המצאות סדקים שטופלו באופן קוסמטי בלבד בבניין היא תופעה שחוזרת על עצמה אחרי 20 שנים. טיח וצבע הם אינם הפתרון לבניין מסוכן אשר סופו לקרוס. יש לספק פתרון אופרטיבי שורשי ולחזק את המבנה או להרסו ולבנותו מחדש. מכאן עולות השאלות העיקריות - כיצד נערך להריסת הבניין ובנייתו מחדש במסגרת תמ"א 38/2 שמשמעה בניה מחודשת?
לפניה ישירה אל עורכת דין דרורית מלינרסקי, לחץ/י כאן
מהו הרוב הדרוש להריסת הבניין?
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) קבע שכדי לבצע עבודות שיפוץ על פי תמ"א נדרשת הסכמה של לפחות 66% מהדיירים, אולם במקרה של הריסת הבניין ובנייתו מחדש בהתאם לתיקון 2 לתמ"א 38 נדרשת הסכמה של לפחות 80% מהדיירים, בדומה לרוב הנדרש בהליך של פינוי בינוי. כיום יש על הפרק הצעות להורדת הרוב הדרוש ל-51% מכלל הדיירים. דהיינו, על פי הוראות החוק לצורך ביצוע של עבודות ברכוש המשותף שאינן בגדר הרחבת דירה או בניה מחדש, נדרש רוב שבבעלותם 60% בבית המשותף. זאת כאשר עסקינן בחיזוק הבניין ותוספת של 25 מ"ר.
אישור בניה בכפוף לשיקול דעת שיפוטי של המפקח על המקרקעין
עבור ביצוע עבודות ברכוש המשותף כולל בניה נדרשת הסכמה של כלל בעלי הדירות. אולם אם קיימת הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות כלומר 66% שלפחות 2/3 מהרכוש צמוד לדירותיהם אזי רשאי המפקח על המקרקעין לאשר את הבניה בכפוף לשיקול דעת שיפוטי.
במקרים של הריסת מבנה בתמ"א 38/2 יש ליתן את הדעת לכך שגם כאן שיקול הדעת נתון למפקח על המקרקעין אשר יכול לאשר את הפרויקט בתנאים, לאחר בחינת נסיבות הבקשה גם בהיעדר 4/5 מבעלי הדירות שלהם 4/5 מהזכויות ברכוש המשותף. בראש ובראשונה יש לבחור את היזם אשר יבצע את הפרויקט. זאת לאחר בדיקה מקיפה של מספר הצעות אשר מעידות על איתנות כלכלית ויכולת להתחיל ולסיים את הפרויקט בטווח הזמן שייקבע בחוזה.
אילו ערבויות נהוג לקבל בפרויקט תמ"א?
לב ליבו של פרויקט התמ"א הינן הערבויות אשר צריכות להיות מעוגנות מפורשות בחוזה התמ"א בין הדיירים ליזם. ערבות הינה מנגנון משפטי שמטרתו הבטחת פירעון חובות של היזם בפרויקט.
ערבות בנקאית אוטונומית הינה הלכה למעשה הון נזיל המיועד לפירעון הערבות, זאת למען קיום הבטחות והתחייבויות היזם כלפי הדיירים.
ערבות בנוסח חוק המכר היא ערבות בשווי הדירה החדשה בהתאם לחוק המכר אשר מהווה ערובה לרוכשים ונועדה להבטיח קבלת הדירה גם אם היזם לא יהא מסוגל לסיים את הפרויקט.
ערבות ביצוע היא ערבות אשר ניתנת על ידי הקבלן ליזם ומטרתה הבטחת ביצוע העבודות בהתאם לחוזה הערבות. שיעור ערבות הביצוע על פי רוב נגזר כאחוז מהיקף הבניה, וזאת במטרה לאפשר ליזם או מי מטעמו השלמת הביצוע במקרים של פשיטת רגל על ידי הקבלן.
ערבות בדק להבטחת ליקויי הבניה בתקופת הבדק (לרוב לתקופה של שנה) בעת סיום הפרויקט.
ערבות מיסוי להבטחת המיסים המוטלים על היזם כגון מס שבח מקרקעין.
כל הערבויות הללו הן חלק בלתי נפרד שאותו יש לקחת בחשבון בעת הכנה לקראת ביצוע פרויקט הריסת הבניין.
עו"ד דרורית מלינרסקי העוסקת בתחום המקרקעין גורסת כי ישנו משנה חשיבות לביצוע פרויקטים של תמ"א 38/2 בעת שהבניין הינו ישן, קיימים סדקים והיסודות אינם יציבים דיים, זאת על מנת למנוע קריסת מבנים כפי שתוארה בחולון וברעננה למצער. גם בהנחה שעדיין לא קיימת קריסת תשתיות אקוטית, כל דחייה יכולה ותהא בכיה לדורות אם לא תטופל כדבעי ובכך ינצלו חיי אדם בראש ובראשונה ורכושם, אשר אף פיצוי נאות כשיינתן לא יוכל להשיב את המצב לקדמותו.
עורכת דין דרורית מלינרסקי עוסקת בתמ"א 38, פינוי בינוי, פירוק שיתוף, תביעות לתשלום פיצויים במקרקעין בגין ליקויי בניה, חוזי מכר ושכירות במקרקעין ועוד.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.