כדי להמחיש את משמעות הסוגייה המשפטית נתחיל במספר דוגמאות של מקרים מהחיים.
דוגמה ראשונה
נער בן 16 עבר תאונת דרכים וקיבל פיצוי מחברת הביטוח בסך 750,000 שקלים. הוריו רוצים להשתמש בכסף כדי לרכוש עבורו דירה.
דוגמה שנייה
קשיש שבנו ובתו הם אפוטרופוסים שלו מתגורר בבניין ישן בקומה רביעית ללא מעלית. הילדים מעוניינים למכור את הדירה כדי להעביר את האב לדירה חדשה עם מעלית. מאחר שאין די בתמורת הדירה הישנה כדי לרכוש דירה חדשה, הילדים מתכוונים להוסיף מכספם האישי ואף לקחת בעצמם משכנתא ולרשום את הדירה החדשה על שמם.
דוגמה שלישית
זוג נשוי כאשר אחד מבני הזוג חולה באלצהיימר. בן הזוג הבריא רוצה למכור את דירתם המשותפת על מנת לממן מוסד טיפולי לבן הזוג החולה ולעבור בעצמו לדירה אחרת שבבעלות הזוג.
דוגמה רביעית
ילדה בת 3 לאם יחידנית גרושה במצב כלכלי קשה, זוכה לפתע בירושה של 8 מיליון שקלים מסבה (אביו של אביה). האם, בעצת חברים, רוצה להשקיע את מלוא סכום הירושה לרכישת חנות בפרויקט בנייה של מרכז מסחרי יוקרתי.
לפניה ישירה אל עורך דין ונוטריון עידו לשם, לחץ/י כאן
אישור עסקאות במקרקעין על ידי בית המשפט
מה המשותף לכל הדוגמאות שהבאנו? בכולן לא ניתן לבצע את עסקת המקרקעין - אלא רק אם בית המשפט יאשרן, מראש!
הדרישה לאישור העסקאות על ידי בית המשפט נובעת מחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, התשכ"ב-1962.
סעיף 20(2) לחוק מגביל הורים לקטינים ("אפוטרופסים טבעיים") לבצע בשמם פעולה במקרקעין מאחר שהיא פעולה "שתקפה תלוי ברישום בפנקס המתנהל על פי חוק" למשל ברישום זכויות בטאבו, במרשמי רשות מקרקעי ישראל או בחברות משכנות.
סעיף 47(א)(2) לחוק מגביל אפוטרופוס על פי מינוי של בית משפט לייצג בגיר בפעולה של מכר או רכש מקרקעין.
מה הדין החל ביחס ל"אפוטרופוסים בפועל"?
בהקשר זה נציין שישנם מקרים רבים בהם אנשים משמשים כ-"אפוטרופסים בפועל" כלומר מבצעים פעולות עבור אנשים אחרים שנזקקים לסיוע בענייניהם הרפואיים האישיים או הכספיים, גם ללא מינוי פורמלי.
הדוגמה המובהקת לכך היא בני משפחה המסייעים להורים/סבים/דודים מבוגרים שאינם במלוא הכשירות המנטלית ונזקקים לסיוע הזולת, לקחתם לקופת חולים, לטיפולים ולאשפוזים, לבחור עבורם מטפלים, לסייע בקניות, בטיפול בחשבון הבנק, בהתנהלות מול ביטוח לאומי וכיוצא באלו.
במקרים אלה משמש האדם לנזקק כ- "אפוטרופוס למעשה" על פי סעיף 67 לחוק, ולמרות שאין לו מינוי בפועל מבית המשפט חלות עליו כל החובות של אפוטרופוס על פי מינוי, לרבות חובת קבלת אישור בית המשפט לעסקה במקרקעין.
על מנת לזכות באישור בית המשפט יש להציג בפניו עסקת מקרקעין ממשית. בית המשפט אינו נותן אישורים "עקרוניים" או "מוקדמים" אלא מתייחס לנתוני עסקה בפועל ולתנאיה.
