לא רק הדולר: הישראלים מסתערים מחדש על שוק הנדל"ן האירופי

בזמן שכמעט כל תשומת הלב התקשורתית והציבורית מופנית לחולשת הדולר מול השקל, נדמה כי דרמה דומה בעוצמתה מתרחשת בשער השקל-אירו, אבל מתנהלת בשקט יחסי. האם עוצמת הנפילה הייתה שונה? הנתונים הכמעט זהים לא משקרים: בעוד שהדולר נפל מול השקל ב-10.38% מתחילת השנה ו-20.65% ב-12 החודשים האחרונים, האירו נפל מול השקל בתקופות אלו ב-11.19% ו-18.6% בהתאמה.

ממש כמו בדולר, גם לצניחת האירו יש השלכות רבות בהן פגיעה ביצואנים ישראלים הפועלים מול אירופה, שחיקה בהכנסות של חברות שמוכרות באירו אך משלמות בשקלים, ירידת מחירים לצרכנים ישראלים הרוכשים מוצרים ושירותים באירופה ועוד. מבחינת ציבור המשקיעים - אחת ההשפעות הדרמטיות ביותר היא השינוי במחירי הנדל"ן עבור ישראלים המחפשים דירות להשקעה או למגורים באירופה.

"בתחילת מבצע 'עם כלביא', לפני כ-11 חודשים, 100 אלף יורו היו שווים 418 אלף שקל. כיום הם כבר שווים רק 330,000 שקל", אומר אביב כהן, סמנכ"ל שותף בחברת הנדל"ן פאלמו, הפועלת ביוון. "אותה עסקה, אותה דירה בדיוק, רק בפחות שקלים. המשקיעים שלנו מבינים את זה בצורה שלא משתמעת לשתי פנים. כיום הירידה של האירו והדולר מול השקל מאוד בכותרות, אבל השקל מתחזק מולם כבר לא מעט חודשים ברצף. חשבנו שהמגמה תתהפך בסיבוב האחרון עם איראן והכלכלה הישראלית תיחלש, אבל זה לא קרה. קרה בדיוק ההיפך והחל מחודש מרץ העניינים בגזרה המט"חית התחילו להיות מאוד קיצוניים".

עד כה השלימה פאלמו יותר מ-40 פרויקטים באתונה ובסביבתה והיא מנהלת השקעות ביותר מ־100 מיליון אירו. לפי כהן, המשקיעים של החברה לא נתנו למלחמה עם איראן להפריע להם. "מרץ היה חודש שבו רובנו היינו סגורים בבתים ועסקנו בעיקר בריצות מצבע אדום ואזעקות למקלטים. פאלמו עבדה אך ורק דרך זום, אבל זה עדיין היה אחד מחודשי המכירה הכי חזקים שהיו לנו אי פעם".

"פוגשים משקיעים מסוג חדש"

שמרית כהן היא סמנכ״לית השיווק של חג'ג' אירופה (שהיא חלק מקבוצת חג'ג' הבורסאית) הפועלת ברומניה בייזום והקמה של פרויקטים למגורים ונכסים מניבים למסחר ומשרדים. כהן מתארת שינויים במחירי הכניסה לרכישת דירות ברומניה - שהובילו גם לשינוי בתמהיל הלקוחות. "ההשפעה המיידית היא על מחיר הכניסה", היא אומרת. "דירה בבוקרשט שעולה 150 אלף אירו עלתה 600 אלף שקל כשהאירו היה 4 שקלים, אבל עולה כיום בערך 500 אלף. זה הבדל דרמטי". לדברי כהן, "זה פותח חלון כניסה נוח יותר למשקיעים, אבל אירו נמוך לא אמור להיות הסיבה היחידה להשקעה. משקיעים מסתכלים גם על מיקום, ביקושים אמיתיים ופרמטרים נוספים".

אתם פוגשים סוג של חדש של לקוחות?

"תמהיל הלקוחות השתנה. כיום באים אלינו שני סוגים מרכזיים של משקיעים: מחפשי הזדמנויות חזקים, שבאים מצוידים ביכולות פיננסיות; ומשקיעים קטנים, עם הון עצמי מוגבל יותר, שמחפשים את הטיימינג הנכון להשקעה. יש אנשים שיש להם ביצה אחת בסל והם מחפשים איפה להשקיע אותה. האנשים האלו הופכים עכשיו לשחקנים יותר מרכזיים בשוק".

לאנשים עם "ביצה אחת" יש יותר סיבות לבוא אליכם, גוף גדול ומפוקח?

