סעיף 37 (א) לחוק המקרקעין קובע כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". מטרת המחוקק בסעיף זה הייתה לאפשר פיתוח יעיל של מקרקעין בישראל, שנחשבים למשאב מוגבל, ולמנוע מצבים של חסימת אפשרות לבצע חלוקת מקרקעין בעקבות סכסוכים ומחלוקות. אם קיימת הסכמה בין כל השותפים במקרקעין לבצע פירוק שיתוף, התהליך צפוי להיות קצר ומהיר.
לפניה ישירה אל עורך דין ומגשר ינון ברקאי, לחץ/י כאן
חילוקי דעות ביחס לביצוע פירוק שיתוף במקרקעין
אם אחד מהשותפים או יותר מחליט/ים להתנגד לבצע פירוק שיתוף במקרקעין, אז ההליך עשוי להתארך ולהסתבך. התנגדות לבצע פירוק שיתוף במקרקעין עשויה להופיע על רקע הליך גירושין כאשר אחד מבני הזוג מעוניין למכור את הנכס המשותף ואילו הצד השני מתעקש להמשיך להחזיק בנכס כשותף מסיבותיו.
תרחיש אפשרי נוסף הוא כאשר שתי אחיות מקבלות בירושה דירה מאימם שנפטרה וכל אחת מהן הופכת להיות בעלת חצי מהנכס. במצב כזה ייתכן ויתעוררו חילוקי דעות בקרב האחיות ביחס לביצוע פירוק שיתוף בנכס. בעוד אחת האחיות מעוניינת לשמור על חלקה במקרקעין כהשקעה ארוכת טווח, האחות השנייה זקוקה בדחיפות לסכום כסף גדול ולכן מעוניינת למכור את חלקה במקרקעין בהקדם האפשרי.
אם יש לכל הפחות שותף אחד שמתנגד לביצוע פירוק שיתוף במקרקעין, אין אפשרות לבצע פירוק שיתוף מוסכם ולכן הצד שמעוניין לבצע פירוק שיתוף יצטרך להגיש תביעה לבית המשפט.
איך בוחרים בערכאה מתאימה להגשת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין?
אם הזכויות במקרקעין רשומות בטאבו, שותף שמעוניין בפירוק שיתוף יגיש תביעה לבית משפט השלום באזור שבו המקרקעין מצויים. לעומת זאת, אם המקרקעין אינם רשומים בטאבו, אלא בחברה קבלנית או ברשות מקרקעי ישראל, התביעה לפירוק שיתוף תוגש לבית המשפט המחוזי או לבית משפט השלום בהתאם לשווי הנכס.
ככל ושווי הנכס נמוך מ-2.5 מיליון שקלים, פירוק השיתוף יתבצע בבית המשפט השלום אך אם השווי עולה על סכום של 2.5 מיליון שקלים, תביעת פירוק השיתוף תידון בפני בית המשפט המחוזי. כאשר השותפים במקרקעין הם בני משפחה ואחד מהם דורש ביצוע פירוק שיתוף בנכס, התביעה תוגש לבית המשפט לענייני משפחה, וזאת ללא כל קשר למיקום המקרקעין או לשווים.
איך מתבצע בפועל פירוק שיתוף במקרקעין?
פירוק שיתוף במקרקעין לרוב מתבצע באחת מתוך שתי דרכים. דרך אחת היא חלוקה בעין, אשר תתבצע במצב שבו אופי הנכס והוראות חוקי התכנון והבנייה מאפשרים לחלקו, לפרק את השותפות במקרקעין ולקבוע חלוקה פיזית חדשה בין השותפים.
כאשר המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה פיזית או אם חלוקתם צפויה לגרור הפסד כספי משמעותי לכל השותפים או לחלקם, בית המשפט יורה על מכירת הנכס לצד שלישי על ידי הוצאתו למכירה. המכירה תתבצע בצורה שדומה למכרז על ידי כונס נכסים שיטפל בהליך המכירה ובחלוקת התמורה שתתקבל עבור הנכס בין השותפים. יובהר כי בית המשפט אינו מחויב להורות על מכירת הנכס בדרך זו והוא יכול להורות על ביצוע מכירה בדרך אחרת, יעילה וצודקת יותר לפי שיקול דעתו.
מתי ניתן לבקש פירוק שיתוף במקרקעין?
מאחר שזכות הבעלות בנכס היא זכות מתמשכת, אין כל הגבלת זמנים או התיישנות ביחס למועד שבו ניתן לבקש לבצע פירוק שיתוף בנכס. למרות זאת, בית המשפט אינו מחויב לקיים דיון משפטי בכל בקשת פירוק.
במקרה שהוגשה לבית המשפט בקשת פירוק בחוסר תום לב, לצורך הפקת רווח בלתי הוגן או לצורך הפעלת לחץ על שותפים במקרקעין, בית המשפט עשוי להחליט שלא לדון בבקשת הפירוק. ההחלטה שלא לדון בבקשת פירוק שיתוף במקרקעין תתקבל לאחר שהשותפים שמתנגדים לפירוק השיתוף הוכיחו בפני בית המשפט כי הבקשה הוגשה בחוסר תום לב ובית המשפט השתכנע שהגשת הבקשה לפירוק השיתוף נעשתה תוך שימוש לרעה בזכות.
האם ניתן לבצע פירוק שיתוף במקרקעין כאשר קיים הסכם שאוסר זאת?
כאשר שותפים במקרקעין חתמו יחדיו על הסכם שיתוף שמגביל את האפשרות לבצע פירוק שיתוף במקרקעין, בית המשפט יוכל להורות על פירוק השיתוף במקרקעין רק אחרי שחלפו שלוש שנים ממועד החתימה על ההסכם וזאת בכפוף לכך שפירוק השיתוף הוא מוצדק בנסיבות העניין.
למרות זאת, אם אחד מהשותפים הקים במקרקעין המשותפים מבנה כלשהו מבלי שקיבל את הסכמת שאר השותפים, אז כל אחד מהם יוכל לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין, וזאת גם אם הסכם השיתוף אוסר זאת. חריג נוסף הוא פירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג הורים לילדים קטינים, אשר לא יעשה עד שההורים יציגו בפני בית המשפט הוכחה בדבר קיומו של מקום מגורים ראוי לילדים הקטינים ולבן הזוג המשמורן.
אם אתם שותפים במקרקעין וברצונכם לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין או לחילופין להתנגד לבקשה לפירוק שיתוף, רצוי מאוד שתפנו לעורך דין מיומן, מקצועי ומנוסה בתחום פירוק השיתוף במקרקעין שייבחן את נסיבות המקרה לעומקן ויעניק לכם ייעוץ וליווי משפטי עד להשגת התוצאה המיטבית עבורכם.
עורך דין ומגשר ינון ברקאי, עוסק בתחום המקרקעין והנדל"ן לרבות בתביעות לפירוק שיתוף במקרקעין, תביעות לפינוי מושכר, ייצוג גופים עסקיים ואנשים פרטיים בחוזי קנייה ומכר, יישוב סכסוכים, דמי מפתח, תכנון ובנייה, תמ"א 38, התחדשות עירונית ועוד. הכתבה באדיבות דין - עורך דין לכל דין.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.