ג'נטריפיקציה או ירידת מחירים? החלופה לתמ"א 38 בתל אביב יוצאת לדרך

ועדת המשנה לתכנון ובנייה של עיריית תל אביב-יפו הפקידה באמצע אוגוסט לוועדה המחוזית את תא/5555, תוכנית להתחדשות עירונית בכל חלקי העיר. התוכנית החדשה, הכוללת זכויות בנייה מוגדרות מראש ליותר מ-2,300 מגרשים בתל אביב וביפו, אמורה להוסיף לעיר 20 עד 30 אלף יחידות דיור חדשות בעשור, בעיקר באזורים שהוזנחו עד כה מבחינת התחדשות עירונית וכוללים בניינים רבים ללא ממ"דים וללא חיזוק נגד רעידות אדמה. חשוב לא פחות, תא/5555 אמורה להביא ודאות ליזמים ולבעלי הדירות בעיר הגדולה והחשובה במדינת ישראל - מצרך שחסר להם כל כך בשנות השלטון של התוכנית הקודמת להתחדשות עירונית תמ"א 38, שהופסקה בסוף 2024. 

תמ"א 38 הגדירה זכויות בנייה רק בשני רובעים בתל אביב: רובע 3, המשתרע בין הרחובות אוסישקין עד מרמורק, מהצד המערבי של אבן גבירול; ורובע 4, הנפרש ממזרח לאבן גבירול עד דרך נמיר. כתוצאה מאותה ודאות שנוצרה ברבעים 3 ובעיקר 4, יצאו לדרך מאות פרויקטים של תמ"א 38. לעומת זאת, באזורים אחרים בעיר, שלא זכו בתוכנית ספציפית ונותרו תחת עננה של אי ודאות ביחס להיתכנות תמ"א 38, קמו מעט פרויקטים.

בתוכנית החדשה, אין יותר אי ודאות: כל יזם ובעל דירה אמור לדעת בדיוק מה העירייה החליטה שמותר לו לבנות. למעשה, התוכנית כולל כרטיסיות שכונתיות, המפרטות עד רמת הבניין מה מותר בכל בניין ובניין, בהתבוננות שכונתית. בניגוד לקודמתה, תא555 כוללת גם התייחסות בולטת ומהותית לרווחת כלל הציבור ולא רק לרווחת המבנה המשודרג, דייריו ויזמיו.

"התוכנית נותנת ליזמים ודאות ברמה פנטסטית", טוענים קובי גל ו-ורד מצליח אלנבוגן, בעלי משרד האדריכלים GMA (גל-מצליח), המעורב בפרויקטים רבים בעיר. "בתא/5555, היזמים יכולים להתקדם ישר להליכי רישוי, אין כאן מצב של אולי ככה ואולי ככה כמו שהיה בתמ"א 38. עם זאת, תא/5555 כוללת היטל השבחה לרשויות המקומיות, בניגוד לתמ"א 38 שפטרה את היזמים מהיטל זה. זו בהחלט דרמה מבחינת היזמים, השיקול החדש הזה במשוואת השיקולים הכלכליים שלהם יפיל פרויקטים בוודאות". 

שאלה של רווחיות

סוגיית הרווחיות (של היזמים, הדיירים והרשויות המקומיות) צצה ועולה כמעט בכל זווית שבה נסתכל על תא/5555. "תמ"א 38 הייתה תוכנית שטיפלה רק ברמת הבניין ויצרה עומס גדול על תשתיות במרחב הציבורי", מזכיר עו"ד רן ברא"ז, שותף מנהל במשרד עורכי הדין לוי טילר ברא"ז ושות' המתמחה בהתחדשות עירונית. לדברי ברא"ז, המייצג משפטית בעלי דירות בתל אביב, "תא/555 מתייחסת גם לרווחת הציבור, אבל השאלה האם זה יבוא על חשבון הרווחיות של היזמים. התוכנית בהחלט נותנת ראייה רחבה וטובה בכל מה שנוגע בשטחי ציבור. מבחינה זו, היא תוכנית אידיאלית, אבל כפתרון מעשי, כזה שישתלם גם ליזמים, היא לדעתי לא מעשית".

