העיר התחתית בחיפה צמחה משמעותית בשנים האחרונות. האזור היה בעבר מרכז המסחר של העיר, אך עם הזמן העסקים נדדו, התשתיות התיישנו ומעמדה של העיר התחתית הדרדר. אלא שעכשיו, העיר התחתית חווה תחיה מחודשת שהובילה גם לעליית ערך הנכסים באזור.
על פי התחזית של חברת פרופדו, שמשתמשת בכלים של בינה מלאכותית לחיזוי עליות המחירים הצפויות בשוק הנדל"ן, העיר התחתית בחיפה עדיין מהווה אחת השכונות המבטיחות להשקעה בחיפה מבחינת פוטנציאל להתפתחות מחירי דירות בעתיד למרות שכבר צמחה משמעותית בשנים האחרונות. החברה מעריכה כי השכונה תוסיף ותצמח בטווח הזמן הבינוני-ארוך וזאת בעיקר הודות למהלך התחדשות עירונית רחב בחיפה ("חיפה 2030"), המשך תנופת ההשקעות, כניסת אוכלוסיות ממעמד סוציו-אקונומי מעל הממוצע ואירועי אימפקט נוספים.
העיר התחתית – מרכז ההתפתחות של חיפה
העיר התחתית עמדה במרכז התפתחותה של העיר חיפה כולה לאורך השנים. עם הקמת המדינה ועד לסוף שנות ה-70 בערך שימשה העיר התחתית כמרכז העסקים הראשי העירוני, כאשר במרוצת השנים נבנו בה דרכי תחבורה ראשיות, לרבות תחנה של הרכבת התחתית החיפאית – "הכרמלית", בנייני משרדים, אזורי מסחר, בנקים ובתי מלאכה, והכל כיאה לאזור הצמוד לנמל מתפתח.
כתבות נוספות:
- השכונה המבטיחה בראשל"צ: עליית המחירים הצפויה ברמת אליהו
- השכונה המבטיחה של אשקלון: צמיחת המחירים הצפויה של ברנע
- השכונה המבטיחה של ב"ש: הצמיחה החזויה של שכונה ד'
- השכונה החמה בת"א: הצמיחה הצפויה של נווה שאנן
עם הקמת השכונות החדשות של חיפה נדדו מרכזי המסחר והעסקים לאזורים שונים ובכך התערער מעמדה של העיר התחתית. בעקבות כך, ובהיעדר השקעת משאבים, התיישנו התשתיות באזור כך שהוא מאופיין כיום בהזנחה יחסית ובפעילות מסחרית דלה. לכן, אין זה מפתיע שהדירוג הסוציו-אקונומי באזור, בו גרים כ-12 אלף איש, הוא הנמוך ביותר בעיר.
מבחינה גיאוגרפית, ממוקמת העיר התחתית בחלק התחתון והמרכזי של העיר חיפה ומתוחמת על ידי איזור מפרץ חיפה, רובע הדר ורובע מערב חיפה. העיר התחתית מאופיינת בכמות נמוכה יחסית של שטחים ציבוריים פתוחים כאשר ניתן לחלקה לשתי מדרגות גיאוגרפיות. האחת, זו הנמצאת בין קו החוף לבין שיפולי הכרמל, אשר בה ממוקמים אזורי הנמל ואשר מאופיינת במבני מסחר, משרדים ותעסוקה. השנייה, היא המדרון התחתון של ההר בו נמצא חלק הארי של בתי המגורים באיזור.
בניית יחידות דיור, פינוי בינוי ופיתוח תיירות: ההתעוררות של העיר התחתית
לצורך חיזוק מעמדה של העיר התחתית עובר האיזור תהליכי התחדשות עירונית משמעותיים לרבות בניית יחידות דיור, פינוי בינוי, פיתוח תיירות וכן שיפור נראות כוללת של האיזור אשר ממקום על עורקי תחבורה משמעותיים המחברים את מרכז הארץ אל העיר עצמה ואל חלקה הצפוני של המדינה. כמו כן, קו החוף יחובר אל מוקדי המגורים, המסחר והתעסוקה. מהלך זה עשוי להחזיר את קרנה של עיר התחתית אל ימיה הטובים בתור עורק מסחר, תעסוקה ותרבות לצד מרקם חיים אורבני ושוקק.
מהם מחירי הדירות באזור העיר התחתית בחיפה?
