"דירות לא נמכרות, השוק נעצר לגמרי": בענף הנדל"ן עדיין מחכים ל"יום שאחרי"

אריאל פוקוטינסקי, מנכ"ל תדהר אקו-וול המספקת חיפוי חזיתות מבוססי פורצלן לבנייני מגורים, נע ונד מתוקף תפקידו מדי שבוע בין עשרות אתרי בנייה ברחבי בארץ. בביקורים האלה פוקוטינסקי רואה ושומע מקרוב, הכי קרוב שיש, מה באמת עובר על היזמים והקבלנים.

"לא מדברים על זה הרבה", הוא אומר, "שוק הנדל"ן נמצא כבר חצי שנה במצב קשה. כמעט לא נמכרות דירות, השוק נעצר לגמרי". נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על עסקאות נדל"ן בחודשים מאי-יולי 2025, מאשרים את החשש: שוק הדיור, בעיקר שוק הדירות החדשות מקבלן, סובל מצננת מתמשכת.

על פי הנתונים, במאי-יוני השנה חלה ירידה של 6% במכירת הדירות בהשוואה לפברואר-אפריל 2025. בהשוואה למאי-יולי 2024, מדובר בירידה של כמעט 20%. אם נבודד את העסקאות בדירות חדשות, נקבל ירידות חדות אף יותר: 15.4% פחות לעומת פברואר-אפריל 2025, וכ-36% פחות לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה.

התאוששות בקרוב?

אלא שעכשיו, יטענו האופטימיים, כל זה כמעט מאחורינו, כי המלחמה הסתיימה והריבית הגבוהה במשק הישראלי אוטוטו יורדת. "צריך להפריד בין טווח קצר לטווח ארוך, כי כרגע עדיין יש חוסר ודאות", מסביר רוני אלפרן, סמנכ"ל דאטה בדן אנד ברדסטריט. "בטווח הקצר, בחצי שנה או אפילו שנה קדימה, אני צופה יציבות במחירי הדיור, אולי אפילו קצת ירידות. אחרי שנתיים של מלחמה אנשים עדיין חוששים להוציא כסף על דברים גדולים, ואין הוצאה יותר גדולה מדירה.

"בטווח הארוך, שוק הדיור הישראלי תמיד יחזור לעליות מחירים בגלל מבנה השוק, בגלל שתמיד יש ביקוש יותר גבוה מהיקף הבנייה. המחסור בדירות חדשות רק גדל במלחמה, שגרמה עיכובים בבנייה. אם פעם היה לוקח שנתיים וחצי לבנות בניין, היום לוקח 3-4 שנים, כך שבסופו של דבר נתון המסירות יותר נמוך".

מה צפוי לדעתך בגזרת הריבית?

"זו שאלה שתקבל מענה בקרוב. אני מאמין שכבר עכשיו, באמצע נובמבר, תהיה הורדה של 0.25% וייתכן שגם בהודעת הריבית הבאה תהיה הורדה נוספת של 0.25%. הגענו למצב שאין סיבה לא להוריד ריבית: האינפלציה בתוך הטווח, השקל התחזק על חשבון הדולר ורואים התאוששות בצריכה הפרטית. אלו נתונים שתומכים בכך שהורדת ריבית אמורה לסייע עכשיו למשק".

"אני לא בטוחה שיצאנו מהמשבר בנדל"ן בכל ההיבטים", מסייגת אתי לנגרמן, מייסדת-שותפה בפירמת הבנקאות להשקעות מור-לנגרמן. "כשנראה את הריבית יורדת שלוש פעמים, נתחיל להגיד באמת שיצאנו מהמשבר. הריבית היא פקטור דרמטי בעולם הזה וכל עוד היא גבוהה, גם אנשים עם הון עצמי ועם רצון לקנות דירות ולהשקיע מורתעים, כי העלות של המימון מטורפת.

"בטווח הקצר, אני עדיין לא רואה זינוק של השוק כלפי מעלה, בטווח הבינוני - אולי כן. זה ייקח זמן, שנתיים-שלוש. תהיה ירידה מהגדר של צרכני הדירות הראשונות, אבל היא לא תופנה למרכז, אלא יותר למעגל השני והשלישי. רואים את זה כבר בביקושים מטורפים לדיור למשתכן, מחיר מטרה וכל אלה".