עודד לנדאו, משמאי המקרקעין הבכירים בישראל ומלווה תוכניות מטעם הרשות להתחדשות עירונית, מעריך כי היתרון החשוב ביותר של תא/5555 הוא הוודאות. "ודאות שווה כסף", הוא אומר. "כשיזם בא ואומר 'אני יודע איך נכנס לפרויקט, אבל אני לא יודע איך אני יוצא', הוא מרגיש שהוא חייב לקחת יותר כסף כדי לגלם את הסיכון. אם הוא נכנס לתוכנית שתנאיה ברורים, הוא יותר רגוע. גם מצד בעלי הקרקע, יש כאן תיאום ציפיות: כבר לא מפנטזים על 15 קומות, אלא רואים בדיוק מה העירייה נותנת ויודעים שזה מה שיהיה, בלי שינויים של הרגע האחרון".   

חשש מהרחבת פערים

לנדאו דווקא חושב שהתוכנית החדשה עושה צדק בכל מה שנוגע לרווחת הציבור: "תא/5555 מקצה מבני ציבור בקומת הקרקע - גני ילדים, טיפת חלב, בית כנסת וכו'. היא גם מסתכלת ברמת השכונה ומוודאת שהיא אכן יכולה לספק תשתיות ושירותים בהתאם לגידול במספר הדירות. זה לא כמו המצב כיום ברחוב בלוך בתל אביב, שפתאום כל הרחוב נכנס לבנייה והריסה - וגן הילדים הקרוב ביותר נמצא קילומטר וחצי משם". 

יש גם נקודות תורפה?

"התוכנית החדשה קצת נוקדנית מדי: היא העדיפה לבחון חלקה אחר חלקה, במקום להסתכל על העיר כולה ועל הצרכים הלאומיים בדיור מגבוה, ממעוף הציפור. באזורים על צירי מטרו בתל אביב, לדוגמא, אפשר לבנות מגדלים של 30 קומות, אבל התוכנית מסתפקת שם בבניינים של 9 קומות. לא בטוח שזה השימוש הכי טוב. עיריית תל אביב-יפו לא התחשבה מספיק במצוקת הדיור במדינת ישראל". 

את גל ומצליח-אלנבוגן מטרידה בעיה אחרת בתא/5555: האפשרות להחרפת הפערים הכלכליים-חברתיים, הגדולים ממילא בעיר. "התוכנית מעוררת חשש מג'נטריפיקציה, תהליך שבו שכונה מוחלשת מתחדשת ומתחזקת - והדיירים הקבועים בה נדחקים החוצה בגלל עלייה בביקוש ובמחירי הדירות. בתא/5555 אמנם יש אזכור לדיור בר השגה, אבל זה לא יספיק. אולי עיריית תל אביב צריכה ללמוד ממקומות כמו סינגפור או ערים כמו ונקובר, טוקיו או וינה איך שומרים על איזון בשוק הדירות. ניתן, לדוגמה, להקצות קרקעות לבניית דירות בנות השגה".

זה יקרה? 

"לעיריית תל אביב יש בעיקר כוונות טובות, אבל בינתיים לא רואים ממנה שום דבר אופרטיבי. עם זאת, מרגע שייבנו פרויקטים העירייה כן צפויה להתעקש ש-20% מכל פרויקט יהיו דירות קטנות, בסביבות 40-50 מ"ר לדירה. זה חשוב מאוד לקשישים, זוגות צעירים וגם לפלח הגרושים-גרושות הגדול בתל אביב". 

עו"ד ברא"ז מודאג פחות מהתוכנית עצמה - והרבה יותר ממועד אישורה. לחששותיו יש כמובן בסיס, אם ניזכר שתמ"א 38 הוצעה ב-2010, אבל אושרה רק ב-2018. ברא"ז: "אם נסתמך על התקדים שקבעה תוכנית הרובעים, שנפרסה על פני אזור הרבה יותר קטן - לקח כמעט שמונה שנים לאשר את תמ"א 38, בהן הוגשו אינסוף התנגדויות ונערכו אינסוף דיונים. במהלך שנות הדיונים אושרו מעט פרויקטים, נוצר ואקום בשוק וכך, מיד לאחר האישור, השתחרר צוואר הבקבוק ובבת אחת יצאו לדרך המון פרויקטים. לדוגמא, במרכז רובע 4 בתל אביב, בשטח של כקילומטר רבוע, החלו כמעט במקביל 51 פרויקטים! אנחנו מדברים על אינסוף משאיות באזור צפוף ורחובות שהפכו לארגזי חול. לפעמים נדמה היה שאפשר להביא שם את הילדים לבית הספר רק במסוק". 

