קריית היובל עוברת שינויים משמעותיים בשנים האחרונות, מה שהופך אותה לאחת השכונות המבטיחות להשקעה בירושלים עם תחזיות צמיחה משמעותיות, כך עולה מהנתונים של חברת פרופדו, שמשתמשת בכלים של בינה מלאכותית לחיזוי עליות המחירים הצפויות בשוק הנדל"ן מציגה את החיזוי שלה לעליות המחירים הצפויות בשכונה.
על פי התחזית, המחירים בשכונה צפויים לזנק משמעותית בעקבות כמה אירועים: התחדשות עירונית משמעותית, כניסת אוכלוסייה חזקה לשכונה, תחנות רכבת קלה, פיתוח מרכז מסחר, הקמת מעונות סטודנטים ועוד.
כתבות נוספות:
- האזור המבטיח בחיפה: עליית המחירים הצפויה בעיר התחתית
- השכונה המבטיחה בראשל"צ: עליית המחירים הצפויה ברמת אליהו
- השכונה המבטיחה של אשקלון: צמיחת המחירים הצפויה של ברנע
- השכונה המבטיחה של ב"ש: הצמיחה החזויה של שכונה ד'
- השכונה החמה בת"א: הצמיחה הצפויה של נווה שאנן
התהליכים הצפויים בשכונת קרית היובל
שכונת קריית היובל ממוקמת במערב העיר ירושלים, צפונית לשכונות עיר גנים, וגובלת בשכונת רמת דניה ובמורדות לשכונת עין-כרם. השכונה נוסדה סמוך לאחר קום המדינה, ובמשך שנים רבות אופיינה בהזנחה ועוני יחסיים, עם ציונים נמוכים במדדים הסוציו-אקונומיים. בהתאם לכך גם משקיעים נטו לזנוח אותה לטובת שכונות חדשות בסביבתה. הרחבת הקו האדום של הרכבת הקלה אל השכונה מסמנת נקודת מפנה. הבניה החלה והרכבת הקלה תשמש את השכונה כבר בשנים הקרובות.
הבניה הישנה והפוטנציאל המובהק הפכו את השכונה לאחד מיעדי ההתחדשות העירונית הגדולים בישראל. כמה אלפי יחידות דיור צפויות להתווסף לשכונה בשני העשורים הקרובים, מתוכם כ-2,500 יח"ד כבר בבניה או שקיבלו אישור סופי בוועדות התכנון.
לתוכניות הדיור השאפתניות תצטרף תכנית ההתחדשות של מתחם ורבורג השכונתי, הכוללת מעונות סטודנטים, היכל תרבות ושטחים ציבוריים פתוחים. ברחוב טהון צפויה לקום שדרת מסחר ותעסוקה, וייבנו גם שטחי ציבור בהיקף רחב.
מעבר לזה במסגרת ההתחדשות העירונית הרחבה בשכונה, צפוי מרקם אורבני תוסס כתוצאה מכניסת סטודנטים, עירוב שימושים של מגורים, מעונות סטודנטים, מסחר ותעסוקה, שצ"פים וכו' דבר שצפוי לשנות את פני השכונה מקצה לקצה.
מחירי דירות בשכונת קריית יובל
לפי פרופדו, קריית היובל מחולקת למספר אזורים מובחנים שלכל אחד רמת מחירים מגוונת, שמייצרת שונות בטיב ואיכות ההשקעה. רמות המחירים למ"ר הממוצעות ברחבי השכונה כולה עומדים על כ-22-24 אלף שקל בחלקים הדרומיים של השכונה ועל כ-26-30 אלף שקל בחלקים הצפוניים של השכונה. עם זאת ברחבי השכונה פרויקטים חדשים, פינוי בינוי והתחדשות עירונית בהם קיימות רמות מחירים גבוהות יותר למ"ר ועומדים בממוצע על כ-30-33 אלף שקל למ"ר. עם זאת מחירה הספציפי של כל דירה תלוי במאפיינים שונים של הדירה, מיקום ספציפי בשכונה, שטח הדירה, ההצמדות הנלוות אליה וכיוצא באלה.
