בשנים האחרונות הורגלנו לכך שאחת לתקופה עולה לכותרות פרשה חמורה – לרוב בעלת גוונים פליליים מובהקים – שבמרכזה עומד יזם או יזמת נדל"ן מצליחים שעד למועד אותו פרסום נתפסו בעיני רבים כמושא להצלחה או כמטאורים עולים בתחומם. אבל אז, מתגלה האמת העגומה: חובות של עשרות או מאות מיליוני שקלים, מצגי שווא, פירמידות מסוכנות, והרבה אנשים שחרב עליהם עולמם, איבדו את כל כספם ולא יוכלו לרכוש בית בשנים הקרובות. לא אחת נלוות לפרשיות אלה גורמים רבים שנרדמו בשמירה, מנאמנים, דרך רגולטורים, ונראה כי הכל הסתנוורו מאימפריית הנדל"ן העולה.
שתי פרשות מרכזיות כאלה שעלו לכותרות בשנים האחרונות, הינן פרשת ענבל אור וחברתה "אור סיטי נדל"ן", וכן פרשת אלדד פרי וחברתו "פרי נדל"ן".
המכנה המשותף ביניהן, מלבד עשרות אנשים שאיבדו את כל כספם והסיכוי לקבל קורת גג, הוא היעדר פיקוח ורגולציה של המדינה על מה שהתרחש בתוך אותן חברות. תחום קבוצות הרכישה הוא מזמן "אקס טריטוריה" בכל הקשור להוראות הדין, מה שהפך אותו לגן עדן לנוכלים או סתם שרלטנים. נראה, כי הלהיטות שהייתה למדינה לאחר התפוצצות פרשת חפציבה ובועז יונה שהמריצה אותה לבצע שורה של תיקונים בהוראות חוק המכר על מנת להגן על רוכשי דירות, לא קיימת בתחום קבוצות הרכישה – וזאת על אף שתי הפרשות שאוזכרו בעניינם של ענבל אור ואלדד פרי – שהותירו נפגעים רבים. הצעות חוק להסדרת התחום עולות ויורדות מדי מספר חודשים או שנים, וחוסר היציבות הפוליטית שאפיין את ישראל בשנים האחרונות פגע קשות גם באפשרות להוביל לשינוי משמעותי בתחום זה, באמצעות חקיקה שתעשה סדר בדברים.
לפניה ישירה למשרד עורכי הדין-רבי, גילר ושות', לחץ/י כאן
החלום ושברו – בין מגדלים מנצנצים לאבדן מוחלט של כספים
בחינה מדוקדקת של אירועי קריסה של קבוצות רכישה – אירועים אשר קורים למרבה הצער לעיתים תכופות מדי – חושפת את הבטן הרכה של התחום ואת הכשלים הרגולטוריים באסדרת התחום. מלבד הקשיים הרגילים שעשויים לאפיין את תחום קבוצות הרכישה כדוגמת עיכובים משמעותיים בשלבי רכישת הקרקע, בהליכים התכנוניים, בשלבי הבנייה, או במחלוקות בין חברי הקבוצה, קיימים קשיים וסיכונים נוספים שאינם תלויים בחברי הקבוצה. המדובר בסיכונים הקשורים במי שמארגן את הקבוצה, אשר בשונה מיזמים המבצעים עסקת מכר וחייבים לספק בטוחות שונות שיגנו על הרוכשים מפני קריסתם, הרי שחברים בקבוצות רכישה המפקידים הון עתק בידי מארגן הקבוצה אינם זוכים להגנה דומה או להגנה כלל.
יתירה מכך: היעדר רגולציה בסיסית בתחום, לרבות כזאת המגבילה את מארגני קבוצות הרכישה לגבות כספים שלא לפי שלבי התקדמות העסקה או הבנייה, מגדילה בקרב מארגני קבוצות רכישה את הנכונות ליטול סיכונים משמעותיים יותר, וכן להתקשר בעסקאות לארגון קבוצות נוספות ולמנף ביניהן.
סיכונים אלו, גדלים במיוחד כאשר מארגן קבוצת הרכישה מציע לחברי הקבוצה גם את הקרקע עליה ייבנה הפרויקט – כפי שקורה במרבית קבוצות הרכישה כיום – בדרך של סיחור אופציה במקרקעין שיש בידו לחברי אותו קבוצה. במקרה זה, גדלה החשיפה הפיננסית של מארגן הקבוצה, בפרט במקרה של כשלון בסיחור האופציה – הן אם באותה עסקה והן אם בעסקה אחרת. חשיפה זו גדלה כאמור עוד יותר כאשר אין אף גורם אשר אחראי להבטיח את כספם של החברים בקבוצה, וכאשר לא אחת מנגנוני נאמנות שמוצעים על ידי מארגני הקבוצה מוכיחים את עצמם כלא יעילים כלל וכלל.
