מחירי הדיור עלו וממשיכים לעלות בצורה חדה כשהממשלה מנסה לצנן ולבלום את עליית המחירים. מצד אחד היזמים וחברות הנדל"ן טוענים שמחירי הדיור ימשיכו לעלות וכי הדבר אינו בשליטתם, ומן הצד השני עומדת הממשלה שמנסה לשכנע כי המהלכים שנקטה אמורים לבלום את עליית המחירים. בריאיון ל-Business שר הבינוי והשיכון זאב אלקין מתייחס למהלכים שעשתה הממשלה ועל המצב של שוק הדיור.
"המטרה הראשונית צריכה להיות בלימת העלייה", אומר אלקין. "היא הייתה כתובה על הקיר, כל מי שהסתכל על המציאות ראה שהיא הייתה בעיצומה כשנכנסנו לתפקיד".
אלקין מציין כי יש כמה סיבות לעליות המחירים, חלקן קשורות לכלכלה העולמית ומחירי הדולר הנמוכים שמביאים משקיעים ויזמים לפעול בתחום הנדל"ן. "אבל יש גם גורמים סובייקטיביים", אומר אלקין שהתארח בעיר הנדל"ן באילת ובטקס פרסי הנדל"ן של דן אנד ברדסטריט. "לא היה למדינה שנתיים תקציב ולא הייתה השקעה בתשתיות תומכי בנייה - לא בכיתות, לא בתחבורה והרבה ראשי ערים הפסיקו לשווק. הם אמרו המדינה השאירה אותנו לבד להתמודד עם התושבים החדשים".
"בשנתיים האחרונות בגלל מציאות של חוסר משילות הגענו למצב שהייתה ירידה דרמטית בשיווקים", טען שר הבינוי והשיכון. "גם תהליך התכנון הואט וברגע שהשוק רואה שמשווקים מעט, יש מעט התחלות בנייה וראשי הערים לא נותנים לשווק אז הוא מגיב בהתאם".
"השנה נשווק קרוב ל-100 אלף יחידות דיור – זה מספר אסטרונומי"
אלקין ציין כי המפתח מבחינתו להורדת המחירים הוא גם בהשקעה בתשתיות. "הקצבנו כבר בתקציב הזה משאבים לטובת השקעות תומכות בנייה במשרד התחבורה ובמשרד החינוך וזה מיד שינה את האקלים מול הרשויות", הסביר אלקין. "השנה נשווק כנראה קרוב ל-100 אלף יחידות דיור, פי שניים משנה שעברה. זה מספר אסטרונומי שאף אחד לא האמין. כשהתחלנו אמרו לנו שלהישאר ב-50 אלף שיווקים זה יהיה נס".
אבל בסוף הבעיה היא לא רק בשיווקי הקרקעות, אלא בזמן שלוקח לקבל היתר בנייה - לפעמים זה יכול לקחת יותר משנתיים
"יש פה תהליך שחלקו תלוי ברשויות המקומית", אומר אלקין. "לקחת את הסמכויות מהרשויות זה תהליך לא ריאלי ולא נכון, ולפעמים לוקח לשלטון המקומי זמן, לפעמים באופן לא מכוון. לפעמים העיכוב נובע מרצון של היזם להגדיל זכויות בנייה וזה מעכב את התהליך".
"אנחנו רוצים לפתור את מה שתלוי בנו", מצהיר אלקין. "אנחנו מדברים על רישוי עצמי ואנחנו בדרך להרחבה של התהליך בהיקפים יותר משמעותיים. לפעמים יש התניות תכנוניות שעשויות לעכב את ההיתרים, זה יכול להיות כביש שצריך להקים או כל דבר אחר, אנחנו מנסים לפתור את החסמים אחד אחד".
בעיית הפקקים משפיעה באופן ישיר על מחירי הדיור, איך מתכננת הממשלה להתמודד איתם?
"אנחנו עובדים יחד עם משרד התחבורה, יש תלות הדדית", מסביר אלקין. "בעיית הפקקים היא מחלה של כל העולם המערבי ואנחנו מתפתחים מהר מאוד דמוגרפית. זה מחייב שיפור ואנחנו עושים לא מעט בתחום, יש עוד הרבה עבודה. לצרכי בניה זה קריטי, כל קידום בתחום תחבורתי הופך את הפריפריה למקום יותר מבוקש. אנחנו נמצאים במצב שאין כמעט אזורים שאי אפשר לשווק".
איך גורמים ליזמים להגיע גם לפרויקטים בפריפריה שלא תמיד יש להם כדאיות?
"רק על ידי תמיכה כספית של המדינה", מצהיר אלקין. "זה דבר חדש שאנחנו מנסים להוביל, אני לא חושב שלתושבי קריית שמונה לא מגיע מה שמגיע לתושב בבת ים או בחולון. באנו עם רעיון של איגום משאבים. המדינה משקיעה בממ"דים מצד אחד, בחיזוק מבנים מצד שני ומצד שלישי בשיקום שכונות ובסוף נשארים עם בניינים ישנים שרמת החיים גרועה. באנו ואמרנו בואו נשים את הכסף בהתחדשות עירונית, נביא עוד כסף מהמדינה ובמקום לעשות מתיחת פנים נעשה בניין חדש. אנחנו יוצאים בפרויקט כזה כפיילוט לפחות ב-3 מקומות – שלומי קריית שמונה ושדרות. זה מחייב את המדינה לשים יד בכיס".
