בשנים האחרונות ניתן להבחין במגמת עלייה משמעותית בבניית פרויקטים של מגדלי מגורים רבי קומות באזורים רבים בארץ. מטבע הדברים, המגורים בבתים משותפים מלווים מעת לעת בסכסוכים וחילוקי דעות עם שכנים בנוגע לשלל נושאים הכוללים בין היתר חנייה, שימוש בשטחים משותפים, הסגת גבול, בעיות רטיבות ועוד. בעוד אין ספק שהדרך הטובה ביותר להתמודד עם חילוקי דעות בבית משותף היא באמצעות הגעה להבנות והסכמות בדרכי שלום, לעיתים השכנים מסרבים להתחשב וממשיכים לפעול באופן פוגעני, או אז מומלץ לשלוח מכתב דרך עורך דין המתמצא בתחום ואם הצד השני לא משתף פעולה אז אין מנוס מהגשת תביעה מתאימה כדי להביא ליישוב הסכסוך.
לאחר שפניות ישירות לדייר הבעייתי עלו בתוהו והוא אינו מראה כל נכונות לשנות את התנהגותו כדי להביא לסיום הסכסוך, רצוי לעיין בתקנון הבית המשותף שמהווה חוזה בין הדיירים בבניין ולבחון האם הדייר הבעייתי הפר את הוראותיו בהתנהגותו. אם כל אפשרויות הפעולה החלופיות עלו בתוהו לעיתים לא יהיה מנוס מלפתוח בהליך משפטי נגד הדייר הבעייתי.
יש לבדוק האם יש תקנון מוסכם לבניין ומה אומרות הוראותיו, ככל שאין תקנון מוסכם ברי שהתקנון המצוי המצורף לחוק המקרקעין הוא הקובע.
לפניה ישירה אל משרד עו"ד ונוטריון רפי רפאלי, לחץ/י כאן
מהן סמכויות המפקחת על הבתים המשותפים?
המפקחת על רישום מקרקעין המכונה גם המפקחת על הבתים המשותפים היא גוף שיפוטי שיש לו סמכות מקבילה לסמכות של שופט בבית משפט שלום. על כן, למפקחת נתונות סמכויות שיפוט נרחבות ויעילות. חשוב לציין כי ניהול הליך משפטי בפני המפקחת על הבתים המשותפים נחשב לגמיש יותר לעומת ניהול הליך משפטי בבית משפט שלום בנוגע ללוחות זמנים, דיני ראיות וסדרי דין. על כן, ברוב המקרים משך הטיפול בתביעה שהוגשה למפקחת על הבתים המשותפים יהיה קצר משמעותית בהשוואה לפרק הזמן הדרוש לניהול תביעה בבית משפט שלום.
המפקחת על הבתים המשותפים רשאית לדון בסכסוכים אך ורק על בסיס תביעה שהוגשה אליה כדין לאחר תשלום אגרה כדין, והיא אינה רשאית להעניק ייעוץ משפטי או לשמוע את טענות הצדדים שלא במסגרת דיון המתנהל בפניה כדין.
חשוב להבין כי למפקחת על רישום מקרקעין סמכות ייחודית לטיפול בסכסוך שכנים, בדיוק כפי שבית דין לעבודה דן בנושאים הקשורים בין מעביד לעובד, וכפי שבית משפט לענייני משפחה דן בעניינים משפחתיים, אולם כאן המקום לציין כי המפקחת על רישום מקרקעין אינה דנה בנזיקין (למעט פיצוי נזיקי כתוצאה מהסגת גבול) אינה דנה במטרדים, ואינה דנה בעבירות ע"פ חוקי תכנון ובניה.
המפקחת על הבתים המשותפים מוסמכת בין היתר לחייב את בעלי הדין להשיב תשלומים או לשלם על ליקויים כדוגמת נזקי רטיבות, להוציא צווי מניעה או צווי עשה, להכריז על פרויקט תמ"א 38 אף ללא הסכמתו של דייר סרבן ועוד.
באילו תביעות תדון המפקחת על הבתים המשותפים?