הוואקום הזה עלול לחזור על עצמו עכשיו?

"זה החשש. העירייה אמנם הייתה אמורה לקדם בתקופה זו פרויקטים לפי חלופת שקד (מתווה תכנוני שהוצג כתחליף לתמ"א 38 ומבוסס על תוכניות התחדשות עירונית כוללות - ד.א), אבל בפועל היא מקשה מאוד על ביצוע פרויקטים לפי חלופה זו. כולם יצטרכו להמתין לאישור תא/5555, אבל זה ייקח זמן. עד שילמדו ליישם את התוכנית החדשה - ייקח עוד זמן. ועד שיגיעו לרזולוציות הגבוהות של מה המשמעות של כל אחת מההוראות של התוכנית - עוד זמן".

מתי אתה מעריך שזה סוף סוף יקרה? 

"הדיבור הוא על 2026, אבל אני ממש לא מאמין שזה יקרה כל כך מוקדם. הליכי האישור ייקחו הרבה יותר זמן, וזה כמובן מאוד בעייתי"

תסביר

"תמ"א 38 באה לעולם ככלי היערכות לנזקי רעידות אדמה. טפו טפו טפו, עוד לא ממש עמדנו במצב הזה, אבל כן יצא לנו להפנים את החשיבות של דירות חדשות ממוגנות עם ממ"דים וממ"קים בעקבות המלחמה עם איראן. בעל דירה בתל אביב מחוץ לאזור הרבעים, שרוצה לקדם כיום התחדשות עירונית - ייקח עוד הרבה זמן עד שיעשו אצלו פרויקט. ולא בטוח כי ההתנהגות המושכלת היא לחכות בסבלנות עד שזה יקרה". 

למה?

"הרשויות במדינת ישראל, ובהן גם עיריית ת"א-יפו, לא הפנימו את לקחי המלחמה עם איראן. העירייה לא מבינה שאנחנו לא חיים באזור שיש בו לוקסוס לעשות כוונון עדיין והתאמה מדויקת לעיצוב המבנה, תחושת עירונית, פתרונות חברתיים ופתרונות תחבורתיים כמו במרכז אירופה. יש כאן מבנים שנבנו לפני 50-100 שנה, וכבר ראינו שכאשר טיל איראני פוגע בהם נגרם נזק שלא הצלחנו לדמיין. הייתה איזו ציפייה שרמת הבהילות והדחיפות בשיח הציבורי תעלה בעקבות המלחמה, אבל זה לא קורה". 

בניגוד לברא"ז, לנדאו לא מזהה בעיית לו"ז. "האישור יהיה יחסית מהיר, כי הפעם אין תוכנית ארצית מאחורה, שאפשר להגיש בגללה אלפי התנגדויות", הוא אומר. "הפעם העיריה מודיעה מראש מה היא נותנת בכל מקום, והכל ברור לכולם". 

לפי לנדאו, הבעיה העיקרית היא גם לא הטילים מאיראן, אלא משהו אחר: הגישה של עיריית  תל אביב-יפו. "הם לא בהכרח רואים את הדברים כמו עיריות אחרות", הוא אומר. "בפתח תקווה, לדוגמה, העירייה החליטה על אפס היטל השבחה במרכז העיר, באזור בו נבנה המטרו. עיריית פתח תקוה אמרה למעשה: 'אני רוצה לראות כבר את מרכז העיר מתחדש ומוכנה ולייצר תמריץ בשנים הקרובות, כדי שמשהו יתחיל להתגלגל. עיריית ת"א-יפו, לעומת זאת, לא רואה ככה את הדברים, בטח שלא בשכונות מסוימות בתוכנית תא/5555. תל אביב יודעת שהיא עיר עשירה, שערכי הקרקע בה הכי גבוהים בארץ ולכן היא יכולה להרשות לעצמה להתעקש לשמור על צביון מסוים, על מרחב ציבורי, על גובה בניינים. העירייה גם מבהירה שהיא לגמרי לא בטוחה שהדיירים חייבים להמשיך לקבל תמורות גבוהות על הסכמתם להתחדשות עירונית. מבחינתה, שהדירות יקטנו או שהדיירים יתחילו לשלם כסף על התהליך. היא לא מרגישה מחויבות להעשיר את התושבים כחלק מהתחדשות העיר".

