"זה יצטבר למאות מיליונים": מאחורי התקדים של "מחיר למשתכן"

רשות המיסים, יישות אימתנית שרגילה להיות בצד החובט, ספגה בשבוע שעבר מכה מבית המשפט המחוזי בחיפה, שחייב אותה להחזיר לחברת הבנייה אשדר עשרות מיליוני שקלים על מס רכישה ששולם ללא הצדקה במכרזי תוכנית "מחיר למשתכן".

לפי הערכות בשוק הדיור, פסיקה זו תאלץ את רשות המיסים להשיב מאות מיליוני שקלים נוספים ליזמי נדל"ן שהשתתפו בתוכנית "מחיר למשתכן" שהסתיימה, ובתוכניות הממשיכות שלה - בעיקר "מחיר מטרה", "מחיר מופחת" ו"דירה בהנחה".

"רשויות המס במדינת ישראל נוטות לחייב במקרים רבים באופן גורף, בלי להסתכל על התמונה הכללית", אומר רו"ח ניסים חמאוי, בעלים של משרד רואי חשבון עם עשרות לקוחות בתחום הנדל"ן ושותף בפרויקטים של התחדשות עירונית. "ההחלטה הספציפית הזו נגד רשות המיסים ולטובת אשדר היא החלטה אמיצה ונכונה של בית המשפט, כי במקרה זה היזם נתן שירותי בנייה למדינה במחירי עלות. כפי ש-BDO ציינו בחוות הדעת שלהם, אין כאן רכישה של הקרקע, ולכן גם לא היה צריך לשלם מס רכישה".

עד כמה קשה המכה לרשות המיסים?

"זו מכה גדולה מאוד לרשות המיסים, חבל מאוד שהם הגיעו למצב הזה. הם לא היו חייבים להמשיך עם זה לבית המשפט, אבל בהרבה מקרים הרשות קובעת קביעה ואז ממשיכה איתה עד הסוף, בלי הבנות ובלי פשרות. הם ננעלים ומתבצרים בדעתם, כולל הליכה לבית המשפט, אבל במקרה הזה הכל התפוצץ להם בפרצוף. פסק הדין שהתקבל ייאלץ עכשיו את רשות המיסים להחזיר הרבה מאוד כסף, כי כל היזמים שבנו ב'מחיר למשתכן' ובתוכניות ההמשך יש קייס לדרוש בחזרה את מס הרכישה. עם זאת, צריך לזכור שרשות המיסים כנראה עוד תערער לעליון, כך שהסיפור עדיין לא גמור".

"המדינה לא העריכה נכון את הסיכונים"

טארק דיביני, מנהל מחלקת מיסוי נדל"ן בפירמת הייעוץ BDO, כתב את חוות הדעת שהגישו העותרים ואשר עמדה בבסיס התביעה. במילים אחרות, דיביני הוא אחד המנצחים הגדולים של הפסיקה, בצוותא עם עורכי הדין של אשדר: עוה"ד ליאור נוימן, גיא ורטהיים וטל שבו ממשרד ש. הורוביץ ושות’; עו"ד ורו"ח טל פלמבאום ועו"ד צבי חמיש.

"הרעיון התחיל אצלי עוד ב-2019", נזכר דיביני, "אבל נמשך משם להליך משפטי ולעורכי הדין שעשו עבודה מצוינת. עו"ד פלמבאום ואני חשבנו מהרגע הראשון שמס הרכישה נגבה כאן שלא כדין, והצלחנו לשכנע עשרות חברות ללכת איתנו. רשות המיסים כמובן לא קיבלה את עמדתנו והעניין התגלגל לבית המשפט. בסופם של דיונים, שנמשכו כמה שנים, בית המשפט קיבל באופן נחרץ את העמדה שהקבלנים לא באמת רכשו זכות במקרקעין שחייב מס רכישה, הם בסך הכל פרויקטור, קבלן ביצוע או ידה הארוכה של המדינה לביצוע פרויקטים".

בכמה כסף מדובר?

"באשדר בלבד הסכומים עומדים על 70-60 מיליון שקל. בחברות אחרות, גדולות יותר מאשדר, זה יהיה גם 80 מיליון שקל. בסך הכל, כאמור, זה יצטבר למאות מיליונים".

המדינה יכולה להעביר תיקון חקיקה שיחייב תשלום מס רכישה בעתיד?

"כן, תיקון כזה יהיה גם לגיטימי. אבל, המדינה לא יכולה לתקן את החוק רטרואקטיבית".

הופתעת מהפסיקה?

"לא ממש, האמנתי בתיק הזה מהרגע הראשון והשקעתי בלימוד העובדות מאות רבות של שעות. המדינה היא זו שהופתעה מהפסיקה, לדעתי הם לא הבינו את התיק עד הסוף או לא העריכו את הסיכונים שלהם נכון".

יהיו לפסיקה השלכות על מחירי הדירות?

" לא השלכות ישירות, אבל הפסיקה יכולה לתת זריקת עידוד לקבלנים. אם לקבלנים יש יותר כסף, אני מניח שהם יכולים להיות גם יותר גמישים. כמו כן, אם הם היו יודעים מלכתחילה שאין מס רכישה, יכול להיות שהיו ניגשים במחירים יותר נמוכים למכרזים, ומוכרים את הדירות לרוכשים במחירים יותר נמוכים".

הפסיקה תשפיע על מס הרכישה של רוכשי הדירות המשתכנים?

"שמעתי את הטענה הזו מאנשים ברשות המיסים בבוקר שלאחר הפסיקה. הם אכן טוענים שזה יכול להשפיע על מס הרכישה של הדיירים, של הזוכים. אבל, חשוב לי להדגיש שזה לא נכון. בית המשפט התייחס לזה בצורה מפורשת ואמר שזה לא משפיע על מס הרכישה של המשתכנים".

"המדינה, מהרגע הראשון, לא רצתה לתת חופש פעולה ליזמים במכרזי מחיר למשתכן", אומר עו"ד ליאור נוימן, ראש תחום מיסים במשרד ש. הורוביץ ושות', שייצג את אשדר מול רשות המיסים.

"זו לא תובענה ייצוגית"

לפי עו"ד נוימן, "המדינה רצתה שהיזמים יממנו את הבנייה והתכנון, יכינו דירות בדיוק לפי המפרט שהמדינה הנחתה אותם להכין וידאגו לכך שהדיירים יקבלו הכי מהר שאפשר דירות זולות במאות אלפי שקלים מהמחיר המקורי. כל ההנחות במקרקעין גולגלו למשתכנים. הם בחרו את הזכאים, איך יילכו הגרלות, מי יקבל קודם, איך ייערכו הכנסים - בגדול, הם הכתיבו הכול. משרד השיכון אפילו הקים חברת בקרה שתכל'ס שולטת בכל האירוע, מאלף עד תו. אוקיי. זה הגיע לרמה שאתה לא יכול להוציא חוזה לדייר בלי שהם מאשרים, שזה הנוסח המקובל עליהם. לכן, טענו בבית המשפט שאין להם חזקה אמיתית במקרקעין".

לפי עו"ד נוימן, המשרד שלו מצייג, בנוסף לאשדר, "עשרות חברות נוספות מול רשות המיסים בכל התוכניות. יש לנו הסדר דיוני עם הפרקליטות, כך שכל מי שמצטרף להסדר יוכל לקבל מס רכישה חזרה. מצד שני, זו לא תובענה ייצוגית, כך שאם אתה לא הגשת ערעור לבית המשפט ולא עברת את כל התהליך שעברנו בחמש השנים האחרונות, אתה לא זכאי להחזר. זה לא אוטומטי".