המפקחת תדון בתביעות שנוגעות לסכסוכים בנוגע להשתתפות בעלי דירות בבית משותף בהוצאות הדרושות לאחזקת הרכוש המשותף וניהולו, סכסוכים בין בעלי דירות בנוגע להרחבת דירה, סכסוכים באשר לחיזוק הבית המשותף בפני רעידות אדמה לפי תמ"א 38, סכסוכים בנוגע למתקנים משותפים בבית המשותף כולל מעליות, צלחות לווין, עמדות טעינה חשמליות, פאנלים סולריים, דודי שמש וכבלים, וכן סכסוכים באשר לחניות ולהתאמות של הרכוש המשותף לשימוש של אנשים עם מוגבלויות.
מאחר שעל פי חוק הקירות החיצוניים של דירה בבית משותף נחשבת לחלק מהרכוש המשותף של הבניין, אם בעל דירה שינה על דעת עצמו את החזית החיצונית של הבניין הוא ייחשב כמי שפגע ברכוש המשותף ועל כן ניתן יהיה להגיש נגדו תביעה למפקחת על הבתים המשותפים. יובהר כי למפקחת על הבתים המשותפים יש סמכות שיפוט ייחודית בנוגע למתקנים משותפים בבית המשותף.
סמכות שיפוט מקבילה לבית משפט השלום בתביעות בגין הסגת גבול בבית משותף
המפקחת רשאית לדון בתביעות אודות ליקויים שמקורם בדירה אחת אשר גורמים נזק לדירה אחרת או באשר לליקויים שמקורם ברכוש המשותף. יתרה מזאת, המפקחת על הבתים המשותפים תדון בתביעות אודות סכסוכים בין בעלי דירות בהתאם לתקנון המוסכם של הבית המשותף, סכסוכים בין בעלי דירות לפי התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין ובתביעות שנוגעות לסכסוכים בין בעלי דירות בנוגע להסגת גבול של בעל דירה אחת לדירה אחרת או לרכוש המשותף בבית המשותף. בסכסוך בנושא הסגת גבול לרכוש המשותף או לאחת הדירות בבית המשותף אשר נעשתה על ידי בעלים של דירה בבית המשותף, לבית משפט השלום יש סמכות מקבילה לסמכותה של המפקחת על הבתים המשותפים בענייני הסגת גבול ולכן התובע רשאי לבחור האם להגיש את תביעתו לבית משפט שלום או למפקחת על הבתים המשותפים.
הגשת ערעור על פסק דין של המפקחת על הבתים המשותפים
על פסק דינו של המפקחת על הבתים המשותפים ניתן להגיש ערעור לבית המשפט המחוזי אשר בתחום שיפוטו מצוי הבית המשותף. יובהר כי בסכסוכים אודות פיצוי נזיקי ו/או מפגע סביבתי או מטרד רעש, ריח ועוד, בית משפט השלום הוא בעל סמכות ייחודית לדון בתביעות.
מכיוון שבמקרים רבים הדיון בפני המפקחת על הבתים המשותפים כולל מקרים של מילה כנגד מילה, חשוב להסתייע בעורך דין מיומן, מקצועי ומנוסה בתחום הבתים המשותפים אשר יסייע לדייר לבסס את התביעה באמצעות ראיות, כולל חוות דעת של מומחים בתחום ההנדסה, השמאות והבינוי. עורך דין מיומן בתחום סכסוכי השכנים והבתים המשותפים ייבחן את המצב העובדתי והמשפטי, יעריך את סיכויי התביעה ובהתאם לממצאיו יסייע לצד שהוא מייצג לסיים את ההליך המשפטי כשידו על העליונה.
הכותב, עו"ד רפי רפאלי משמש כיועץ משפטי לאגודה לתרבות הדיור במחוז חיפה, ועוסק בבתים משותפים ובסכסוכי שכנים. כמו כן משמש עו"ד רפאלי כיועץ משפטי בשירות יעוץ לאזרח (שי"ל בקריות). ניתן להפנות אל עו"ד רפי רפאלי שאלות בנושא בתים משותפים למייל: rafirr2405@gmail.com. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.