לנגרמן רואה גם נקודות חיוביות במצב הנוכחי: "אמנם קצת מוקדם מדי לתת הערכות מבוססות, אנחנו רק בתחילת היום שאחרי המלחמה, אבל אנחנו כבר שומעים רחש של התעניינות ברכישת דירות מצד תושבי חוץ על רקע האנטישמיות והאנטי-ישראליות בעולם. אני עוד לא בטוחה שזה בא לידי ביטוי בנתונים, אבל ענף הנדל"ן בכללותו שרד יפה יחסית את השנים האחרונות. מספר הנפילות של יזמים היה שולי ויש כמות יפה של כסף בנקאי וחוץ בנקאי בתחום.

"בצד השלילי, הריבית עדיין גבוהה והציפיות לירידתה עדיין לא מתממשות. כמו כן, קוני הדירות לשימוש עצמי, בעיקר זוגות צעירים ומתגרשים, התרגלו להפנות חלק גדול מהמקורות שלהם לצריכה. זה יוצר סימן שאלה סביב הנחישות שלהם להצטמצם ולקנות דירה".

תומר כץ, מייסד ומנכ"ל חברת רכס נדל"ן המקימה, רוכשת, משכירה ומשביחה נכסים מניבים, סבור כי כבר מסתמנים כמה סימני התאוששות ברורים. לדבריו, "המשבר בענף היה רב-ממדי וכלל פגיעה גם בענפי נדל"ן שנחשבו יציבים בעבר, כמו הלוגיסטיקה והתעשייה. עם זאת, לאחר המלחמה אנחנו רואים חברות לוגיסטיקה שחוזרות להרחיב ולשכור שטחי אחסון על רקע חזרת המשק לשגרה ואופק כלכלי חיובי יותר. מעבר לכך, חברות תעשייה - הן בתחום הביטחוני והן בתעשיות המסורתיות - החלו להרחיב פעילות ולשכור שטחים נוספים. במקביל, נרשמת צמיחה בביקוש לשטחי תעשייה ולוגיסטיקה בעוטף עזה, אזור שבו רכס נדל"ן מחזיקה כ-180 דונם. ההתעניינות באזור זה נובעת מהתוכניות האסטרטגיות לשיקומו ולפיתוחו, הן מצד הממשלה בישראל והן מצד יוזמות בינלאומיות בהובלת ארה"ב ומדינות ערביות, הרואות באזור זה פוטנציאל צמיחה אזורי וכלכלי לטווח ארוך".

אתה נשמע ממש אופטימי.

"לצד סימני ההתאוששות, חשוב לזכור כי הענף עדיין ניצב בפני אתגרים משמעותיים: הריבית הגבוהה והמחסור המתמשך בעובדים בענף הבנייה מהווים חסם אמיתי לצמיחה רוחבית, במיוחד בשוק המגורים שבו המרווחים הפכו צרים יותר. עם זאת, אני אכן סבור שיש מקום לאופטימיות. היסטורית, שוק הנדל"ן הישראלי הוכיח חוסן יוצא דופן ויכולת התאוששות ממשברים, לעיתים אף במהירות מפתיעה, בזכות שילוב של ביקוש קשיח, יזמות מקומית נמרצת ויצירתיות.

"להערכתי, ככל שהזירה המדינית-ביטחונית תישאר יציבה ונראה שמירה על רגיעה אזורית, כך יוכל גם בנק ישראל לפעול להפחתת הריבית בהדרגה - ובכך יאיץ ויעודד השקעות. במקביל, ניכרת תנועה ערה של תעשיות ישראליות ובינלאומיות שבוחנות הרחבת פעילות בישראל, הן בשל הצורך בביטחון תעשייתי ובקרבה לשרשראות אספקה, והן בשל האמון המתחדש בכלכלה המקומית".

אלפרן מדן אנד ברדסטריט אמנם מסכים כי "סיום המלחמה הביא לפרץ אופטימיות כללי בכלכלה הישראלית, לא רק בענף הנדל"ן", אבל מציע להסתפק ב"אופטימיות זהירה, כי אנחנו בישראל ולך תדע מה יתפתח".

