שוק הנדל"ן בישראל רותח והמחירים מזנקים, אבל בערים החרדיות שבהן הביקוש לדירות גבוה בהרבה מהממוצע המצב מחמיר. סקירה מיוחדת של מומחה הנדל"ן אוהד דנוס, לשעבר יו"ר איגוד השמאים בישראל, חושפת כי הביקושים הגבוהים בקרב הציבור החרדי לצד ההיצע הנמוך הביאו לעלייה חדה במחירים בערים החרדיות במהלך השנה האחרונה ומאלצות את הקהילות לחפש פתרונות גם בערים השכנות.

על פי הסקירה המבוססת על נתוני הלמ"ס של החציון הראשון של שנת 2021, עליית המחירים החדה חורגת מעליות המחירים הממוצעות בישראל באופן ניכר ומסמלות מצוקת דיור של ממש במגזר.

כך למשל, בעיר החרדית בני ברק הידועה כעיר הצפופה בישראל, מחיר ממוצע לדירת ארבעה חדרים עמד נכון לחודש יוני האחרון על 1.99 מיליון שקל, כרבע מיליון שקל יותר מאשר הממוצע הארצי בישראל, העומד נכון לאותה עת על כ-1.739 מיליון שקל.

אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת השמאים (צילום: שחר שירזי)
אוהד דנוס | צילום: שחר שירזי

אינדיקציה נוספת לעליית המחירים הדרמטית בעיר היא בחינת שכלול מחירי העסקאות שבוצעו בשנה האחרונה ביחס לעסקאות במסגרת תכנית "מחיר למשתכן". בסוף הרבעון הראשון של השנה, נתוני רשות המיסים הצביעו על מכירת מאות יח"ד במסגרת תכנית מחיר למשתכן אשר הורידו את הממוצע בעיר לכדי כ-12 אלף שקל למ"ר.

אולם, בניגוד למחירים המוצעים בתוכנית הלאומית, הדירות בשוק החופשי בעיר נמכרות במחירים של בין 20 ל-30 אלף שקל למ"ר. הפער המשמעותי מעיד על כך שבפועל, לא רק שאין ירידת מחירים, אלא שהביקושים רק גוברים – ואיתם גם המחירים.

אך לא רק הנדל"ן בבני ברק חורג מגבולות התקציב – גם העיר המעורבת בית שמש, הנמצאת בתנופת בנייה אדירה בימים אלו וידועה בקהילה החרדית המתעצמת בה בשנים האחרונות, רשמה נתונים חריגים.

לפי הסקירה, בחציון האחרון בלבד עלה מחיר דירת ארבעה חדרים בעיר בסכום של 150 אלף שקלים בממוצע, עלייה של לא פחות מ-10 אחוז ביחס לחודש דצמבר 2020. לצורך השוואה, מחירי הדיור בישראל עלו בממוצע שנתי ב-7.7 אחוז, נתון הנחשב גבוה לכשעצמו.

7,000 משקי בית חדשים – מדי שנה

אז מה מוביל לעליית המחירים הדרמטית בקרב הערים החרדיות? ע"פ יעקב ערבליך, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן סן חן המתחמה במגזר החרדי והדתי, שיעור הצמיחה הגבוה של משפחות המגזר לצד מאפייני הקהילתיות בערים החרדיות ואופי הבנייה שנועדה לסייע בשמירת השבת – הם אלו שמביאים לזינוק במחירים.

"בעוד כעשור צפוי להיות מחסור של מאה אלף יחידות דיור – רק במגזר החרדי", מבהיר ערבליך ומוסיף: "מדובר במחסור בסדר גודל של עיר בגודל של מודיעין או נתניה. מדינת ישראל חייבת לפעול וליזום תכנית חירום לאומית למצוקת הדיור במגזר הכללי ולמגזר החרדי בפרט. לא מחר – היום".

העיר הבריאה בישראל (צילום: גילי יערי, פלאש 90)
מחיר דירה בבני ברק גבוה ב-250 אלף שקלים מאשר בממוצע הארצי | צילום: גילי יערי, פלאש 90

על פיו, בשונה מהאוכלוסייה הכללית, הנוהג בחברה החרדית הוא לרכוש דירה עבור כל זוג שמתחתן, לרוב בסיוע ההורים והקהילה, כשעל פי הנתונים מדובר בשיעור של 7,000 משקי בית חדשים מדי שנה. אולם, מדובר בשיעור דירות שהערים החרדיות אינן יכולות להציע, זאת בשל היעדר מקום לשכונות חדשות וקושי רב בקידום תכניות התחדשות עירונית.

"בעוד האוכלוסייה החרדית מהווה כיום רק 12-13 אחוז מהאוכלוסייה הכללית, שיעור החרדים שמעורבים בעסקאות נדל"ן בישראל הוא כמעט פי שניים", הוא מדגיש. "המגזר החרדי לא יחרוג מהמנהג לקנות דירה לזוג הצעיר בעת החתונה מכיוון שנגמר ההיצע – ולרוב התוצאה היא שמתחילה הגירה לערים השכנות ובניית קהילות חדשות".

