לא פעם רוכשי דירות יד שנייה נתקלים בפגמים ובליקויים שלא ידעו עליהם לפני שחתמו על חוזה המכר. במקרים שבהם מדובר בהסתרה מכוונת של המוכרים, ניתן לבטל את ההסכם כולו בטענה של הטעיה ואף לקבל פיצויים עקב הפרה של החוזה.
במקרה שנדון לאחרונה בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד, זוג שרכש בשנת 2018 דירת ארבעה חדרים בבניין משותף בפתח תקווה, טען כי הזוג שמכר להם את הנכס הסתיר מהם באופן מכוון מידע מהותי על ליקויים חמורים בבניין המגורים. הם ביקשו לבטל את ההסכם עקב הטעיה ודרשו פיצויים.
מנגד טענו המוכרים כי כלל לא הטעו את בני הזוג, אשר היו יכולים לגלות בעצמם את הסדקים שבבניין ולהתייעץ עם ועד הבית. מכל מקום טענו המוכרים כי לא מדובר בליקויים חמורים כפי שנטען בכתב התביעה אלא בפגמים אסתטיים בלבד, וכי אין לרוכשים זכות לבטל את החוזה.
ואולם, במסגרת ההליך המשפטי התברר כי אכן קיימים ליקויים בבית המשותף אשר המוכרים ידעו עליהם ולמרות זאת לא גילו לרוכשי הנכס אודות קיומם. לאור זאת, התקבלה התביעה והסכם המכר בוטל. מעבר לכך חויבו המוכרים לשלם לתובעים את סכום התמורה שהעבירו להם עבור הדירה בסך של מיליון ו-400 אלף שקלים, וכן לשלם להם את הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה בסך של 145 אלף שקלים. עוד חויבו המוכרים בסך של 70 אלף שקלים עבור הוצאות המשפט.
יש לך שאלה בנושא מכירת דירה? לחץ/י כאן
המוכרים הצהירו במסגרת הסכם הרכישה שאין פגמים נסתרים בנכס, הרוכשים הצהירו כי לא יבואו בטענות בנוגע למצב הנכס
הדירה המדוברת נרכשה באמצעות שירותי תיווך, כאשר המוכרים והקונים מעולם לא נפגשו או שוחחו עד למועד החתימה על החוזה. הבניין המשותף הוקם לפני 30 שנים, ובמשך הזמן נוצרו בו סדקים וליקויים מבניים שונים. כבר בשנת 2012, כשש שנים לפני שהדירה נרכשה, ועד הבית פעל לשיפוץ הבניין וקיבל חוות דעת שונות בנוגע למצב המבנה אשר לפיהן מדובר בפגמים מבניים ולא רק בסדקים קוסמטיים.
במשך מספר שנים המוכר היה חלק מוועד הבית, ואף היה מעורב באופן ישיר בתביעה שהוגשה נגד חלק מהשכנים אשר לא רצו לקחת חלק בשיפוץ הבניין. במסגרת אותה תביעה נטען כי הסדקים שהופיעו במבנה הולכים ומעמיקים וקיים חשש של ממש לשלומם של הדיירים.
כל הפרטים הללו לא נאמרו לרוכשי הדירה. ברגע שגילו על כך, לאחר שהחוזה כבר נחתם והכספים כבר הועברו לידי המוכרים, הם ביקשו לבטל את העסקה.
האם הרוכשים ידעו על הליקויים או היו צריכים לדעת עליהם?
הרוכשים טענו בבית המשפט כי המוכרים הסתירו מהם את מצבו של הבניין באופן מכוון, ולכן מדובר בהטעיה. הם הדגישו כי מדובר בנזקים חמורים אשר עדיין לא תוקנו, ואם המצב ימשיך כך יהיה מדובר בנזקים בלתי הפיכים.
למרות זאת, לטענת בני הזוג, המוכרים לא עדכנו את המתווך על כך ולא לקחו חלק במשא ומתן לרכישת הדירה עד שחתמו על החוזה באופן מכוון כדי להסתיר את המידע.
מנגד טענו הנתבעים כי הרוכשים ידעו על מצבו של המבנה - הן מאחר שמדובר בנזקים ובסדקים גלויים לעין, הן מכיוון שהמתווך עודכן על כך, והן לאור העובדה שמחיר הדירה ירד מאחר שהרוכשים התרעמו על מצבו הירוד של הבניין. מלבד זאת טענו כי מדובר בליקויים קלים וקוסמטיים בלבד ולא בנזקים חמורים בקונסטרוקציה.
בית המשפט: המוכרים היו חייבים ליידע את הרוכשים בנוגע לליקויים בבית המשותף
בין הצדדים לא הייתה מחלוקת כי המוכר ידע על מצבו הרעוע של הבניין שנים לפני שמכר את הדירה. חוות הדעת המקצועיות שתיארו את המצב הצביעו על פגמים מבניים חמורים אך סמויים מהעין.
השופט התרשם כי הרוכשים סברו לתומם שמדובר בפגמים חיצוניים ואסתטיים בלבד, וכי המוכרים לא עדכנו אותם על מצבו האמיתי של הבית המשותף. הם לא רק הסתירו זאת מהקונים, אלא גם לא העבירו את המידע אפילו למתווך ולעורך הדין מטעמם שטיפל בעריכת החוזה.
במקרה זה חלה חובת הגילוי על המוכרים, קבע השופט, ומאחר שהסתירו את המידע הרלוונטי מהרוכשים אכן מדובר בהטעיה. לא סתם הטעיה, אלא הטעיה קשה שמסתירה מידע מהותי על סכנות בטיחותיות הנובעות מהליקויים.
לאור זאת הוחלט לקבל את התביעה. השופט קבע כי הרוכשים זכאים לבטל לאלתר את החוזה ולקבל בחזרה את מלוא הכספים שהעבירו למוכרים עבור הדירה. מלבד זאת הם זכאים לקבל את הפיצוי המוסכם כפי שנקבע בחוזה, בסכום של 145 אלף שקלים. המוכרים אף חויבו לשלם את הוצאות המשפט ושכר הטרחה של התובעים, בסכום כולל של 70 אלף שקלים.
ת"א 14327-02-19
הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין למכירת דירה LawGuide
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.