מה לגבי תמ"א 38, יזמים רבים טוענים שוויתרו על התוכנית בלי חלופה מתאימה?
"יש חקיקה חדשה שעוברת של השרה שקד שמנסה לייצר גרסה יותר עדכנית", ציין אלקין. "אי הוודאות נפתרה זה יהיה גב אל גב. אנחנו מעדיפים פינוי בינוי אבל גם תמ"א 38 הוא פתרון קיים וחשוב ולכן זה יימשך".
במרכז בעלי הדירות לא ממהרים ללכת על התחדשות עירונית, כי מחירי השכירות שהם מקבלים מאוד גבוהים, מה דעתך?
"הדיירים עושים טעות", טוען אלקין. "הבניינים הופכים למסוכנים, ובסוף הם יאלצו לקפוץ על היזם הראשון שמציע להם שכר דירה כי הבניין מוגדר כמבנה מסוכן. זה לא נכון לחכות, צריך לצאת לפרויקטים. לכן יצאנו עם הרפורמה שלפיה נדרשים רק 66 אחוזי תמיכה של דיירים לפרויקט התחדשות עירונית. ואני רוצה לקדם יוזמה שבבניינים מסוכנים יידרשו רק 51 אחוז כדי לזרז יותר. בסוף זה הפתרון, יש בתים ישנים וזה נכון להחליף אותם לבניינים מודרניים שנותנים פתרון לרעידות אדמה".
הרבה מתלוננים על העלאת מס הרכישה, יש משקיעים שמתלוננים שזה פוגע בהם אבל לא פותר את הבעיה לזוגות צעירים ומשפרי דיור?
"בסוף הפונקציה היא של תחרות", עונה אלקין. "אם חלק מהמשקיעים יפנו לאפיקים אחרים, אני לא משלה את עצמי שכולם, אז התחרות תרד והמחירים יעלו פחות. אני מעדיף שזוגות צעירים או משפרי דיור יתחרו על הדירות החדשות ולא המשקיעים. אנחנו ראינו את זה, כשמס רכישה ירד ראינו שכמות הדירות שנקנו על ידי משקיעים עלתה, לדעתי הצעד הזה הוא צעד נכון".
לא איחרנו את הרכבת, הביקושים ממשיכים לעלות ולא נראה שההיצע מצליח להדביק את הפער?
"היינו בכיוון הנכון", טוען אלקין. "אני חושב שכחלון עשה מהפכה גדולה והצליח לבלום את מחירי הדיור, אבל אז היו חילופי שלטון. היעדר המשילות והיעדר התקציב פגעו בקצב. היינו במסלול המראה ובמקום להמשיך בלמנו, עכשיו אנחנו עוד פעם מביאים את זה להמראה מחודשת ומנסים להדביק פער של שנתיים".
יש את החלום הישראלי לקנות דירה ולגור בה, זה לא ריאלי לכולם, האם יש צעדים להגברת פרויקטים לשכירות ארוכת טווח?
"אנחנו מקדמים שכירות לטווח ארוך גם במתווה של דירה להשכיר, שהשנה שווקו במתווה כמעט 6,000 יחידות דיור", ציין אלקין. "זה כמעט הכמות ששווקה כל השנים עד עכשיו בחצי שנה. שמנו יעד גבוה גם לשנה הבאה בחוק ההסדרים, פה כן עודדנו את המשקיעים המוסדיים להיכנס לפרויקטים של דיור להשכרה לטווח ארוך".
אתה ממליץ לאנשים לוותר על החלום?
"כל אחד לפי היכולת שלו, פתחנו גם מסלול לרכישת דירות בהנחה גדולה במסגרת תוכנית מחיר מטרה. זוגות צעירים שאין להם דירה יוכלו לקבל הנחה של מאות אלפי שקלים, מי שקונה דירה יכול לחסוך ריאלית 400-500 אלף שקל לדירה. נצא עם ההגרלות בתחילת שנת 2022".
נראה שהממשלה לא מצליחה להתרומם מבחינת אחוזי התמיכה, מה הסיבה לדעתך?
"הציבור חצוי, יש ציבור שמרגיש נאמנות אישית לנתניהו ויש כזה שרצה את השינוי", עונה אלקין. "בסוף אנחנו ללא ספק היינו במשבר משילות שלא היה כמותו בעולם המערבי. היום משפחה צעירה משלמת מאות אלפי שקלים יותר על דירה בגלל היעדר התקציב שהיה ו-4 מערכות בחירות. לא הייתה ברירה אלא להפסיק את הטרלול ולהקים את הממשלה המורכבת שקשה לנהל".
האם הממשלה תסיים 4 שנים?
"אני מקווה שהיא תסיים את 4 השנים", הוא עונה. "היא תחזיק מעמד לא מעט זמן, זה מה שדרוש לעם ישראל. אנחנו צריכים יציבות. אם נהיה תקועים בלי תקציב ובלי רפורמות ובלי משילות נאבד את התנופה הכלכלית".