רוב התושבים במדינת ישראל מתגוררים בבתים משותפים, ומעורבים מעת לעת בחילוקי דעות וסכסוכים עם שכניהם בנוגע לנושאים שונים הכרוכים במגורים המשותפים. סכסוכי שכנים בבתים משותפים יכולים לפרוץ עקב שימוש בשטחים משותפים, ענייני חניה, בעיות רטיבות ונזקי מים בדירות ובשטחים משותפים, גרימת נזק לדירות ו/או לשטחים משותפים, הסגת גבול, מטרדי רעש וריח, הטרדה מאיימת, צילום דיירים ברכוש המשותף, הרחבת דירה, סכסוכים בנושא חיזוק בית משותף בפני רעידות אדמה מכוח תמ"א 38, כמו גם בסכסוכים הנוגעים להשתתפות בעלי דירות בבית המשותף בהוצאות הנחוצות לניהול הרכוש המשותף ואחזקתו.
נוסף על כך, למפקחת על רישום מקרקעין ניתן להגיש תביעות שעוסקות בסכסוכים בנוגע למתקנים משותפים בבית משותף כולל עמדות טעינה חשמליות, פנלים סולריים, דודי שמש, מעליות, צלחות לווין, חניות והתאמות ברכוש המשותף לשימושם של אנשים עם מוגבלות.
ועוד. במקרה של מעורבות בסכסוך שכנים בשלב הראשון רצוי לנסות להגיע לעמק השווה עם השכן באמצעות הידברות וניהול דו שיח מתורבת.
אם השכן יסרב להתייחס לפניות בנושא, יתעלם מהן וימשיך בהתנהלותו הפוגענית, רצוי לבחון את תקנון הבית המשותף ולבדוק האם הדייר הסורר הפר בהתנהגותו את הוראות התקנון. יובהר כי אם אין תקנון מוסכם לבית המשותף, הרי שהתקנון המצוי המצורף לחוק המקרקעין הוא התקנון המחייב את הדיירים. אם ההתנהגות הפוגענית של השכן ממשיכה, מומלץ לפנות לעורך דין מקצועי, מיומן ומנוסה אשר עוסק בתחום סכסוכי שכנים ובתים משותפים כדי שישלח לשכן הבעייתי מכתב אזהרה לפני נקיטה בהליכים משפטיים. אם השכן ימשיך לסרב לשתף פעולה לא יהיה מנוס מהגשת תביעה מתאימה למפקחת על רישום המקרקעין לצורך יישוב הסכסוך או במקרים מסוימים לבית המשפט כפי שיוסבר להלן.
לפניה ישירה אל משרד עו"ד ונוטריון רפי רפאלי, לחץ/י כאן
סמכויות המפקחת על רישום המקרקעין
המפקחת על רישום מקרקעין היא למעשה גוף שיפוטי בעל סמכות מקבילה לסמכותו של שופט בבית משפט שלום ולפיכך, למפקחת על רישום מקרקעין מוקנות סמכויות שיפוט נרחבות. עם זאת, ניהול הליך בפני המפקחת הוא לרוב גמיש יותר בהשוואה לניהול הליך בבית משפט שלום. גמישות זו מתבטאת בין היתר בדיני ראיות, סדרי דין ולוחות זמנים שחלים על הצדדים המתדיינים. על כן, לרוב תקופת הטיפול בתביעה שהוגשה למפקחת על רישום המקרקעין תהיה קצרה משמעותית לעומת התקופה הנדרשת לניהול תביעה בבית משפט שלום.
למפקחת על רישום מקרקעין נתונה סמכות שיפוט ייחודית לדון בעניינים הקשורים לסכסוכי שכנים ולמתקנים משותפים בבתים משותפים, בדומה לסמכות הבלעדית של בית המשפט לענייני משפחה לדון בעניינים משפחתיים ובסמכות הבלעדית שנתונה לבית הדין עבודה לדון בעניינים שקשורים לסכסוכים שבין עובד לבין מעסיק. חשוב לציין כי המפקחת על רישום מקרקעין אינה דנה בסכסוכים הרשומים מטה ויש להפנות הליכים אלה לבתי המשפט:
- בתביעות נזיקיות/כספיות למעט בתביעות בנוגע לנזק שנגרם לדייר בעקבות הסגת גבול.