"בזמנים של אי ודאות כמו כיום, יש יתרון גדול לחברה ציבורית גדולה על פני שחקנים קטנים. אנחנו גם יזם, לא משווקים ולא מתווכים, מה שאומר שהנציג שלנו שלחצת לו את היד בעסקה גם יספק בסופו של התהליך את הדירה. יש לנו מערכת הוליסטית, שמנהלת עבור הלקוחות את העסקה אורך כל הדרך ומאפשרת להם אפס התעסקות, תשואה שקטה לחלוטין. בנדלן בחו"ל יש חשיבות עצומה לגב של החברה, לניסיון המקומי, ליכולת לנהל את הנכס ולייצר פתרונות מימון חכמים".

יש ישראלים שקונים דירה אצלכם בשביל המשפחה?

"כן, מה שקורה בעולם בהחלט שינה את חוקי המשחק. אנחנו היום רואים הרבה אנשים שבאים לקנות נכסים בשביל שיהיה להם עוד מקום, עוד בית. הם לא מחליפים את ישראל, אבל רוצים שיהיה להם עוד נכס. יש לנו לדוגמה קבוצה שלמה של רומנים, שמגיעים אלינו באמת ממקום שורשי".

יש משמעות מבחינת הבנקים שעובדים איתכם לירידת האירו?

"בהחלט. כשהבנקים שוקלים לתת מימון אשראי ללקוח, הם מסתכלים גם על מחיר הכניסה שלו לנכס. אם המחיר הזה נמוך יחסית לשווי הצפוי של הנכס, הבנק מרגיש שיש לו כרית ביטחון גדולה יותר. כלומר, אם הנכס, בגלל שער אירו נמוך, לא נקנה במחיר שיא זה מגלם פוטנציאל ומייצר עסקה בריאה יותר גם מבחינה מימונית. לבנק חשוב לראות שהלקוח לא נכנס במחיר מנופח, שיש מרווח כלכלי בעסקה. במצב הנוכחי, הרבה יותר קל לנו כיום להציע ללקוחות מימונים חכמים ומשופרים מהבנקים".

"אלפי ישראלים מתעניינים"

"אנחנו יוצאים בימים אלה מתקופת קיפאון של כ-40 ימים עקב המלחמה מול איראן, ורואים שלושה תהליכים מקבילים", מסביר ערן וולף, לשעבר מנכ"ל מימון ישיר וכיום מייסד ומנכ״ל חברת האשראי החוץ בנקאי Loanwise. "השוק נפתח מחדש ומתחילות שוב לזרום עסקאות, אבל זה לא רק זה. גם הירידה המתמשכת בשערי המטבעות משפיעה מאוד. הרי גם ככה המחירים במדינות אירופה כמו יוון, קפריסין או רומניה נמוכים מאוד ביחס לישראל, אז עכשיו הירידה בשער האירו עשתה אותם עוד יותר נמוכים. התהליך השלישי כבר קשור אלינו, כגוף אשראי: מרגע שנפתחה לישראלים אופציית מימון לנדל"ן באירופה הביקושים התחזקו, כי חלק מהאנשים שקונים דירות שם חייבים מימון".

LOANWISE היא שחקנית חדשה יחסית בשוק הנדל"ן האירופי. החברה החלה להציע משכנתאות לישראלים שמעוניינים לקנות ביוון או קפריסין רק באוקטובר-נובמבר 2025 - כחצי שנה בלבד של פעילות, שחלק לא קטן ממנה התנהל תחת עננת מלחמה אזורית.

מט"ח הוא שיקול מרכזי אצל נוטלי המשכנתאות שלכם באירופה?

וולף: "כן, בוודאי. ישראלי שיש לו כיום 200-300 אלף שקל - אין שום נדל"ן שהוא יכול לקנות עם זה בישראל. ביוון או קפריסין, לעומת זאת, זה סכום השקעה לגיטימי לגמרי. ב-300 אלף שקל, בטח אם אתה מוסיף על זה מימון, אתה יכול לקנות דירה נחמדה באתונה".

גם וולף מזהה פלח רוכשים שקונה דירות לא בדיוק למטרת השקעה. "לא מעט ישראלים קונים כיום דירה ביוון או קפריסין כדי שיהיה להם, אם וכאשר", הוא אומר. "אחרים קונים דירות, בעיקר באיים, למטרות נופש. גם לי יש בית כזה על הים, לא רחוק מאתונה. בכל מקרה, אי אפשר להתעלם מרמות המחירים הגבוהות של הדיור שבישראל, ששולחות ישראלים שלא יכולים לקנות כאן לחפש אלטרנטיבות".

כמה ישראלים מתעניינים, להערכתך, כיום בקניית נדל"ן באירופה?