נגמר המקום בעיר? מקימים קהילה בעיר אחרת

לפי ערבליך, ערים כגון עפולה, טבריה וקרית גת הן יעדים אטרקטיבים עבור משפחות צעירות במגזר שאין ביכולתן לעמוד עוד במחירי הדיור במרכזים החרדיים כגון בני ברק, ירושלים וצפת, ונאלצים למצוא עיר חדשה לנדוד אליה. "החרדים מצפת ירדו לטבריה והחלו לבנות שם קהילה ענפה. כך קרה גם עם החרדים מירושלים שעברו לבית שמש. זו מגמה שמתרחבת בכל הארץ ולא נראה שמשהו יכול לעצור אותה".

על אף זאת, הגירה לעיר שכנה לא קורצת לכל המשפחות במגזר. "הערך החשוב ביותר במגזר החרדי היא הקהילתיות והקרבה למרכזי הדת ולחצר החסידות", מסביר ערבליך ומדגים: "על אף שהדירות בשכונה החדשה שנבנית בצפון העיר בני ברק מציעה דירות חדשות יותר, מרווחות יותר ובמחירים זולים יותר – עדיין המשפחות החרדיות מעדיפות להישאר במרכז העיר בתנאים רעים יותר".

גם מומחה הנדל"ן אוהד דנוס שערך את הסקירה מצטרף לדבריו וטוען: "מדינת ישראל 'עקצה' את הציבור החרדי במשך השנים". לפיו, המדינה שנדרשה לתת מענה מהיר ככל הניתן למצוקת הדיור במגזר החרדי במהלך השנים, בנתה ערים שאמנם פותרות את בעיית המגורים, אך הן נטולות מקומות עבודה ופרנסה – דבר שמותיר אותם עניות וללא יכולת להעניק שירותים מוניציפלים ראויים לתושביהם.

"כשאין לך מקומות תעסוקה בעיר וכשיש לך משפחה מרובת ילדים – נוצר מצב שבו הכנסת את החרדים, לא נעים לומר, לסוג של גטאות", מציין דנוס. "לרובם אין רכב וגם לא מקום עבודה קרוב. הם נאלצים לצאת מהיישובים כדי לחפש תעסוקה ולהביא כסף לתוך העיר, בתקווה שגם יוכלו לממן יום אחד דירה לילדיהם, אך בינתיים המחירים בערים החרדיות רק עולים ועולים ולאף אחד אין פיתרון".

בנוסף, דנוס מדגיש כי ישנם ערים במצב בעייתי יותר כגון בני ברק, שם עוד אין עתודות בנייה זמינות וכי הערים השכנות יקרות אף יותר מהעיר עצמה, דבר שלא יאפשר למשפחות החרדיות להגר אליהם. "השטח נגמר והמשפחות רק הולכות וגדלות. במגזר החרדי קידשו במהלך עשרות השנים האחרונות ערכי קהילתיות ועזרה הדדית. עם זאת, בעת הזו, גם שם הגיעו להבנה כי קהילתיות לחוד ומגורים בנפרד לחוד".

"משבר הדיור יתפוצץ לכולנו בפנים ברמה שלא נוכל לטפל בה"

ערבליך מצידו גם מותח ביקורת חריפה על התנהלות המדינה ואדישותה בפני המשבר שלפי הנתונים במגזר החרדי – כבר נמצא בעיצומו: "בישראל מחליפים שרים ותכניות כל שנתיים ומנסים בינתיים לשים פלסטרים על הצרות", הוא מצהיר. "מדובר בשוק שצריך תכנית חירום שתחזיק יותר משנתיים כדי שהספינה הטובעת הזו תוכל להתחיל להתקדם".

"לא יכול להיות שבבית שמש תהיה עליית מחירים של עשרה אחוזים – יותר מכמעט כל מקום אחר במדינה", דורש ערבליך. "מקבלי ההחלטות יכולים להמשיך לנסות ולעצום עיניים – אבל הגידול באוכלוסייה הכללית ובייחוד במגזר החרדי קיימים ולא ייעלמו מעצמם".

כמו כן, הוא מדגיש כי לטענתו  הפיתרון הוא בניית עיר חרדית חדשה שתוכל לספק לקהילות את הצרכים שלהם – ממגורים, דרך תעסוקה ועד לתחבורה. "אנחנו לא רוצים שאנשים בישראל יחזרו לאוהלים ומעבורות כמו לפני 70 שנה. הממשלה חייבת לשבת יחד ולהכריז על תכנית חירום ובניית עיר חדשה – אחרת משבר הדיור יתפוצץ לכולנו בפנים ברמה שלא נוכל לטפל בה".

"כפי שבמשבר הקורונה המדינה ידעה לחסוך בבירוקרטיות ולייבא חיסונים חיוניים לבריאות האזרחים ולהחזרת המשק לשגרה, כך היא גם יודעת לקדם תכניות חירום לאומיות שיתנו מענה למצוקת הדיור החמורה", אומר ערבליך ומסכם: "זה רק עניין של סדרי עדיפויות".