צו הריסה מנהלי נועד לאפשר לרשויות המדינה להתמודד בצורה יעילה ומהירה עם בניה בלתי חוקית, לשמור על דיני תכנון והבניה, להגן על שלטון החוק ולמנוע מצב של קביעת עובדות מוגמרות בשטח על ידי גורמים מפרי חוק. צעדי האכיפה מתבצעים בשלב המנהלי שבו הבנייה הבלתי חוקית עדיין בתחילתה. על כן, הריסת בניה שבוצעה עד שלב זה היא לרוב פשוטה ומצריכה אמצעים מעטים.
בפועל, צו הריסה מנהלי יוצא על ידי ועדה מקומית לתכנון ובניה אחרי שאותרה בניה אשר נעשתה ללא היתר של מבנה אשר חורג מתוכנית מתאר מקומית, תוכנית בניין עיר או תוכנית מתאר ארצית. לחילופין הצו יוצא גם אם התגלה שימוש חורג במבנה ללא היתר או שבוצעה סטייה מהיתר. לעיתים, גילוי אותן חריגות בניה מגיע לידיעת הרשות באמצעות תלונות שכנים.
לפניה ישירה אל עורכת דין מיה זיסמן שנצר, לחץ/י כאן
מהם הקריטריונים לקבלת צו הריסה מנהלי?
סעיף 221 לחוק התכנון והבניה (להלן: "החוק") קובע תנאים שבכפוף לקיומם יוצא צו הריסה מנהלי. בסעיף נקבע בין היתר כי לצורך הוצאת צו הריסה, מנהל היחידה הארצית לאכיפה, יושב ראש ועדה מקומית או מהנדס הוועדה יתרשמו על בסיס תצהיר שהגיש להם המפקח שנעשתה עבודה אסורה - הוקם מבנה בהיעדר היתר בניה או תוך חריגה מהיתר. תצהירו של המפקח יתייחס גם לשאלת סיום ביצוע הבניה האסורה ולמשך הזמן שחלף מאז שהסתיימה.
צו הריסה מנהלי יוצא בכפוף לכך שבמועד הגשת התצהיר עדיין לא הסתיימה העבודה האסורה או שלא חלפו יותר משישה חודשים ממועד סיומה. בכל הקשור לעבודה אסורה שבוצעה בבית מגורים התנאי לקבלת צו הריסה הוא כי בית המגורים לא אוכלס או שלא חלפו יותר מ-30 יום ממועד האכלוס.
הגשת תצהיר חתום על ידי המפקח
לצורך הוצאת צו הריסה מנהלי המפקח מחויב להגיש תצהיר חתום שבו יציין את הפרטים של העבודה האסורה ואם הצו כולל הוראות באשר להפסקת שימוש אסור, גם את פרטי השימוש האסור. התצהיר שיגיש המפקח יכלול גם מסמכים שמוכיחים שהתבצעה בניה ללא היתר דוגמת צילומים, תשריט ותיעוד כתוב של ביקור במקום.
צו ההריסה המנהלי כולל בין היתר פרטים באשר למיקום המקרקעין הרלבנטיים, תיאור עובדתי שעל בסיסו הוחלט להוציא את הצו, פרטים על הבניה האסורה ועל מיקום המקרקעין שעליהם חל הצו, פרטים על המועד המוקדם ביותר האפשרי להוצאת הצו לפועל, פרטים על הזכות לבקש לבטל את הצו, אישור על קיום חובת היוועצות עם הגורמים הרלבנטיים כמו גם פרטים של הגורם שהחליט להוציא את הצו.
תיקון 116 לחוק קובע כי ניתן יהיה להרוס את המבנה או את הבניה הבלתי חוקית שבוצעה בו בחלוף ארבעה ימים ממועד המצאת הצו או בחלוף שבוע אם עבודות הבניה כבר הסתיימו.
כיצד מתנגדים לצו הריסה מנהלי?
אדם שנפגע בעקבות הוצאת צו הריסה מנהלי רשאי לפנות לבית המשפט באמצעות הגשת בקשה לביטול של צו ההריסה. בהתאם להוראות תיקון 116 לחוק, הבקשה לביטול צו ההריסה תוגש לא יאוחר מ-15 ימים מהמועד שבו הומצא הצו. מאחר שצו הריסה מבוצע במהירות רבה, הכרחי להגיש את הבקשה המתאימה לביטול צו ההריסה לבית המשפט לעניינים מקומיים בהקדם האפשרי.
אחרי הגשת הבקשה ותוך שבוע לכל היותר, ייערך דיון בבקשה בבית המשפט לעניינים מקומיים. לבית המשפט נתונה הסמכות להורות על ביטול הצו, על דחיית הבקשה לביטול הצו או על עיכוב ביצוע ההריסה. מכיוון שצו הריסה מנהלי נועד לאפשר לרשויות מקומיות להתמודד ביעילות ובמהירות עם בניה בלתי חוקית על ידי הריסתה ומניעת השלמתה, מגבלת הזמנים להגשת התנגדות לצו הריסה מנהלי היא נוקשה ביותר.
