בשנים האחרונות הולכים וצוברים תאוצה תהליכי התחדשות עירונית בכניסות לערי ישראל. ישנם לא מעט סימנים מעידים לכך שלא מדובר באנקדוטות אלא בתופעה של ממש – תזוזה של הביקוש לנדל"ן ממרכזי הערים לפאתי הערים ובמיוחד לשכונות המצויות ב-"שער העיר". שכונות כמו רמת אליהו בכניסה לראשון לציון, השכונה הוותיקה בכניסה לגבעת שמואל והכניסה לירושלים, נחשבו אטרקטיביות פחות עד לא מזמן וכעת מצויות בתנופה של התחדשות עירונית.
השיכונים נועדו להיות זמניים – אבל הפכו את הכניסה לעיר למוזנחת
באופן היסטורי ממשלת ישראל בחרה לא פעם להקים את השיכונים והמעברות בכניסות לערים. אלו, היו אמורים להוות פתרון זמני אך הפכו למגורי קבע עבור משפחות מעוטות יכולת. התוצאה היא שבאופן מסורתי, ככל שמתרחקים ממרכז העיר הביקוש יורד משמעותית וכך גם מחירי הנדל"ן.
על פי נתוני חברת ההייטק והנדל"ן הבורסאית פרופדו, במעגל הראשון מחוץ למרכז העיר מחירי הנדל"ן נמוכים ב-12 אחוז מאשר במרכז העיר. אם מרחיקים עוד לפאתי הערים, לשכונות כמו שכונות הכניסה לעיר הנמצאות במעגל השני, מחירי הנדל"ן צונחים ב-23 אחוז ביחס למרכז העיר.
שינויים רגולטורים ומשבר קורונה דחפו אוכלוסיות חדשות ל-"שער העיר"
אלא שכעת נראה שאנו נמצאים בפתחו של שינוי בתמונת המצב. העוול ההיסטורי שנעשה לשכונות "שער העיר" מתוקן על ידי פרויקטים של התחדשות עירונית. זה קורה על רקע רפורמה משמעותית בתחום ההתחדשות העירונית שנכנסה בחוק ההסדרים האחרון. עד היום על מנת שפרויקט פינוי בינוי ייצא לדרך נדרשה הסכמה של 80% מהדיירים וכך לא פעם פרויקטים נבלמו בשל דיירים סרבנים. בחוק ההסדרים האחרון שונה התנאי וכעת נדרשת הסכמה של שני שליש מהדיירים (67%).
עוד נכנס לתוקפו תיקון לחוק לפיו גם בעלי מספר דירות במתחם שמיועד לפינוי בינוי יזכו לפטור ממס שבח. שינויים רגולטורים נוספים, למשל הורדת גיל הדייר הנחשב לקשיש וזכאי לזכויות נוספות וביטול החושבה לקבל גם את הסכמתם של דיירים שביצעו עבירות בנייה, נועדו גם הם להקל על יציאת הפרויקטים לדרך. לכל אלו הצטרף החשש ממבנים מסוכנים, בעקבות מספר קריסות של מבני שיכונים בשנים האחרונות.
יתכן מאוד שגם לקורונה הייתה השפעה על עליית הביקוש בכניסה לעיר והתחדשות שכונות אלו. רבות דובר על האקסודוס מהערים ומרכזי הערים שנותרו ריקים בתקופת המשבר הבריאותי.
שווי דירות בכניסה לעיר יעלה ב-10% יותר מאשר בשכונות אחרות
נתוני "פרופדו" מצביעים על כך ששיעור ההשבחה החזוי בפרויקטים של התחדשות עירונית ככלל נע בין כ-20%-25% ממחיר הנכס בממוצע. אלא שבשכונות "שער העיר" ההשבחה החזויה גדולה יותר ועומדת על כ-30%-35%. ניתן להסביר זאת במיוחד על ידי הנגישות התחבורתית העדיפה של שכונות האלו, גם לכבישים מהירים וגם לתחנות מטרה הנבנות בסמיכות לרבות מהן.
"שכונות השער מהוות הזדמנות נדל"נית יוצאת דופן", סבור פלג דודוביץ, מנכ"ל פרופדו המפתחת טכנולוגיות בינה מלאכותית בנדל"ן, "גם בשל ההשבחה המיידית בעקבות פרויקטי ההתחדשות העירונית וגם בשל מיקומן הגיאורפי, בצמידות לכניסות והיציאות מהיישובים, ולעתים בסמיכות לתוואי תשתיות התחבורה (רכבת קלה ומטרו)".
