מחירי הנדל"ן נסקו בשנה האחרונה, שוק הנדל"ן הרותח מייצר חסמי כניסה לרבים שרוצים לקנות נכס להשקעה. יחד עם זאת, ישנן עדיין אזורים שבהם ניתן עדיין לרכוש במחירים נמוכים יחסית. אחת השכונות היא מילצ'ן-שעריים ברחובות.

על פי התחזית של חברת פרופדו, שמשתמשת בכלים של בינה מלאכותית לחיזוי עליות המחירים הצפויות בשוק, מדובר באחת מהשכונות המבטיחות להשקעה ברחובות ואפילו בישראל בכלל עם תחזיות צמיחה משמעותיות, הנובעות מאירועים משמעותיים כגון התחדשות עירונית בשכונה ובשכונות הסובבות והקמת תחנת רכבת מטרו שצפויה בתוך כעשור.

לדעת פרופדו, שכונת מילצ'ן-שעריים היא אטרקטיבית מאוד להשקעה גם בגלל סכומי כניסה נמוכים יחסית, שמעמידים אותה כהזדמנות השקעה מעולה.

תהליך ההתחדשות העירונית בשכונה

רחובות הנה אחת הערים הבולטות מבחינת התחדשות עירונית בישראל. העירייה מקדישה מאמצים רבים כדי לקדם את התכניות, מקיימת כנסים ופגישות עם דיירים ופועלת להשגת התמיכה הציבורית הנדרשת.

שכונת מילצ'ן-שעריים ממוקמת בדרום העיר רחובות, ממערב לרחוב הרצל הראשי, וגובלת בשכונות אושיות עין גנים ורחובות החדשה.

נכון להיום, וכאחת השכונות הוותיקות בעיר, מתאפיינת שכונת מילצ'ן-שעריים בבנייה ישנה אשר נמצאת במצב רעוע באופן יחסי. עם זאת, שילוב עובדה זו עם מיקומה הייחודי, בסמוך ל-2 תחנות המטרו העתידיות ברחוב הרצל, הופכת אותה למתחם התחדשות עירונית משמעותי. בהתאם לכך, אישרה השרה שקד בחודש נובמבר האחרון לצרף את השכונה להליך הותמ"ל הכולל כ-434 יחידות דיור במצב קיים, אליהן יצטרפו כ-1,106 יחידות דיור חדשות, סה"כ 1,540 יחידות דיור, וכן חידוש כל מערך התשתיות בשכונה והכל על שטח של 45 דונם בלבה של העיר רחובות. כידוע, הליך הותמ"ל הינו מזורז ויעיל באופן יחסי, כך שמדובר בחדשות מעולות עבור תושבי השכונה שאיכות חייהם צפויה להשתדרג משמעותית כבר בשנים הקרובות. 

כתבות נוספות: 

מהם המחירים בשכונה?

לפי הדוח, שכונת מילצ'ן-שעריים מחולקת לאיזור הצפוני שהנו בעיקרו תת-שכונת שעריים הגדולה והחלק הדרומי הקטן יותר שבו נמצאת תת-השכונה מילצ'ן. רמות המחירים למ"ר ברחבי השכונה עומדים על כ-17,000-21,000 ש"ח למ"ר, כאשר מחירה הספציפי של כל דירה תלוי במאפיינים שונים של הדירה, מיקום ספציפי בשכונה, שטח הדירה, ההצמדות הנלוות אליה וכיוצא באלה. הדירות בשכונה הנן בינוניות בגודלן, כך שממוצע שטח הנכסים עומד על כ-80-90 מ"ר.

מה הצפי?

מהנתונים עולות 4 סיבות עיקריות לכך שהשכונה צפויה לחוות צמיחת מחירים משמעותית בטווח הזמן הקצר-בינוני: פרויקט התחדשות עירונית מקיף ברחבי מתחם "מילצ'ן" הכולל כ-1,500 יח"ד (הוספת כ-1,100 יח"ד על המצב הקיים), 2 תחנות מטרו צפויות (בקו M1 South) על רחוב הרצל (רחובות מרכז והקיבוצים) בלב לבה של השכונה, יצירת פרויקטים הכוללים עירוב שימושים במרקם העירוני – מסחר, תעסוקה, תיירות ומגורים, מחירי כניסה אטרקטיביים יחסית.

עליות המחירים הצפויות בשכונה

על פי ההערכה דירת 3 חדרים ששטחה 58 מ"ר ברחוב אבן עזרא שעולה כיום 1,137,206 שקל, תעלה 1,386,248 מיליון שקל ב-2027 ו-1,657,304 מיליון שקל בשנת 2032. דירת 3 חדרים ששטחה 67 מ"ר ברחוב הרצל שעולה 1,282,648, תעלה 1,573,334 ו-1,899,217 בשנת 2032. דירת 71 מ"ר בטשרניחובסקי שעולה 1,333,096 שקל, תקפוץ ל-1,636,000 ב-2027 ול-1,975,738 בשנת 2032.

דירת 3 חדרים ששטחה 90 מ"ר שעולה היום 1,678,860 שקל, תעלה 2,053,415 שקל ב-2027 וב-2032 כבר תקפוץ ל-2,481,947. דירת 4 חדרים ששטחה 96 מ"ר ברחוב הרצל שעולה 1,747,296 שקל תעלה 2,129,944 ב-2027 ובשנת 2032 תעלה 2,576,296 שקל. דירת 4 חדרים בשטח 108 מ"ר  שעולה היום 1,930,392 שקל, תעלה בשנת 2027 2,344,104 שקל ובשנת 2032 תעלה 2,835,656 שקל.

לצד זאת, יש לקחת בחשבון שדירות שיעברו הליך של פינוי בינוי במסגרת ההתחדשות העירונית יהנו מהשבחה משמעותית נוספת. החברה חוזה תוספת של כ-300,000-600,000 ש"ח למחירי הדירות מבלי קשר לעליית המחירים השוקית שחלה באיזור.

אולם החברה מדגישה כי ככל ההשקעה, גם השקעה בשכונה זו כרוכה בסיכונים ואתגרים ובפרט מורכבות אפשרית בהתחדשות העירונית, סיכוני התכנון, סיכוני הבניה וההקמה, עיכובים אפשריים, ביטול או עיכובים בהקמת תחנות המטרו וכיוצא באלה. לכן על כל משקיע ומשקיעה לכלכל את צעדיהם בצורה המושכלת ביותר, ולקבל החלטת השקעה לאחר שבדקו לאשורו את מחיר הנכס, מצב הנכס, את מיקומו הספציפי וכו'.

לטענת פרופדו, החיזוי של החברה מדויק ברמה של 95 אחוז, אך יחד עם זאת החברה לא מספקת התחייבות למחירים שהיא חוזה. לטענתם הם אומנם חוזים שלל אירועים נדל"ניים, תכנוניים, תחבורתיים, היבטי בנייה, מסחריים, מגורים, דמוגרפיים, היבטים מאקרו-כלכליים ועוד, אך לא יכולים להתיימר לנבא מאורעות אקסוגניים כדוגמת משברים גאו-פוליטיים, מלחמות, טרור, פגעי טבע או מגפות.