פוקוטינסקי מבקש להזכיר כי בשוק יש ביקושים כלואים חזקים. "אנחנו חיים במדינה שצריכה לפחות 60 אלף דירות חדשות בשנה, בגלל הגידול הטבעי של האוכלוסייה. לכן, יכול להתפתח תרחיש, זה כבר קרה כמה פעמים בעשור האחרון, שנעבור ממצב של עצירה כמעט מוחלטת לשיא של מכירת דירות חדשות. השינוי יכול להתחיל ממש בקרוב, כי לבנק ישראל לא תהיה ברירה אלא להוריד ריבית בטווח של עד חצי שנה מעכשיו".

מחירי הדירות יחזרו לעלות?

לפי הלמ"ס, מחירי הדירות בישראל רשמו ירידה מצטברת של 2.1% בחצי השנה שבין פברואר לאוגוסט השנה. האם זו ירידה חוצה-שוק מבחינה גיאוגרפית, מדן ועד אילת? "לא", עונה לנגרמן, "אבל כדי לענות על השאלה הזו צריך לחלק את מדינת ישראל לכמה אזורים. תל אביב אכן חוותה ירידה של כמה אחוזים, אחרי שמחירי הדירות בעיר זינקו בכמה אזורים לכ-70 אלף שקל למ"ר בממוצע, בעוד שבהרצליה, רמת גן והמעגל הקרוב המחירים בסביבות ה-50 אלף למ"ר ובפריפריה - 15 עד 23 אלף שקל למ"ר.

"בפריפריה דווקא יש כיום עליות מחירים, כי בסוף יש גבול לכסף ומי שלא יכול לקנות בתל אביב, שזה כמעט כולם, מתחיל להתרחק מהמרכז. גם במבט קדימה, אני מעריכה שלא נראה עליית מחירים בתל אביב. הביקוש בתל אביב הוא בעיקר ביקוש של משקיעים, ומשקיעים מחפשים הזדמנויות. אף משקיע לא יתעניין בתשואה שנתית של 2.5%. בתל אביב הגענו לרמת מחירים שאני מתקשה להאמין שתעלה עוד. וכרגע, בגלל שדה דב, יש בעיר עודף היצע".

איפה תיתכן עליית מחירים בפריפריה?

"הערים הגדולות כמו חיפה ובאר שבע כבר עלו חזק, הן כבר קיבלו את הביקושים שלהן. בערים שסביבן כמו אופקים, הקריות, עפולה - יש יותר פוטנציאל".

פוקוטינסקי סבור שמחירי הדירות היו צריכים לרדת יותר, אבל יש מי שדואג להחזיק אותם פחות או יותר ברף הנוכחי: "מי שעוצר כרגע את ירידת מחירי הדירות זה לא היזמים ולא הקבלנים, אלא המדינה והבנקים. אם ליזם יש פרויקט של 800 יחידות דיור והוא הציג לבנק תוכנית שימכור את הדירות ב-40 אלף שקל למטר, הוא כיום בבעיה. במצב השוק היום, הדירות האלה לא נמכרות. אני מכיר פרויקט שתמחר ככה ומכר בחצי שנה האחרונה שלוש דירות מתוך 800".

מה הפתרון?

"רק חקיקה ותמיכה של המדינה יכולה לפתור את הבעיה, הבנקים לא ישנו את דרכיהם בלי הנחיה מלמעלה. אבל מדינת ישראל, במקום לטפל בבעיה בוחרת להתעלם ממנה".

סיכונים ואתגרים? לא חסרים

ההתאוששות בשוק הנדל"ן אינה משהו שניתן להבטיח באופן חד משמעי. בכל מקרה, גם אם תהיה התאוששות היא מלווה בלא מעט אתגרים וסיכונים. "אם מדברים על סיכונים צריך לדבר על חזרה למלחמה והמשך הריבית הגבוהה", אומרת לגרמן, "אבל אולי גם על החקיקה המשפטית שרובצת מעל הכל כבר הרבה זמן. עם זאת, צריך לומר שהחקיקה המשפטית בסופו של דבר השפיעה בעיקר על המשקיעים, לא על מחירי הדירות".