המהפך בכניסות לעיר ראשון לציון
שנים סבלה שכונת "רמת אליהו" בת ה-80 שבכניסה הצפונית לעיר ראשון לציון מהזנחה והעדר פיתוח תשתיות. הנדל"ן הזול הביא אליה אוכלוסיות ממעמד סוציו אקונומי נמוך וכן עולים, בעיקר מאתיופיה ומזרח אירופה. כיום עוברת השכונה תהליך נרחב של התחדשות עירונית.
בשכונה אושר פרויקט פינוי בינוי מהגדולים בישראל שיכלול הריסת 3,000 יח"ד והקמת מגדלים רבי קומות שיכללו כ-5,400 יח"ד חדשות. על פי נתוני חברת פרופדו, המשתמשת בכלים של בינה מלאכותית לחיזוי התפתחות מחירי הדירות בעתיד, צפויה בשכונה עליית מחירים של עשרות אחוזים.
ראשון לציון מחדשת גם את הכניסה המערבית שלה עם מתחם ה-1000 המוקם בימים אלו. המתחם יכלול 1.8 מיליון מ"ר של מסחר, מלונאות, תעשיה ותעסוקה, לצד כ-5,600 יחידות דיור למגורים, 1,300 יחידות דיור להשכרה וכ-110 דונם של פארקים ירוקים לטובת משתמשי המתחם והמתגוררים בו. במתחם עתידים להתגורר כ-22 אלף תושבים ויעבדו בו כ-100 אלף איש.
בשער הכניסה למתחם, המהווה את הכניסה המערבית לראשון לציון, מוצב פרויקט MILLENNIA של קבוצת פרשקובסקי ומגדל ביטוח אשר עתיד להיות הראשון שמתאכלס במתחם ה-1000, בתחילת 2023. הפרויקט תוכנן על ידי האדריכל משה צור והוא כולל שני מגדלים בני 16 קומות ומגדל אופקי בן 5 קומות המחבר ביניהם בשטח של כ-60 אלף מ''ר. המגדלים משלבים גם 1,500 מ''ר של בתי קפה מסעדות, שטחים ירוקים ואגם אקולוגי.
אחד מהיתרונות הבולטים של השכונה המערבית החדה זו הנגישות התחבורתית - כניסה ישירה מאיילון צפון, חיבור לכביש 441 ו-431, תחנת רכבת כבדה (משה דיין) ובעתיד גם הקו האדום והירוק של הרכבת הקלה. "אחת הבעיות המרכזיות של תאגידים, חברות בינלאומיות וחברות מקומיות", הסביר חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, את היתרון בהקמת שכונה בכניסה לעיר, "היא נגישות העובדים והזמן הנדרש מהם להגיע למקום העבודה".
השכונה הוותיקה בכניסה לגבעת שמואל מתחדשת - והמחיר מזנק
השכונה הוותיקה בגבעת שמואל, המצויה בכניסה לעיר, נחשבה עד היום אטרקטיבית פחות משכונות אחרות כמו רמת הדר. יש בה מבנים ישנים, פחות מקומות בילוי ומיעוט יחסי של שטחים ציבוריים. התושבים גם סובלים מפקקים ארוכים בעת שהם נכנסים או יוצאים מהעיר.
כחלק ממגמת ההתחדשות העירונית חברת אזורים מקימה כיום במקום את פרויקט הפינוי בינוי "שער העיר גבעת שמואל". הפרויקט עתיד לכלול 367 יח"ד ב- 3 בניינים חדשים, שניים בני 25 קומות ואחד 30 קומות וזאת במקום 112 דירות קיימות ב- 9 בניינים ותיקים.
עם סיום הפרויקט דיירי השיכונים צפויים לקבל דירות חדשות בנות 4 חדרים, מרפסת, חניה ומחסן. תהיה לפרויקט גם השפעה סביבתית שכן הוא כולל 3,500 מ"ר של שטחי מסחר במסגרת עירוב שימושים. אזורים תסדיר גם את הכניסה והיציאה מעיר באמצעות כיכר עירונית גדולה. בחברה מאמינים כי צפוי לפרויקט ביקוש גבוה בין היתר בשל תחנת המטרו M2 והקו הסגול של הרכבת הקלה שצפויים לעבור במקום בעתיד.
לכל זה יש מחיר. אם על פי נתוני מדלן מחיר דירה ממוצעת בשכונה עמד עד היום על 2,352,500 בפרויקט החדש מחירי הדירות רק מתחילים מ-3.15 מיליון. "הצורך בהתחדשות עירונית מצד אחד, והרצון לשדרג את הכניסות הראשיות המהוות את הפנים של העיר מצד שני", אמר גיל גורביץ', סמנכ"ל שיווק באזורים, "מאפשרים להוביל פרויקטי התחדשות מהפכניים. שילוב של מיקום מרכזי ושילוב מודרני של מגורים, מסחר, מוסדות חינוך ופארק עתידים עידים ליצור שכונה מבוקשת".
