כמה פעמים הגעתם לראות דירה וחשבתם לעצמכם "כתבו 70 מטר, אין סיכוי שזה הגודל". ממחקר שאספה חברת Propdo, העוסקת בתחזיות בינה מלאכותית להתפתחות מחירי דירות, עולה כי הישראלים מוסיפים במודעות בממוצע כ-18 אחוז לשטח הדירה המדווח לרשויות.
מהמחקר עולה כי הסיבות להגדלה המלאכותית הן רבות, ולא בהכרח מניסיון של המוכרים להציג את הדירות שלהם באור טוב יותר. בחלק מהמקרים יש פער בין שטח הדירה בפועל לזה המדווח ברשויות. לעיתים המוכרים נשענים על שימוש במדידות ישנות של שטח הדירה או שימוש בשיטות מדידה לא נכונות או לא מדויקות, או מחשבים שטחים שלא מופיעים במסמכים רשמיים כמו היתר הבניה או נסח הטאבו. למשל, אם בוצעה תוספת בניה שמעבר להיתר הבניה, המוכר בדרך כלל יכלול את השטח החורג במודעה אף שהשטח לא נחשב לצרכי חישוב הארנונה וגם לא מופיע בנסח הטאבו.
סיבה נוספת, היא שבמקרים רבים בעלי הדירה כוללים את שטח המרפסת או אפילו שטחים מתוך הרכוש המשותף של כלל השכנין, כאשר אלו בדרך כלל אינם כלולים בשטח הדירה בשום מסמך רשמי.כך למשל, עבור דירה ששטחה הנו 80 מ"ר אך כוללת מרפסת של 15 מ"ר, לעתים המוכרים יציגו את שטח הדירה במודעה כ-95 מ"ר (תוך הכללת המרפסת). בכך יגדילו את שטח הדירה שלהם במודעה בכ-18.75% בהשוואה לשטח הדירה המדווח לרשויות.
שיטות מדידה לשטח דירה משתנות מרשות לרשות
שיטות מדידת שטחי הדירות בישראל מורכבות ומגוונות במיוחד, וקיימות למעשה מספר דרכים שונות לבצע פעולה זו ("ברוטו-ברוטו", "נטו-נטו", "שטח לארנונה" וכיו"ב). לפיכך, לא פעם מדווחות לרשויות עסקאות בשטחים לפי אמות מדידה שונות. לכן, "שטח הדירה" הופך להיות מושג ערטילאי בהרבה מקרים, ובפועל כל אדם מגדיר את שטח הדירה שלו כרצונו (בגבולות הסביר).
וכמובן, שלא במפתיע, עקב ריבוי שיטות מדידת השטחים, כאשר המוכרים אוחזים במספר שטחים "שונים" לדירתם, הם יבחרו באותה שיטת מדידה שמאירה את הדירה בצורה הטובה ביותר.
המוכרים מעלים לעצמם את שטח הדירה
וכן, גם זה משהו שנתקלים בו לא מעט - חלק מהישראלים פשוט מעגלים למעלה את שטח הדירה (למשל, יעגלו דירה ששטחה 96 מ"ר ל-100 מ"ר), מכלילים בשטח הדירה גם הצמדות, כמו חניה ומחסן או משתמשים בשיטות אחרות כדי להוסיף מעט לשטח הדירה, על מנת שהמודעה שלהם תבלוט הכי הרבה בהשוואה ליתר המודעות.
אז איך זה נראה במספרים?
מבין עשרים הערים הגדולות - רחובות ובת ים מצטיינות, רמת גן ובני ברק סוגרות את הרשימה. על פי המחקר בישראל כולה קיים פער של כ-17.82 אחוז בין שטח הדירה על-פי המודעות לבין שטח הדירה המדווח לרשויות.
בני ברק היא העיר "המובילה" בניפוח שטח הדירה – כאשר קיים פער של 29.75 אחוז בין מה שמוצג במודעות לבין שטח הדירה הרשום – כשהשטח הממוצע המדווח לרשויות עומד על 73.12 מ"ר, השטח הממוצע שכותבים בעלי הדירה במודעות: 94.82 מ"ר. מייד אחריה נמצאת רמת גן עם שטח ממוצע המדווח לרשויות של כ-81.79 מטר לעומת ממוצע של כ-105.55 מ"ר במודעות. תל אביב באמצע הטבלה עם ממוצע של 85.84 מ"ר רשום לעומת ממוצע במודעות של 102.35.
איך בוצע המחקר?
חברת Propdo משתמשת בביג דאטה שנשען על מקורות מידע פומביים רשמיים וכן במקורות מידע שהיא מייצרת בעצמה על מנת להפיק תחזיות להתפתחות מחירי הדירות בעתיד באמצעות כלי אלגוריתמיקה, בינה מלאכותית (AI) ולמידת מכונה (ML). במסגרת המחקר Propdo דגמה עשרות אלפי עסקאות מהחודשים האחרונים בהשוואה בין הופעת המודעות לבין העסקאות המדווחות בפועל.