האסדרה המוצעת כיום אינה ממצה ומותירה את חברי הקבוצה חשופים לסיכונים
הצעת החוק האחרונה שנידונה על שולחן וועדות הכנסת, נותנת מענה חלקי ביותר לתחום, ורחוקה מלהוות אסדרה מלאה וממצה של התחום. שכן, בראש ובראשונה, לא עוסקת הצעת החוק ביחסי הגומלין הקיימים בין מארגן הקבוצה ובין עצמו, ככזה אשר מחד מסחר אופציה במקרקעין, ומאידך מעניק שירותי ארגון. הדבר, גרם וגורם להתפתחות תופעה המכונה "יזמים בתחפושת", אשר למעשה מצאו שטח הפקר רגולטורי בו הם יכולים להשתמט מהוראות חוק המכר המגבילות אותם, וליצור עסקה מדומה של קבוצת רכישה אשר הם שולטים בכל תנאיה, באמצעות סיחור אופציה במקרקעין ומתן שירותי ארגון במקביל. לא אחת, מי שמתקשרים באותן עסקאות, כלל לא מבינים שמדובר בהצטרפות לקבוצת רכישה מדומה אשר בה כספם אינו מבוטח כלל, והנהנה היחיד מעסקה זו הוא אותו יזם בתחפושת ששמט מעליו את כל החובות הקבועות בחוק המכר באמצעות ארגון קבוצת רכישה מדומה. הסיכונים בעסקה זו, מוטלים במלואם על כתפי החברים בקבוצה, שכספיהם אינם מבוטחים כלל.
כפי שניתן לראות מתזכיר החוק ודברי ההסבר לו, הדבר היה ידוע היטב למחוקק ולחברי הוועדה במשרד המשפטים שדנה בו, כאשר בשיח עם הציבור התגלה להם כי חלק מהותי מהחברים באותן קבוצות רכישה כלל לא הבינו גם לאחר החתימה על ההסכמים כי הם נוטלים חלק בקבוצות רכישה והוטעו לחשוב כי מדובר בעסקת מכר. זאת, כאמור, בפרט ביחס לקבוצות רכישת אותן מארגנים "יזמים בתחפושת". אלא, שחלף בחירה בחלופה שתטפל באותה זיקה בעייתית של סיחור אופציה ומתן שירותי ארגון על ידי אותו הגורם, בחרה הוועדה להציע שייקבעו בחוק חובות יידוע כי המדובר בהצטרפות לקבוצת רכישה.
באשר למנגנונים הבטוחתיים, הסתפקה המלצת הוועדה בקביעת מנגנון נאמנות, על אף שזה הוכח לא אחת כמנגנון כושל בקבוצות רכישה שקרסו. מעניין לציין, כי להבדיל מהוראות חוק המכר העוסקות בעסקת מכר של מקרקעין מיזם, לא הסתפק המחוקק במנגנון של בטוחה, והעמיד בסעיף 2 לחוק שורה של חלופות רציניות ומהותיות יותר כדוגמת ערבות בנקאית, בטחונות שבאי אלו התאמות למבנה העסקה של קבוצות רכישה יכלו להיות משולבות בחוק החדש, דבר שלא קרה. כך, לא טופלו גם סוגיות נוספות הקשורות לבדק ואחריות, באופן שבו מי שקונה דירה יד שנייה שנבנתה במסגרת קבוצת רכישה עשוי למצוא עצמו עם מוצר נחות לעומת מי שקונה דירה יד שנייה ממי שרכש אותה מיזם בכל הקשור לאחריות על טיבה. המדובר, ברשימה לא ממצה של נקודות כשל בתחום קבוצות הרכישה, שלא זכו לכל מענה או התייחסות בחוק.
עד שהמחוקק יתעשת – בידי חברים בקבוצת רכישה להגן על עצמם
הליכי החקיקה במדינת ישראל עם מציאות פוליטית משתנה אינם עניין של שבועות או חודשים. עד לחקיקה מלאה בתחום, על חברים בקבוצת רכישה לגלות מידה רבה של ערנות, חשדנות וביקורתיות כלפי התקשרות בקבוצה, ומשהתקשרו בה – אף כלפי ניהולה.
בראש ובראשונה חברים בקבוצת רכישה צריכים לעמוד על כך שהם ייוצגו על ידי עורך דין מטעמם שמבין היטב בתחום קבוצות הרכישה. הניסיון מלמד כי לרוב מסתפקים החברים בקבוצה בייצוג שנעשה מטעם מארגן הקבוצה, או שנוטלים הם שירותים של עורכי דין שאין להם את הבקיאות המתאימה בתחום סבוך זה. בנוסף, אם נקבע מנגנון נאמנות לכספים, עליהם לעמוד כל כך שהכספים יופקדו בידי נאמן מטעמם ולא מטעם מארגן הקבוצה. הניסיון מלמד אף הוא, כי נאמנים העובדים בצמידות עם מארגני הקבוצה ותלויים בהם כלכלית, לא ממלאים לעיתים את חובותיהם באופן מלא ולא אחת קורסים תחת לחץ מארגן הקבוצה לשחרר לידיו כספים. הדברים נכונים בפרט כאשר מארגן הקבוצה פועל בפרויקטים שונים, באופן שבו מצוקה כלכלית בפרויקט אחד, עשויה לגרום לו ליטול כספים מפרויקט אחר ולהוביל לקריסתו. לצד זאת, יש לעגן את חובות השקיפות של מארגן הקבוצה כלפי החברים בה, סוגיה שזכתה לאחרונה להתייחסות בפסיקה.
לבינתיים יש לקוות כי הרגולטורים הקיימים כיום כדוגמת הממונה על חוק המכר במקרים של יזמים בתחפושת, או הרשות להגנת הצרכן במקרים של הסתרת העובדה כי המדובר בקבוצת רכישה, יפעילו את מלוא סמכויותיהם בעניין, גם אם מדובר בניסיון לסגור את החור בסכר באמצעות אצבע.
עו"ד דוד רבי מתמחה במשפט מסחרי. מנהל מחלקת ליטיגציה מסחרית במשרד עורכי הדין 'רבי, גילר ושות' המייצג בתביעות מורכבות במקרקעין. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.