מהם שיקוליו של בית המשפט בבואו לאשר עסקת מקרקעין?
השיקולים בהם בית המשפט דן בבואו לאשר עסקת מקרקעין על פי חוק הכשרות המשפטית הם רבים ומגוונים וכוללים בין היתר את מצבו הכלכלי של נשוא הבקשה (הקטין, האדם שמונה לו אפוטרופוס או הנזקק), הכנסותיו הנוכחיות והעתידיות, הוצאותיו בהווה ואלה הצפויות בעתיד, תזרים המזומנים שלו, מהם צרכיו המיידים ואלה החזויים, האם יש לו נכסים נוספים וכו'.
כמו כן בוחן בית המשפט את אופי העסקה המוצעת, סוג הנכס, מחירו, ריאליות העסקה, מידת התועלת שתצמח ממנה לנשוא הבקשה, היחס שבין קיום העסקה לחלופות אפשריות ואת מידת הסיכון הכרוכה בעסקה.
בנוסף שם בית המשפט מעייניו לזהות הצדדים, למטרותיהם המוצהרות והאמיתיות ולאפשרות של קיום ניגוד אינטרסים בין נשוא הבקשה לזה המגיש אותה.
עיקרון-העל שעל פיו בית המשפט מכריע הוא תמיד טובתו של נשוא הבקשה - טובת הקטין, האדם שמונה לו אפוטרופוס או הנזקק לכך. אם ימצא בית המשפט בעסקה סיכון בלתי ראוי, כשלים, פגמים, שיקול דעת מוטעה או חשש לניגוד עניינים, לא יהסס לדחות את הבקשה ולא לאשר את העסקה המוצעת.
פעולה בשני אפיקים מקבילים תסייע לצלוח את ההליך המשפט המורכב
על מנת לצלוח הליך משפטי מורכב זה יש לפעול בשני אפיקים מקבילים:
האחד, בהגשת בקשה מנוסחת ומנומקת היטב לבית המשפט לענייני משפחה, הנסמכת בכל האסמכתאות הנדרשות ובכל המסמכים הרלוונטיים על מנת להציג טיעון עובדתי ומשפטי סדור ומשכנע. יש לזכור כי צד נוסף להליך תהיה תמיד המדינה. זו מיוצגת על ידי נציגי היועץ המשפטי לממשלה, שהם עורכי דין מטעם הלשכה המשפטית של משרד הרווחה והביטחון החברתי.
השני, בניהול מו"מ ובעריכת הסכם מקרקעין שיתאים לנסיבות העניין. על ההסכם לכלול התניות ותנאים מתלים שיאפשרו את ביצועו החלק של ההסכם עם קבלת אישור בית המשפט, או לחילופין יאפשרו את ביטולו ללא חשיפה להפרות או לנזקים אפשריים. זאת בנוסף להגנות הנדרשות, לניסוח הזהיר, לצפיית תרחישים ולתכנון מס נכון - הנדרש בכל הסכם מקרקעין.
ייצוג משפטי מקצועי יסייע לכם לקבל את האישור לביצוע העסקה
כאמור, שני אפיקים אלה מורכבים ועלולים להיות סבוכים. כל אחד בפני עצמו ושניהם יחד. נדרש אפוא ייצוג משפטי מתאים ומקצועי הנותן מענה להיבטים של ההתנהלות בבית המשפט לענייני משפחה וגם מענה להיבטים של דיני המקרקעין והמיסוי. הסינרגיה בין שני היבטים אלה חיונית להצלחתו של ההליך.
עורך דין ונוטריון עידו לשם מתמחה בתחום האפוטרופסות, בדיני משפחה וירושה ומוסמך מטעם האפוטרופוס הכללי לערוך ולהגיש ייפוי כוח מתמשך. עו"ד לשם מנהל את פורום אפוטרופסות וזכויות קשישים ובעלי מוגבלויות. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.