מיקרו דירות ברובע הכניסה לירושלים
כל מי שנסע לירושלים בשנים האחרונות לא יכול היה להתחמק מעמידה ממושכת ומתסכלת בפקק בכניסה לעיר. הסיבה לכך היא פרויקט "רובע הכניסה לירושלים" שיצא לדרך ב-2016, במסגרתו מוקם בכניסה לעיר רובע עסקים חדש עם מגדלי משרדים, מלונות חדשים, מגורים ועסקים. הקרבה להאב תחבורתי משמעותי – כביש 1 שמורחב, תחנת נבון של הרכבת המהירה לתל אביב, שני קווי רכבת קלה והתחנה המרכזית, הופכים את השכונה לכה מבוקשת שהוחלט להקים בה בין היתר כ-1,000 מיקרו דירות (30-50 מ"ר) לצעירים וסטודנטים שיתגוררו בה ויעבדו ברובע או בגוש דן.
מגדלים יחליפו את מבני הרכבת בכניסה הרומית לקריית אונו
תכנית המתאר העירונית בקרית אונו כוללת את הרחבת צירי המסחר לכיוון כביש 461, שכן מדובר בכניסה הדרומית לעיר. חלקו הדרומי של הרחוב הראשי לוי אשכול סמוך לקריה האקדמית אונו ולבסיס תל השומר, לכביש 4622 וכן לתחנות קו המטרו 3M העתידי. כחלק ממהלך הפיתוח של מקטע זה, משנה הכניסה הדרומית לעיר את פניה ואחד הפרויקטים המשמעותיים באזור הוא "עלמא" של קבוצת כנען, אשר תוכנן על ידי משרד פייגין אדריכלים.
הפרויקט כולל פינוי 232 משפחות והריסתם של 11 בנייני רכבת ישנים, שכבר החלה. בהמשך ייבנו 760 יח"ד חדשות ב-10 בניינים כ--5000 מ"ר שטחי מסחר ומשרדים ו-1500 מ"ר שטחי ציבור. המחיר של דירת שלושה חדרים בפרויקט מתחיל ב-2.5 מיליון שקלים. "מדובר במסה גדולה של בניינים חדשים", תיאר מאיר טל, מנכ"ל ובעלים קבוצת כנען, "שבזכות תהליכי התחדשות עירונית משפרת את איכות חייהם של התושבים הוותיקים של האזור ובעיקר מחדשת את פני העיר וחלקה הדרומי בפרט".
תוכנית הפינוי בינוי הראשונה בעיר לוד – בכניסה הראשית
תכנית הפינוי-בינוי הראשונה שאושרה בעיר לוד נמצאת בשדרות הציונות ומהווה את שער הכניסה המרכזי לעיר מכביש 40. במסגרת הפרויקט יפונו שבעה מבני מגורים ישנים בני 124 דירות וייבנו שישה מגדלים בני 22-27 קומות, שיכללו 742 יחידות דיור. הפרויקט כולל עירוב שימושים וישולבו בו שטחי מסחר ותעסוקה, לצד שטחי ציבור בקומות הקרקע כדוגמת מעונות יום, גני ילדים ובתי כנסת.
בכניסה לעיר לוד דואגים גם להרחבת השטחים הירוקים והתוכנית כוללת פיתוח של פארק רחב היקף בשטח של 14 דונם שיחצוץ בין המתחם לכביש 40. בעיר צופים גידול משמעותי באוכלוסייה בכניסה לעיר ולפיכך נדרש פיתוח תשתיות וכבישים נלווים. העירייה כבר החלה בהרחבת הכבישים באזור הכניסה לעיר ויצרה חיבור חדש אל רחוב גרינבאום.
היזמית היא חברת פיוצ'ר סנצ'ורי יזמות והשקעות בבעלות היזם ועו"ד שי צוקרמן והיזם והקבלן ליאור אברהם חכם. התכנון האדריכלי התבצע על ידי כנען שנהב אדריכלים בשיתוף עיריית לוד, מנהלת ההתחדשות העירונית והחברה כלכלית לוד. מחיר הדירות במתחם החדש יתחיל מ-2.2 מיליון ל-3 חדרים, זאת בשעה שמחיר דירה ממוצעת בלוד לפי מדלן עומד על1,433,494 . "מדובר על תוכנית שהיא הרבה מעבר להריסת בתים ישנים ובניית מגדלים חדשים ומודרניים", אומר אדריכל מושיק בן דור, שותף בכנען שנהב אדריכלים אשר תכנן את ההתחדשות העירונית בשדרות הציונות בלוד, "התוכנית תספק לשכונה ולתושביה שיפור באיכות החיים, תשדרג משמעותית את המראה החיצוני של השכונה ותעניק לתושביה הוותיקים חוסן כלכלי".