פוקוטינסקי שם על השולחן שני סיכונים נוספים, מטרידים למדי: "קודם כל, העצירה במכירות והריביות המטורפות גרמה ליזמים לנסות להוריד את עלות הבנייה באמצעות הנמכת סטנדרט במפרטי הדירות. בבניינים שהיו מתוכננים עם חומרים יוקרתיים הורידו את מפרט החיפוי, הורידו את מפרטי הריצוף, החליפו למעלית פחות יקרה - כל הדברים שהדייר לא רואה ולא יכול להשפיע עליהם. בעלי הדירות החדשות יקבלו מוצר פחות טוב, לפחות בזמן הקרוב".

מה הסיכון השני?

"אנחנו רואים שכל הקבלנים הגדולים מגייסים עכשיו אג"ח בבורסה, זה מה שמאפשר להם לצוף. החברות הקטנות מנסות לשרוד את התקופה הזו, אבל כבר נתקלנו בכמה שנקלעו לקשיים רציניים. אני משער שנראה פשיטות רגל בחודשים הקרובים של חברות קטנות שלא הצליחו לעבור את משבר המלחמה. לא יודע אם יהיו הרבה כאלה, כי כרגע יש לשוק אינטרס להגן עליהן, אבל זה המצב תמיד: הגדולים שורדים והקטנים פושטים רגל".

פוקוטינסקי מציין כי "שוק וילות היוקרה הוא היחידי שלא נפגע מהמלחמה. מי שקונה דירה ב-10 מיליון שקל ומעלה הוא כנראה לא אחד שהמלחמה השפיעה עליו, לפה או לשם. אולי אפילו עלו הביקושים, כי הרבה מאוד יהודים מאירופה ומארצות הברית רצו לקנות וילות בארץ, על רקע העלייה המטורפת באנטישמיות בעולם".

לדבריו, האיום והאתגר הגדול ביותר על ההתאוששות בנדל"ן יבוא דווקא מכיוון המחסור בעובדים. "המחליפים של העובדים פלסטינים כיום הם לא רק סינים, אלא גם מולדבים, תאילנדים ורומנים. צריך להבין שהעובדים הזרים האלה יקרים, יקרים מאוד. פועל סיני פשוט עולה 1,500 שקל ביום. מנהל עבודה סיני מקבל שכר של בערך 50,000 שקל בחודש. מבחינת מדינת ישראל, הכסף שמשלמים לפועלים הזרים בבנייה לא זורם חזרה לכלכלה הישראלית. אותו סיני שמרוויח 1,500 שקל ביום לא יוצא בערב ומבלה בתל אביב במסעדות. הוא ישן בקרוואנים באתר הבנייה, ושולח בערך 70% מהכסף חזרה למשפחה שלו בסין".

לנגרמן לא ממש מסכימה: "אני לא כל כך רואה פרויקטים שנעצרים בגלל מחסור בעובדים. בטוח שיש פה ושם חוסר, אבל לא משהו שמשפיע על הענף כולו. החברות חד משמעית השתקמו ובהנחה שלא יהיה פה משבר חדש, השיקום של כל הענף צפוי להיות מהיר, כי הביקוש לדיור קיים ורק יילך ויגדל".

לסיום, כולם מזכירים את שוק השכירות כנקודת כאב שלא הטרידה יותר מדי את מדינת ישראל במשך שנים, על אף שהיא פוגעת בעיקר בחלשים מבחינה כלכלית, באנשים שאין להם דירה משלהם. "המחירים עולים בשוק השכירות בגלל הביקושים הכלואים, בגלל שלא נמכרות דירות", מסביר פוקוטינסקי. "אנשים שלא קנו דירות ויושבים על הגדר, צריכים לשכור דירות בינתיים - והביקוש עולה".

אלפרן: "שוק השכירות משפיע לשלילה על מדד המחירים. כלומר, הוא אחד התורמים לאינפלציה. שוק הדיור לכשעצמו לא נמצא במדד המחירים, אבל השכירויות - כן. כאשר אנשים לא קונים דירות הם עדיין צריכים מקום מגורים ופונים יותר לפתרון של שכירות. לכן אנחנו רואים כיום עליות במחירי השכירות, בעיקר אצל מחדשי שכירות שמחדשים חוזה ונאלצים להתחיל לשלם מחיר גבוה יותר".