איך אפשר להביא לביטול צו הריסה מנהלי?
ניתן להביא לביטול צו הריסה מנהלי באמצעות שימוש במספר עילות מוכרות. אם הבניה של המבנה נעשתה לפי היתר בניה כדין אז לא היה מקום להוצאת הצו מלכתחילה. יובהר כי החלפת ישן בחדש לפי היתר בניה קיים לא תיחשב לבניה שנעשתה על פי היתר, כמו לדוגמה הריסת גג קיים של מבנה ובניית גג חדש במקום הגג שנהרס.
גם אם הוקם שלד של בניין אשר עומד במקומו במשך זמן רב ולא נעשתה כל פעולה מצד הרשויות כדי להרוס אותו הרי שמדובר בעובדה מוגמרת בשטח ועל כן לא ניתן להרוס את המבנה. אפשרות נוספת להביא לביטול צו הריסה מנהלי היא להוכיח לבית המשפט כי לא התקיימו התנאים המחייבים לצורך הוצאת הצו ולכן יש להורות על ביטולו.
בבניה שמלכתחילה לא הייתה טעונה קבלת היתר בניה, אין מקום להוציא צו הריסה מנהלי והוא יבוטל. בית המשפט לעניינים מקומיים עשוי לבטל צו הריסה מנהלי גם אם נפל פגם חמור באופן הוצאת הצו או כאשר הוועדה המקומית הוציאה את הצו בחוסר תום לב, בהיעדר סמכות או בחוסר סבירות קיצוני. המועד הקובע באשר לביצוע עבירת הבניה הוא המועד שבו בוצעו עבודות הבניה, ולפיכך ביטול היתר בניה לאחר ביצוע הבניה לא יהפוך את הבניה לאסורה.
איך מעכבים ביצוע של צו הריסה מנהלי?
הגשת בקשה לביטול צו הריסה מנהלי אינה מלווה באופן אוטומטי גם בעיכוב ביצוע של הריסת המבנה. לפיכך, כדי לעכב את ביצוע צו ההריסה המנהלי, מבקש העיכוב יצטרך להגיש לצד בקשת ביטול הצו גם בקשה לעיכוב ביצוע של הצו לאותה ערכאה אשר דנה בבקשת הביטול. בקשה לעיכוב ביצוע ניתן להגיש רק פעם אחת ולכן חשוב לבחור את עיתוי הגשתה ולהשתמש בה בתבונה לאחר היוועצות עם עורך דין מקצועי, מיומן ומנוסה בתחום התכנון והבניה.
בית המשפט יכריע בבקשה לעיכוב ביצוע על בסיס פרטי הבקשה ותגובת רשות האכיפה. לצורך קבלת ההכרעה בית המשפט רשאי לזמן לדיון את הצדדים ואף לערוך דיון במעמד צד אחד. אם צו עיכוב ביצוע נידון במעמד צד אחד, משכו לא יעלה על שבעה ימים ואילו משכו של צו עיכוב ביצוע שנידון בנוכחות שני הצדדים לא יעלה על חצי שנה.
שיקול דעת של הרשות המנהלית
במקרים הרלבנטיים, ניתן לטעון כי הרשות המנהלית לא בחנה כראוי את העובדות ולכן לא הפעילה את שיקול דעתה בהתאם לדרישות החוק. טענה אפשרית במקרה כזה היא כי הרשות פעלה בשרירות שיש בה חומרה קיצונית אשר עשויה לשמש כעילה לפסילת ההחלטה המנהלית.
במסגרת בחינת תוקפו של צו הריסה מנהלי, בית המשפט יעריך את הפגיעה שתיגרם לציבור ולמבקש הביטול עקב ביטול צו ההריסה המנהלי. אם האינטרס הציבורי בהריסת המבנה הבלתי חוקי הוא משמעותי בית המשפט ייטה שלא לבטל את הצו. לצורך גיבוש ההכרעה בית המשפט ייבחן בין היתר את היקף הבניה, מיקומה, האם ניתן להכשיר את הבניה שכבר נעשתה בשטח, האם הוגשה בקשה להיתר בניה ועוד.
עורך דין מיומן, מקצועי ומנוסה בתחום התכנון והבניה יוכל לסייע רבות לצד שמעוניין בביטול צו הריסה מנהלי. ראשית, עורך הדין ייבחן את מכלול הנסיבות הרלבנטיות, יעיין במסמכים הנלווים לצו ובצו עצמו, ייבחן את אפשרויות הפעולה המשפטיות ויפרטן בפני הלקוח. לאחר גיבוש החלטה על אסטרטגיית פעולה משפטית מיטבית, עורך הדין יגיש בקשה מנומקת לבית המשפט לעניינים מקומיים כדי לבטל את צו ההריסה המנהלי ולעכב את ביצועו בהתאם לצורך.
עורכת דין מיה זיסמן שנצר עוסקת בדיני מקרקעין, תכנון ובניה, ליווי בהגשת התנגדות לצו הריסה מנהלי ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.