"קבלנים זוכים כיום במכרזי מגרשים במחירים שיוצאים מתוך הנחת בסיס שמחירי הדירות יעלו בישראל ב-20% עד 25%. זה מטורף, אבל זה המצב". כך אומר יעקב אטרקצ'י, הבעלים והמנכ"ל של חברת הנדל"ן אאורה ל-Business. אאורה הודיעה היום (שלישי), כי לאור החקיקה בכנסת לפיה מס הרכישה למשקיעים בדירה שנייה יעלה מ-5% ל-8%, אאורה תסבסד את ההעלאה במס ללקוחותיה ותספוג עד לסוף שנת 2021 את ההפרש.
אאורה משווקת אלפי דירות בפריסה ארצית, רובן במרכזי ערים ובאזורי הביקוש החמים יותר, כולל ברמת גן, גבעתיים, רמת השרון, קריית אונו, חדרה, יהוד, לוד, נתניה ועוד. אטרקצ'י, שמתנגד כצפוי ליוזמת המיסוי החדשה, אמר כי "כל הזמן בוחרים כאן בפתרון הקל לכאורה, כי לא מצליחים לשנות בדברים האמיתיים כמו העלאת היצע המגרשים באזורי הביקוש. כדי להוסיף חטא על פשע, בכל מכרזי המנהל מתחרים כיום לפי המחיר הגבוה כי המנהל רוצה לגבות הרבה כסף. בגלל החוסרים הגדולים כל מגרש נסגר כיום במחיר של פי שניים או פי שלושה מהערכת שמאי ויוצא שהמדינה, דרך מחירי המגרשים, היא הגורם מספר 1 לעליית מחירי הדירות".
"המדינה גם לא מצליחה להדביק את הביקושים דרך הפחתת בירוקרטיה או הגדלת התחלות, אז מה עושים? מעלים מיסים", הוא תוקף. "זה פתרון רע שלא יפתור כלום וגם פוגע באמינות הממשלתית. אזרח צריך לדעת כמה ומתי הוא משלם מיסים. פה כל שנה בא מישהו ומעלה או מוריד, ומסבך את כל העניין".
לא הגיוני בעיניך שהממשלה תלך לקראת הזוגות הצעירים על חשבון משקיעים בדיור?
"מיהם בדיוק אותם משקיעים שהממשלה רוצה להעניש? זה עם ישראל, לא טייקונים, אלא אנשים בעלי מקצועות חופשיים שחסכו שקל לשקל וחלקם חושש מהשקעות ספקולטיביות בבורסה ורוצה לקנות דירה להשקעה כדי לקבל כסף משכר דירה, או לקנות דירה לילד או לילדה".
"הדירות האלו גם לא פוגעות באף אחד, כי הן חוזרות מיד לשוק כדירות להשכרה. שוק השכירות משווע לדירות ולכן הדבר היחיד שיקרה כאן הוא עלייה במחירי השכירות. יגלגלו את העלאת מס הרכישה על הצרכן. במקום להוריד את מחירי הדירות יעלו את מחירי השכירות. בעיניי זה לא מוסרי ומחטיא את המטרה.
"לשאלתך: איך העלאת המיסוי מיטיבה עם הזוגות הצעירים? הרי באזורי הביקוש המחירים עולים בגלל מחירי הקרקע. זוגות צעירים כבר לא יכולים לקנות דירה בגוש דן, אז הם אומרים: אוקיי, נשכור. אבל עכשיו מעלים להם גם את מחירי השכירות על ידי מס עקיף. בעיניי, זו תקלה גדולה".
זה ימתן לפחות את מחירי הדיור?
"ממש לא. הדבר היחיד שיכול אולי למתן אותם זה שהמדינה תפסיק להתנהג כמו ספסר עם הקרקע שלה ותפסיק לנצל את המחסור ולקבל כל הזמן את המחיר הכי גבוה. אם המדינה תחזור לשפיות של מחיר גג לקרקע, תשווק יותר קרקעות ותשבור את הבירוקרטיה כדי לקדם מסה של פרויקטים של התחדשות עירונית, זה אולי ייצב את המחירים. כל שאר הפטנטים זה כמו לתת אקמול לחולה קשה".
אולי אין פתרון אמיתי להורדת מחירי הדיור? עובדה, כבר שנים מנסים ושום דבר לא עובד.
"נדל"ן במדינת ישראל זה מאבק לטווח ארוך, לוקח זמן להפשיר ולשווק קרקעות. צריך לעבוד בזה יומיום. אנחנו באוברדרפאט לאומי של יחידות קרקע ודירות לעומת הביקוש, צריך לטפל בזה טיפול שורש. פתאום כולם נהיו פרשנים, אני שומע את השרים אומרים: המחירים יעלו 5% בשנה הבאה, המחירים יעלו ב-10%... מה זה הדבר הזה? לכו לעבוד ותייצבו את השוק!"