בונים על יהודי התפוצות

איך תשפיע תא/5555 על מחירי הדירות בתל אביב, שכבר מגלים סימני מצוקה? לפי נתונים שפרסם לאחרונה אתר מדלן, המחיר הממוצע לדירה בתל אביב ירד בכ-8% ממרץ 2024 ליוני 2025, משיא של 4.61 מיליון שקל בממוצע ל־4.21 מיליון שקל. עם זאת, עיקר הירידה נרשם בשוק היד השנייה ולא בשוק הדירות החדשות. 

לדברי עו"ד ברא"ז, "בזמן הדיונים על אישור תוכנית הרובעים, מחירי הדירות בתל אביב עלו ועלו ואז בבת אחת יצאו לשוק אלפי דירות בתוואי שטח קטן. התוצאה: אלפי דירות לא מכורות. ברובע 4 אני מכיר פרויקטים שבמשך שנתיים לא מצליחים למכור בהם דירה. העירייה אמנם מביאה בחשבון שיקולי כדאיות, אבל זה ממש לא השיקול המרכזי שלה. לא מפריע לה שאם הפרויקט לא כלכלי, שבעלי יוותרו על כסף או תמורות. כלומר, התוכנית החדשה היא בשורה חשובה, אבל עם הרבה חששות. ימים יגידו מה יהיו ההשלכות שלה". 

גל ומצליח-אלנבוגן סבורים כי מחירי הדירות בתל אביב צפויים לעלות. "היזמים יגלגלו את עלויות היטל ההשבחה על רוכשי הדירות. נכון שברובע 4 יש כיום כמה דירות לא מכורות, אבל זה לא יימשך לאורך זמן", הם אומרים. "המלחמה תסתיים, אבל האנטישמיות בכל העולם תימשך ואף תתגבר. הרבה מאוד תושבי חוץ מתעניינים ברכישת דירות בתל אביב, בעיקר מצרפת וארצות הברית. מי שהזיז את שוק הדירות בתל אביב בשנים האחרונות היו בעיקר יהודים מחו"ל וכאשר הם יבואו - תא/5555 מאוד תצליח. אנחנו לא רואים כוחות אחרים שיכולים להשתלט על כמות דירות כזו, במחירי הדירות הגבוהים שקיימים בתל אביב".

הערת אזהרה לסיום? 

"יהיו מאות בניינים שייפלו בין הכיסאות בתוכנית החדשה. הם לא ייכנסו לתוכנית תא/5555 והם גם קטנים מדי מבחינה תב"עית להתחדשות עירונית. יהיו גם פרויקטים שנקבעו להם זכויות, אבל הזכויות לא ייצאו אל הפועל כי הן לא משתלמות מבחינה כלכלית". 

לנדאו דווקא מסכם באופטימיות: "במעט המקומות בהם אנשים חשבו שהם יקבלו יותר, בעיקר בשכונות הצפוניות והדרומיות, התוכנית החדשה יכולה להוריד קצת את המחירים. ביתר המקומות, שבהם נוצרה ודאות, תהיה כנראה עליית מחירים. צריך לזכור שיש כאן הרבה נעלמים שלא קשורים לתוכנית תא/5555: אנחנו לא יודעים מתי תיגמר המלחמה, איך ישפיעו הבחירות ב-2026 או איך ייראה העולם בסיום הקדנציה של טראמפ ב-2028. מחירי הדירות בתל אביב חווים כיום קושי גם בגלל הרמה הגבוהה בה הם מצויים. מצד שני, יש לא מעט יהודים בעלי יכולת כלכלית בחו"ל ששוקלים עלייה בגלל התגברות האנטישמיות והגזענות". 

המלצה לבעלי הדירות בתל אביב?

"תהיו סבלניים. העיר שלכם עוברת תקופה לא פשוטה מבחינת עבודות בנייה ותשתית, בטח במרכז העיר. מי שגר בסמוך לפרויקטים של תמ"א - זה לא נעים לפעמים. אבל, אם אתם צופים פני עתיד, יש לכם אורך נשימה ואתם אוהבים לגור בעיר בינלאומית, אתם בטח יודעים שלתל אביב אין אח ורע. זה מוצר של ים ועירוניות ברמות הכי גבוהות שיש. כשהקו הירוק והאדום יתחילו לעבוד בסינרגיה, העיר תיתן לכם ערך כלכלי גדול מאוד".