ענף ההתחדשות העירונית הוא מהמשמעותיים בשוק הנדל"ן בישראל עם יותר מכ-1,400 חברות פעילות. ההיקף הכספי השנתי של הפרויקטים בתחום נאמד בקרוב ל-20 מיליארד שקל בשנת 2020 – כ-20 אחוז מסך הפדיון המצרפי של ענף הנדל"ן למגורים. הציעו לכם בבניין פינוי בינוי או תמ"א 38? כך תעשו את זה נכון.
מהם הסיכונים האפשריים לדיירים במסגרת פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38
על פי נתוני d&b (דן אנד ברדסטריט) כ- 35% מהחברות הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית נמצאות בסיכון גבוה, כאשר בשנת 2020 כ-350 חברות פעילות בתחום הגיעו לכשל פיננסי, וכ-250 חברות נוספות הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית נמצאות ברמת סיכון גבוהה. לכן, ההחלטה המשמעותית ביותר שתקבלו היא בחירת היזם לפרויקט. "יכול להיות שזה הנכס היחיד או העיקרי של הדייר", אומרת אפרת שגב, סמנכ"לית דאטה ואנליזה ב-d&b. "מדובר באנשים מהיישוב, שאין להם שום ניסיון בניהול פרויקטים של בנייה בענף הנדל"ן".
"הם לא מודעים לסיכונים שיש בענף הזה", היא אומרת. "ולעד כמה ההחלטה הזו משמעותית. יש הרבה בעלי מקצוע שצריך לבחור - שמאי, אדריכל, פקח בנייה וחברת ניהול, אבל בסופו של דבר בחירת היזם היא הכי חשובה. הוא הגורם העיקרי שיקבע בסופו של דבר את ההצלחה או הכישלון של הפרויקט".
מהם היתרונות של התחדשות עירונית
שגב מציינת שתחום ההתחדשות העירונית פורח בשנים האחרונות והוא הפך לפתרון למחסור בקרקע באזור המרכז. "רואים יותר פרויקטים של התחדשות ב-5 השנים האחרונות", אמרה. "נכנסו הרבה חאפרים וגורמים לא מקצועיים, יזמים שראו הזדמנות לעשיית כסף מהיר. הם מחתימים את הדיירים וקובעים שהם היזמים. חשוב לא לחתום ישר ולעשות בדיקת רקע על היזם".
שגב מסבירה על הדברים שצריך לבדוק אצל היזם. הדבר הראשון הוא ניסיון קודם בתחום. "האם הוא יודע להראות פרויקטים אחרים שעשה בפינוי בינוי או בתמ"א 38", היא מסבירה. "חשוב לבקש ממליצים – דיירים בפרויקטים אחרים או אנשי מקצוע ולקבל חוות דעת לגביו: על יכולות ניהול הפרויקט, על עמידה בלוחות זמנים, מוסר התשלומים והאופן שהוא מתנהל עם גורמי הרגולציה והבירוקרטיה".
דבר נוסף שמדגישה שגב הוא שחשוב לבדוק את הרקע המקצועי של הנהלת החברה ולבדוק האם הם מגיעים מהתחום ומה סטטוס הפרויקטים שלהם. "צריך לבדוק אם הם רק החתימו דיירים או שיש להם כבר היתר. כמה יחידות הם בונים - יש הבדל גדול בין יזמים שיש להם ניסיון רק בתמ"א, לבין ניסיון קודם בפינוי בינוי שכולל יותר דיירים ויותר תשתיות. כדאי גם לבדוק מה ההיתכנות הפיננסית של החברה, מי עומד מאחויה והאם הם מסוגלים להזרים כסף כשנדרש".
איך מבצעים בדיקה על היזם
דבר ראשון שצריך לעשות זה כמובן את המובן מאליו – עושים בדיקת גוגל על היזם ובודקים איזה מידע עולה, דרך האתר של רשם החברות אפשר לבדוק מי הבעלים של החברה. בנוסף, אל תתביישו לבקש מהיזם ממליצים ומסמכים תומכים בכל שלב של הפרויקט - היתרי בנייה, טופס 4 וכדומה. "גם מודיעין עסקי הוא חשוב כדי לזהות אינדיקציות להתנהגות בעייתית", מציינת שגב. "האם נכנסו התרעות על החברה, האם הצ'קים חזרו או בוטלו והאם החשבון הוגבל".
"זו החלטה חשובה", מוסיפה שגב. "שצפויה להניב רווח לבעלים שלו. שווה להשקיע בבדיקה מקצועת של היזם. ב-15 אחוז מהמקרים היזם הוחלף או שפשט רגל. יש גם כאלה שפשוט נעלמו".
לפעמים, רכישת הדירה מתבצעת מתוך ידיעה כי היא עתידה להיות חלק מפרויקט התחדשות עירונית. במקרה כזה, חשוב לבדוק מול העירייה מה סטטוס הפרויקט ומה ההיתכנות שלו. חשוב גם לדבר עם עורך הדין שמלווה את הפרויקט. "כדאי לעשות דוח הצלבות", מסבירה שגב. "לפעמים עסקים קטנים שפושטים את הרגל פותחים את אותו העסק רק עם שם אחר. אנחנו יודעים לעלות על זה".
שגב גם ממליצה לדיירים להתאגד ולבחור עורך דין שילווה את הפרויקט מטעמם, אותו כדאי לבחור עוד לפני בחירת היזם, ולוודא שהוא מנוסה בטיפול במקרים של התחדשות עירונית. נציגות הדיירים חייבת להיות מורכבת מאנשים שפועלים לטובת הפרויקט והדיירים כולם. "בסופו של דבר כל דייר חותם על הסכם מול היזם בעצמו אבל לנציגות יש המון כוח בתור מנהלת הפרויקט", מציינת שגב. "זה ישפיע על התקדמות הפרויקט ועל הכסף וימנע ויכוחים בין הדיירים".
לעשות מכרז יזמים להתחדשות עירונית
מומלץ לעשות מכרז בין כמה יזמים ולא לקבל את ההצעה הראשונה שמונחת על השולחן. השלב הראשון הוא גיבוש מתווה וקריטריונים לבחירת היזם, ומתוך כך להוציא את המכרז לדרך – דברים כמו אחוז תוספת השטח, כמות דירות בכל קומה, חניות ועוד.
היזמים יכולים להבטיח הרבה דברים בזמן ההצעה, חשוב שעורך הדין יהיה מעורב כדי שיוודא שמה שהובטח יתקבל. לדברי שגב יש הרבה דברים שצריך לפתור מראש. למשל, איך קובעים מה גודל הדירה שיקבלו הדיירים בבניינים החדשים. המכרז יכול להבטיח שהדיירים יקבלו את המקסימום.
איך יודעים לקבוע שווי של דירה או פרויקט?
אחד מבעלי המקצוע שבוחרים בפרויקט הוא שמאי שמלווה את הפרויקט וקובע את הערך של הדירה. במתחם אחד יכולים להיות הבדלים מהותיים – לחלק מהדירות אולי אין חניה למשל. השמאי הוא זה שדואג לקבוע את הערך והתמורות לכל דירה.
תמ"א 38 ופינוי בינוי: לחצו לדירוג duns 100 המלא לתחום ההתחדשות העירונית