"אני מעריך שאלפים מדי שנה. וזה במגמת התחזקות, בהחלט. אם בשנות התשעים יהודים שחיו בחו"ל קנו נכסים בישראל כדי שיהיה להם, הרי שהיום המצב התהפך וישראלים מחפשים שיהיה להם נכס באירופה. זה לאו דווקא למטרות הגירה מהארץ. אנשים רוצים שיהיה להם מקום אלטרנטיבי. אם לדוגמה יש חודש מלחמה עם איראן ולמשפחה פחות נוח בארץ, אפשר שתהיה להם אפשרות לטוס ולגור כמה שבועות בדירה באתונה, עד שהעניינים יירגעו. השיקולים של הישראלים לקניית דירה באירופה הם לא רק מלחמה גרעינית או שלום עולמי".

גם אביב כהן מפאלמו מזהה לאחרונה כניסה של משקיעי נדל"ן חדשים, שלא יכלו להרשות לעצמם לקנות דירה קודם מבחינת הון עצמי, אבל אפשרויות המימון ולא פחות מכך ירידת האירו שינו מבחינתם את המצב. "אנחנו עושים כיום עסקאות גם אנשים שההון העצמי שלהם הוא 150 אלף שקל, סכום שנחשב סופר נמוך במונחים של שוק הנדל"ן בישראל", הוא אומר.

מה עם דירות גדולות, שמתאימות למשפחות ישראליות?

"למדנו על בשרנו שהמוצר הכי סחיר כיום, בטח בערים הגדולות של יוון, זה דווקא דירות קטנות. זה נובע בין השאר משיעור הילודה הנמוך מאוד במדינה הזו - 1.2 ילדים למשפחה. דירות קטנות פונות לקהלים מגוונים, בהם תיירים, זוגות, יחידים, גרושים/גרושות, סטודנטים. זה נכון גם במובנים של השקעה: ככל שהדירה יותר קטנה, התשואה עליה באחוזים גבוהה יותר".

כהן מדגיש גם את חשיבותה של התוכנית הממשלתית היוונית "גולדן וויזה", המעניקה לאזרחים שאינם מהאיחוד האירופי אישור תושבות ביוון בתמורה להשקעה במדינה, לרוב בנדל"ן. מעמד תושב ביוון מאפשר, נזכיר, מעבר חופשי בין 29 מדינות שנגן (Schengen) באירופה בלי ביקורת גבולות פנימי\ת.

זה משהו שמדבר למשקיעי הנדל"ן הישראלים באירופה?

"זה ממש גיים-צ'יינג'ר. הבעיה שכיום באזורי הביקוש ביוון רף הכניסה לקבלת גולדן ויזה הוא לא פחות מ-800 אלף אירו, שזה כבר עסקת נדלן מאוד יקרה ביוון. אבל, אם אתה יודע להוכיח שביצעת שינוי ייעוד מנכס מסחרי לנכס מגורים, שיצרת ליוון פתרונות מגורים על חשבון מסחר, אתה מקבל הטבת גולדן וויזה כבר מקניית נכס ב-250 אלף אירו, גם בפריים-לוקיישן באתונה או פיראוס. זה בדיוק מה שאנחנו עושים כאן ויש לזה ביקוש אדיר מצד ישראלים".

משתתפים בהימור מט"ח?

לפני סיום, נותרה רק תהייה אחת: האם רוכשי הדירות הישראלים באירופה בעצם משתתפים בסוג של הימור מט"ח? הרי לאירו הנמוך יש משמעות ברורה גם בקבלת כסף משכר דירה בנכסים, שגם היא מתבצעת מטבע הדברים באירו ומכניסה כיום לכיסים הישראלים הפרטיים פחות כסף.

וולף: "בקנייה עצמה מהמרים על המטבע, כן. אבל כל קנייה היא הימור, לא רק בנדל"ן. נדל"ן זו עדיין אופציה פחות מסוכנת ממניות, שבהן 90% מההשקעה עלולים להיעלם".

כהן: "מי שקצת סובלים עכשיו אצלנו הם לקוחות שכבר יש להם נכסים מושכרים, למרות שגם הם נהנים מתשואה מאוד וטובה ומעניינת של בין 8.5% ל-10% בשנה. אז נכון שמי שכבר בתוך המשחק קצת מתבאס מהאירו הנמוך, אבל מי שקנה עכשיו לא פוגש ביום הראשון את השכירות, אלא מתחיל תהליך השבחה של הנכס. הקונים החדשים לבטח מקווים כשהאירו יתאזון ויחזור לאזור של 4 שקלים בחודשים הקרובים".

וזה יקרה להערכתך?

"בישראל יש בשנים האחרונות קושי רב להקים ממשלה לאחר הבחירות, וזה מחליש באופן טבעי את הממשל והכלכלה. חולשה כזו עשויה להוביל לחולשה בשקל ולהתאוששות המטבעות הזרים מולו. אני לא חושב שהאירו והדולר ימשיכו לרדת לנצח, סביר יותר שהם יחזרו למקומם הטבעי ברבעון או שניים הקרובים".