על פי הנתונים של פרופדו, רמות המחירים למ"ר בשכונה מגוונים יחסית ובעלי מנעד רחב, אך באופן עקרוני הם נעים בין כ-15-18 אלף שקל למ"ר באזורים המבוקשים יותר של השכונה ובין כ-10-12 אלף שקל באזורים הפחות מבוקשים. שטח הדירות הממוצע בשכונה הנו קטן יחסית (כ-78 מ"ר בממוצע, והדירות הן בעלות 3-3.5 חדרים בממוצע). הגיוון והמנעד הרחב של הנכסים בשכונה מאפשר לאתר עסקאות איכותיות להשקעה (עסקאות "מציאה") שמתאימות גם ליכולות כלכליות שונות של המשקיעים.
על פי האומדן של פרופדו העיר התחתית מהווה הזדמנות להשקעה בטווח הארוך בשל כמה אירועים משמעותיים: תוכנית "חיפה 2030" - התחדשות עירונית משמעותית של אזורים נרחבים בחיפה, בפרט באזור העיר התחתית שתכלול הוספת אלפי יחידות דיור, שדרוג ושיפוץ המע"ר ההיסטורי, ומספר פרויקטים למגורים, מסחר ותיירות במתחמים שונים, לרבות המושבה הגרמנית, ואדי ניסנאס ועוד. חיבור מתחמי המגורים, המסחר והתעסוקה אל קו החוף ואל הים, יוביל לכך שתתקיים רציפות עירונית ומעבר יעיל ונגיש בין שכונות העיר לבין הים.
העיר התחתית גם מהווה ציר מרכזי לתחבורה הציבורית בעיר, גם לקווים עירוניים וגם לקווים בינעירוניים. דבר נוסף שעשוי להשפיע על עליית המחירים הוא כניסת יזמים ומשקיעים לאיזור הנמל, העיר התחתית והשכונות הסמוכות – הדר הכרמל, קריית אליהו וקריית אליעזר.
יצירת פרויקטים חדשים הכוללים עירוב שימושים במרקם העירוני – מסחר, תעסוקה, תיירות ומגורים, עלייה חזויה בדירוגים הסוציו-אקונומיים ובמדדי החינוך וירידה במדדי הפשיעה ומחירי כניסה אטרקטיביים יחסית ואפשרות לזיהוי עסקאות "מציאה" עשויים גם הם להשפיע על מחירי הדיור.
עליית המחירים הצפויה בעיר התחתית בחיפה
על פי אומדן פרופדו, דירת 2 חדרים ברחוב כורי ששטחה 52 מ"ר ומחירה היום כ-891,976 שקל, תעלה 1,004,451 בשנת 2026 ו-1,298,510 בשנת 2031. דירת 3 חדרים ברחוב הרצל ששטחה 64 מ"ר תעלה בשנת 2026 1,004,451 שקל ובשנת 2031 תעלה כבר 1,298,510 שקל. דירת 3 חדרים ברחוב קיבוץ גלויות ששטחה 73 מ"ר עולה היום 1,107,483 שקל, ב-2026 היא תעלה 1,246,306 ובשנת 2031 היא תעלה 1,577,374 שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב שיבת ציון ששטחה 77 מ"ר שעולה היום 1,141,134 שקל, תעלה בשנת 2026 1,270,438 ובשנת 2031 תעלה 1,608,128 שקל. דירת 4 חדרים ברחוב המגנים ששטחה 79 מ"ר שעולה היום 1,217,848 שקל, תעלה בשנת 2026 1,353,856 שקל ובשנת 2031 תעלה 1,716,236 שקל. דירת 4 חדרים ששטחה 86 מ"ר ברחוב אלנבי עולה היום 1,323,154 שקל בשנת 2026 תעלה 1,464,453 שקל ובשנת 2031 תעלה 1,850,273 שקל.
חשוב להדגיש, שכמו בכל השקעה, גם השקעה בעיר התחתית כרוכה בסיכונים ואתגרים ובפרט מורכבות אפשרית באיתור שוכרים, ניהול ההשכרה, גביה וכו', מצבם הפיזי של הדירות, חריגות בניה, עיכובים אפשריים בהקמת הפרויקטים החדשים וכיוצא באלה. לכן על כל משקיע ומשקיעה לכלכל את צעדיהם בצורה המושכלת ביותר, ולקבל החלטת השקעה לאחר שבדקו לאשורו את מחיר הנכס, מצב הנכס, את מיקומו הספציפי וכו'.
לטענת פרופדו, החיזוי של החברה מדויק ברמה של 95 אחוז, אך יחד עם זאת החברה לא מספקת התחייבות למחירים שהיא חוזה. לטענתם הם אומנם חוזים שלל אירועים נדל"ניים, תכנוניים, תחבורתיים, היבטי בנייה, מסחריים, מגורים, דמוגרפיים, היבטים מאקרו-כלכליים ועוד, אך לא יכולים להתיימר לנבא מאורעות אקסוגניים כדוגמת משברים גאו-פוליטיים, מלחמות, טרור, פגעי טבע או מגפות..