מחירי הדיור עלו במהלך העשור שהוביל למחאה החברתית של 2011 בכ-60%, עד כי מחיר דירה ממוצע הצריך 127 משכורות. כיום, עשור לאחר המחאה, דומה שדבר לא השתנה: מחירי הדיור עלו מאז ועד היום בכ-50% נוספים, ומספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה צמח לכ-143! אין ספק שזה מהווה אחד הכישלונות הגדולים ביותר של ממשלות ישראל בתחום הכלכלי-חברתי, דומה בחומרתו רק להיפר-אינפלציה של שנות ה-80, אשר עשתה שמות במשק והצריכה עשרות שנים של תיקון ושיקום.
סיקור תחום הנדל"ן ב-N12:
- דוח המבקר: כך מחמירות הרשויות המקומיות את משבר הדיור
- שוק הדיור בוער: מספר העסקאות שבר את שיא כל הזמנים
- עשור למחאה החברתית: מובילי המחאה משחזרים
תנאי הרקע לעליית מחירי הדיור ידועים היטב: ישראל הינה אחת המדינות הצפופות במערב (במונחי נפשות לקמ"ר שטח): צפופה פי 3.6 בהשוואה לממוצע מדינות האיחוד האירופי, ופי 10.7 בהשוואה לממוצע חברות ה-OECD. יתרה מזאת, הצפיפות בישראל גדלה בקצב גבוה מאוד (פי 10 ממדינות האיחוד האירופי), בשל שיעור גידול מהיר של אוכלוסייתה, העומד על קרוב ל-2% לשנה, אל מול שיעור אפסי ואף שלישי במדינות ה-OECD.
למרות שטחה הקטן, מדינת ישראל לא השכילה לפתח תחבורה ציבורית יעילה, שתאפשר גישה מהירה אל האזורים המטרופוליניים בהם מצויה רוב התעסוקה, ולכן "פרמיית" הקרבה לערים הגדולות הלכה ועלתה לאורך זמן. לאלו יש להוסיף את שליטתה של המדינה (באמצעות רשות מקרקעי ישראל) בכ-93% מאדמות המדינה, ומדיניות שיווק איטי של קרקעות החותרת לרוב להשיא את ההכנסות מהן, וגורמת בכך לפער גדול בין היצע יחידות הדיור לבין הביקוש להן (התחלות הבניה היו לרוב מתחת למינימום המתבקש מגידול האוכלוסייה).
הפער בין הארנונה המסחרית לארנונה למגורים, והעובדה שהמדינה מגלגלת לרשויות המקומיות חלק ניכר מהעלויות הכרוכות באספקת שירותים לאוכלוסיות נוספות, מעוותים את התמריצים של השלטון המקומי כנגד התרחבות הבנייה למגורים, פרט לבנייני יוקרה. לבסוף, ירידת הריביות עקב המשבר הפיננסי של 2008, הפחיתה משמעותית את עלויות המשכנתא וצמצמה את חלופות ההשקעה ברמת סיכון נמוכה (כפי שנתפס הנדל"ן בישראל) – כתוצאה מכך גברו עוד לחצי הביקוש ותדלקו עוד את מחירי הדיור.
המחאה של 2011 העמידה על סדר היום את בעיית הדיור במלוא חומרתה, אך על אף זאת, ובניגוד להמלצות הוועדה דאז, הטיפול של הממשלות במהלך העשור החולף היה נקודתי, נעדרה ממנו התייחסות מערכתית לסוגיה על כלל רכיביה, וגרוע מכך, מעת לעת הועלה "פתרון קסם" חדש, כמו מע"מ אפס, מחיר למשתכן, או "מס דירה שלישית". שלא במפתיע, כל אלה כשלו.
על מנת שייווצר סיכוי לשינוי חיובי בתחום כה חשוב הנוגע לרוב רובה של האוכלוסייה בישראל, ובפרט לדור הצעיר, אין לתור אחרי עוד פתרונות של "זבנג וגמרנו", אלא שראשית כל ומעל לכול יש להגדיר באופן ברור ומציאותי את מטרות וכיווני המדיניות הרצויה – הדרג המקצועי במשרדים הרלוונטיים, בפרט במשרד האוצר ובמשרד הבינוי והשיכון יידעו היטב כיצד להוציא אותם לפועל. והנה הם:
- המטרה המרכזית של מדיניות הדיור צריכה להיות לאו דווקא לאפשר רכישת דירה לכל דכפין, אלא להעמיד פתרונות דיור סבירים המותאמים לכלל קבוצות האוכלוסייה. כלומר, על הממשלה לדאוג ליצירת מגוון סוגי מגורים שיתאימו למאפיינים המשפחתיים, למצב הכלכלי ולהזדמנויות התעסוקתיות של כל משפחה, כאשר ההוצאות על דיור לא צריכות לעלות על אחוז מסוים מסך הכנסות המשפחה, בין אם בהחזר משכנתא ובין אם בדמי שכירות לטווח ארוך. אחוז זה יהיה מותנה במעמד הסוציו כלכלי של כל קבוצת אוכלוסייה, ומן הסתם לא יהיה רלוונטי לאחוזנים העליונים.
- יש לשאוף תחילה להתייצבות מחירי הדירות ודמי השכירות, ובהמשך לירידה מתונה ומבוקרת, שכן לירידת מחירי הדיור יש משמעויות כלל משקיות מורכבות, חלקן אף מסוכנות, בטח אם זה קורה במהירות ובחדות.
- מדיניות הדיור צריכה להיות חלק ממכלול הכולל היבטים סביבתיים, כמו שמירה על אזורים ירוקים, פתרונות תחבורתיים לטווח ארוך ובפרט פיתוח של תחבורה ציבורית מתקדמת, ושיפור איכות החיים האורבניים כגון נגישות קרובה למגוון שירותים ציבוריים, חינוך, פנאי, וחיי קהילה.
- בעוד שמדינת ישראל הינה כאמור מהצפופות בעולם, רבות מעריה הינן עדיין חצי-פרבריות: יש הכרח במהלך מקיף של התחדשות עירונית תוך כדי ציפוף אוכלוסין משמעותי, כאשר עיקר תוספת הבנייה צריך להיות מופנה לא למגדלי יוקרה, אלא לדיור בר השגה.
- משאב הקרקע אשר בידי המדינה לא צריך להיות מיועד למקסם הכנסות אלא להוות כלי עיקרי באמצעותו על המדינה לספק את צרכי הדיור של תושביה. מכיוון שכך, מימוש כיווני מדיניות הנ"ל יהיה כרוך בעלויות תקציביות גבוהות (לרבות אבדן הכנסות מדינה), ועל כן תנאי הכרחי להתקדמות הנה נכונות של הממשלה לקחת על עצמה את הנטל התקציבי הנוסף, עם כל הכרוך בכך מבחינת סדרי עדיפויות וגביית מסים.
בפני הממשלה החדשה עומדים אתגרים כלכליים גדולים, אחרי שנים של שיתוק והזנחה. אין ספק שנושא הדיור יהיה אחד המרכזיים שבהם, ויש לקוות כי היא תשכיל לאמץ כיווני מדיניות אלה, ולא להתפתות לחפש גימיקים חדשים, אשר בוודאות יתגלו כפתרונות סרק.
>>> פרופ' מנואל טרכטנברג, ראש המכון למחקרי ביטחון לאומי, אונ' ת"א; ד"ר שלומי פריזט הוא עמית דיקן בפקולטה למנהל עסקים באוניברסיטה העברית