תשואת ההשכרה הממוצעת בשכונה עומדת על כ-3.44 אחוז ושכר הדירה עומד על כ-75-80 שקל למ"ר לחודש. הדירות בשכונה הנן קטנות בגודלן בממוצע, כך שממוצע שטח הנכסים עומד על כ-76 מ"ר.
בשכונה קיימות שפע דירות קטנות (דירות חדר-שניים) או דירות מחולקות, בשטח ממוצע של כ-40 מ"ר, להן אמנם מחיר ממוצע למ"ר גבוה יחסית (35,000 ש"ח למ"ר) אך הן בעלות תשואת השכרה גבוהה יחסית לממוצע השכונתי (כ-4.4% תשואה).
על פי האומדנים של פרופדו קרית היובל צפויה לחוות צמיחת מחירים משמעותית בטווח הזמן הקצר-בינוני וזאת בין היתר בשל פרויקטים של התחדשות עירונית להקמת אלפי יחידות דיור, תחנות רכבת קלה חדשות – שמריהו לוין, קרית יובל מערב, הנרייטה סולד מזרח (על גבול קרית מנחם), התחדשות מתחם ורבורג – הקמת מעונות סטודנטים, היכל תרבות, שטחי מסחר ותעסוקה ושצ"פים, עירוב שימושים במרקם העירוני – מסחר, תעסוקה ומגורים.
על פי התחזיות, דירת 2 חדרים ברחוב מאיר אבנר ששטחה 42 מ"ר שעולה היום 1,280,541 מיליון שקל, תעלה ב-2027 1,587,406 שקל וב-2031 1,841,540שקל. דירת 3 חדרים ברחוב אולשונגר ששטחה 55 מ"ר שעולה היום 1,453,067 שקל תעלה ב-2027 1,803,002 שקל וב-2031 תגיע כבר ל-2,101,770 שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב ברזיל ששטחה 65 מ"ר שעולה 1,677,414שקל היום, תעלה 2,096,371 שקל ב-2027 וב-2031 כבר תעלה 2,452,119. דירת 3 חדרים ששטחה 74 מ"ר ברחוב רבינוביץ' עולה היום 1,898,813 שקל, ב-2027 היא כבר תעלה 2,374,202 שקל וב-2031 היא תגיע כבר ל-2,778,444 שקל. דירת 4 חדרים ברחוב גוואטמלה ששטחה 82 מ"ר עולה היום 1,925,414 שקל, ב-2027 היא תעלה 2,412,071 שקל וב-2031 היא תעלה כבר 2,825,515 שקל. דירת 4 חדרים גדולה יותר ששטחה 100 מ"ר ברחוב רינגלבלום עולה היום 2,307,155 מיליון שקל, ב-2027 היא כבר תעלה 2,894,446 שקל וב-2031 תגיע ל-3,405,314 שקל.
אולם החברה מדגישה כי ככל ההשקעה, גם השקעה בשכונה זו כרוכה בסיכונים ואתגרים ובפרט מורכבות אפשרית בהתחדשות העירונית, סיכוני התכנון, סיכוני הבניה וההקמה, עיכובים אפשריים, ביטול או עיכובים בהקמת תחנות המטרו וכיוצא באלה. לכן על כל משקיע ומשקיעה לכלכל את צעדיהם בצורה המושכלת ביותר, ולקבל החלטת השקעה לאחר שבדקו לאשורו את מחיר הנכס, מצב הנכס, את מיקומו הספציפי וכו'.
לטענת פרופדו, החיזוי של החברה מדויק ברמה של 95 אחוז, אך יחד עם זאת החברה לא מספקת התחייבות למחירים שהיא חוזה. לטענתם הם אומנם חוזים שלל אירועים נדל"ניים, תכנוניים, תחבורתיים, היבטי בנייה, מסחריים, מגורים, דמוגרפיים, היבטים מאקרו-כלכליים ועוד, אך לא יכולים להתיימר לנבא מאורעות אקסוגניים כדוגמת משברים גאו-פוליטיים, מלחמות, טרור, פגעי טבע או מגפות.