- אינה דנה בעבירות שבוצעו בניגוד להוראות חוקי התכנון והבניה.
- אינה דנה במטרדי רעש, ריח, עשן וכד'.
- אינה דנה בצווי הרחקה ו/או בקשה לצו למניעת הטרדה מאיימת.
במסגרת הסמכויות שמוקנות למפקחת על רישום המקרקעין היא רשאית להוציא צווי עשה או צווי מניעה, לפסוק פיצויים עקב נזקי רטיבות, להשיב תשלומים ואף לאשר ביצוע פרויקט תמ"א 38 בהיעדר הסכמה של דייר סרבן.
מתי מגישים תביעה למפקחת על רישום המקרקעין?
המפקחת על רישום מקרקעין תדון בסכסוכים רק על בסיס תביעה שהוגשה אליה ולאחר שהתובע שילם אגרה כדין. המפקחת אינה רשאית להעניק ייעוץ משפטי או לשמוע את טענות הצדדים שלא במסגרת דיון שמתנהל בפניה כחוק.
לפי הוראות סעיף 52 לחוק המקרקעין, הקירות החיצוניים בבית משותף נחשבים לחלק מהרכוש המשותף ועל כן כאשר בעל דירה בבית המשותף משנה על דעתו את חזית הבניין, מבלי שקיבל אישור לכך מיתר הדיירים הוא למעשה פוגע ברכוש המשותף וניתן להגיש נגדו תביעה למפקחת על רישום המקרקעין.
כמו כן, ניתן להגיש תביעה למפקחת על רישום מקרקעין במצב שבו ליקוי שמקורו בדירה אחת בבית משותף גרם נזק לדירה אחרת ובמצב של ליקויים בדירה אשר מקורם ברכוש המשותף, דוגמת רטיבות. המפקחת תדון גם בתביעות שעוסקות בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף בנוגע להסגת גבול שביצע בעל דירה אחת לשטח של דירה אחרת או בהסגת של גבול שנעשתה על ידי בעל דירה לרכוש המשותף.
חשוב לציין כי בסכסוכים שנוגעים להסגת גבול כאמור, לבית משפט השלום נתונה סמכות שיפוט מקבילה לזו של המפקחת על רישום המקרקעין. לפיכך, התובע רשאי לבחור אם להגיש את תביעתו למפקחת או לבית משפט השלום. כמו כן, ניתן להגיש תביעות למפקחת על רישום המקרקעין גם בסכסוכים בין בעלי דירות המתייחסים לתקנון המוסכם של הבית המשותף או לתקנון המצוי של הבית המשותף אשר מופיע בתוספת לחוק המקרקעין.
כיצד להתגונן בפני תביעה שהוגשה למפקחת על רישום המקרקעין?
ההמלצה לדייר בבית משותף שהוגשה נגדו תביעה למפקחת על רישום המקרקעין היא לפנות בהקדם לעורך דין מקצועי, מיומן ומנוסה שעוסק בתחום הבתים המשותפים ומצוי בסדרי הדין ובהליכים שמתנהלים בפני המפקחת על רישום המקרקעין. עורך הדין ייבחן את כתב התביעה ואת טענות התובע ביסודיות, יכין לנתבע כתב הגנה מפורט ומבוסס ויגיש אותו למפקחת תוך תקופה של 60 יום ממועד קבלת כתב התביעה או בכל מועד אחר שקבעה המפקחת. בכתב ההגנה שיכין עורך הדין הוא יכלול טענות מקדמיות, טענות הגנה וטיעונים בנוגע לסעד המבוקש.
הכותב, עו"ד רפי רפאלי משמש כיועץ משפטי חיצוני לאגודה לתרבות הדיור במחוז חיפה, ועוסק בבתים משותפים ובסכסוכי שכנים. כמו כן משמש עו"ד רפאלי כיועץ משפטי בשירות יעוץ לאזרח (שי"ל בקריות). ניתן להפנות אל עו"ד רפי רפאלי שאלות בנושא בתים משותפים למייל: rafirr2405@gmail.com. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה לעו"ד רפי רפאלי - 0509000145