מה ההערכה שלך?
"לצערי זה הולך לכיוון מאוד ברור: למעלה - ובצורה חדה. "קבלנים זוכים כיום במכרזי מגרשים במחירים שיוצאים מתוך הנחת בסיס שמחירי הדירות יעלו בישראל ב-20% עד 25%. זה מטורף, אבל זה המצב. בינתיים הבנקים מממנים והמדינה מרוצה, כי המנהל יכניס לה השנה עשרות מיליארדי שקלים משיווק קרקע. ביד אחת המדינה גורמת לעליית המחירים וביד שנייה היא קונסת את האזרחים בהעלאת מס הרכישה. זו הזיה".
כשאתה מדבר על עליות מחירים כאלו, דין תל אביב כדין הפריפריה?
"בשוק המגורים בישראל, כולנו מדינת תל אביב. כשהמחירים בתל אביב עולים, מיד עולים גם המחירים בגבעתיים, קריית אונו ורמת השרון. אנחנו עוברים מתל אביב למעגל השני, השלישי והרביעי. הפוך זה הרי לא קורה: אם תצליח להוריד מחירים בפריפריה, זה לא ישפיע על תל אביב.
"לכן, נדרשת פעולה כפולה: לנסות להחזיר את 'מחיר למשתכן' בפריפריה ולנסות לייצב או להוריד שם מחירים. במקביל, חייבים גם להפשיר קרקעות במרכז בעיקר דרך התחדשות עירונית כי בגוש דן אין מספיק מגרשים - ולבנות עשרות אלפי יחידות דיור. אם יצליחו לטפל גם בגוש דן וגם בפריפריה, זו פעולת מלקחיים טובה. אבל, אם מזניחים אחד מהם, רק מחמירים את הבעיה. נכון לעכשיו, תופעת עליית מחירי הקרקע היא תופעה גורפת בכל הארץ".
אין לך חדשות משמחות מדי לצעירים שרוצים להמשיך לשכור דירה בתל אביב.
"נכון, זו בעיה. בשנים האחרונות מחירי הדיור עלו בקצב מהיר יותר ממחירי השכירות, אבל עכשיו גם מחירי השכירות עולים בצורה משמעותית. כל דירה שיוצאת להשכרה בתל אביב נחטפת. ברגע שזה המצב, בעל הבית אומר לעצמו: למה שלא אקח עוד אלף שקל. תפיל עליו מס? הוא יגלגל את זה מיד על השוכרים. אנחנו הולכים למצב שצעירים לא יוכלו לקנות ולא לשכור דירות בגוש דן, באזור שבו נמצאת רוב התעסוקה בישראל. אז מה מצפים מאנשים? הרי גם תחבורה ציבורית ראויה אין כאן. בוא, זו מציאות רעה מאוד שצריך לטפל בה במתכונת חירום ואני לצערי לא רואה את זה קורה".
מה הממשלה עושה לא בסדר בטיפול בתחום הדיור?
"כולם מחפשים כל הזמן פתרונות אינסטנט ולא מבינים שנדל"ן זה מחשבה לטווח ארוך. כל אחד רוצה להגיד מחר שהוא עשה משהו, אבל לייצר 100,000 דירות זה לא פשוט ולא מיידי. הולכים על פתרונות מהירים וקלים, אבל זה כוסות רוח למת".
למה החלטתם לסבסד את מס הרכישה למשקיעים עד סוף השנה?
"אנחנו רואים אותם, את המשקיעים, יום יום והם ממש לא עשירים. פתאום מעלים להם מס בהליך מזורז. אנחנו לא באים להחליף, חלילה, את הממשלה, אבל רוצים לתת לאנשים זמן לקבל את ההחלטה המשמעותית הזו של רכישת דירה. אנחנו רוצים ללכת לקראת האנשים שהעלאת המס הזו משפיעה עליהם, רוכשי דירה שנייה למשל. לא נראה לי הגיוני שהממשלה מחליטה משהו ואפילו לא נותנת זמן להסתגלות. אין שום סיבה להעניש את האנשים, להתייחס לאנשים שרוצים לקנות דירות להשקעה כמו לפושעים".
הממשלה תצליח לפחות להוריד לפחות את שיעור המשקיעים בשוק? הם מדברים על הורדה מ-20% ל-13%.
"לדעתי, גם זה לא יקרה. אם ניקח אפילו את ההערכות של אנשי הממשלה עצמם על מחירי הדיור בשנה הבאה, נראה ששינוי של 3% במס לא ירתיע מישהו שרוצה לקנות דירה, חושב שזו השקעה טובה או רוצה להבטיח את עתיד ילדיו. זה רק עונש שעל הדרך גם יעלה את מחירי השכירות, אבל אנשים ימשיכו לקנות דירות".