בחודש ינואר השנה השכירים בישראל השתכרו טוב יותר מבינואר שעבר - גם בניכוי האינפלציה הגבוהה (על פי הלמ"ס). אולם העלייה ביוקר המחייה אינה זהה בערים השונות בישראל. בשעה שבערים הגדולות במרכז מחירי הנדל"ן עולים מהר מבפריפריה, עליית מחיר מוצרי הצריכה פוגעת במיוחד במעמד הנמוך והבינוני ומונעת מהם לחסוך כסף. כך בצל האינפלציה, הפערים גדלים והערים הגדולות הופכות בלתי מושגות עבור המעמד הבינוני.
על פי נתוני אתר הנדל"ן "מדלן" מחירה הממוצע של דירה בתל אביב עמד על כ-4.5 מיליון שקלים בחודש שעבר לעומת כ-3.8 מיליון שקלים במרץ לפני שנתיים, עליית מחירים של כ-17%. בירושלים עלה המחיר בכ-28% בראשון לציון בכ-21.5%. באותו הזמן עלה המחיר הממוצע לדירה בישראל בכ-9% בלבד ובערים מסוימות בפריפריה המחיר אפילו ירד. כך בבאר שבע המחיר ירדו מחירי הדירות ב-1% בשנתיים האחרונות.
אם נסתכל ממבט על, ישראלי שמשתכר לפי השכר הממוצע במשק הרוויח בינואר 2023 כ-66% יותר מאשר בשנת 2011. נתון זה הוא בניכוי העלייה במדד המחירים לצרכן, שהוסיף יותר מ-12% מתחילת 2011 ועד סוף 2022, כך שעליית השכר הנומינלי (המספר שמופיע בתלוש המשכורת ללא כל התאמות) הייתה אפילו גבוהה יותר.
זה אומנם נשמע כמו זינוק מרשים, אולם באותה תקופה עלו מחירי הדירות בתל אביב ביותר מ-120%. בשנת 2011 נדרש הישראלי הממוצע, שהרוויח אז כ-8,800 שקלים, לחסוך כ-220 משכורות כדי לקנות דירה בתל אביב ואילו בינואר 2023 הישראלי הממוצע מרוויח כ-12 אלף שקלים ונדרש לחסוך יותר מ-370 משכורות כדי לקנות דירה בתל אביב. בראשון לציון המגמה דומה אם כי מתונה מעט מבתל אביב ומחירי הדירות עלו מאז 2011 בכ-87%, קצב שגם כן עולה על עליית השכר הממוצע במשק. כך למעשה נשחק באופן כמעט מוחלט כוחו של מעמד הביניים בישראל לרכוש דירה בעיר גדולה במרכז.
עליית מחירי המזון לא מורגשת בתל אביב, אך מכה בפריפריה
שבא, מנהלת מערכת התשלומים הלאומית בכרטיסי האשראי, אספה לבקשת Buisness נתונים על ההוצאה בכרטיסי האשראי בערים השונות בישראל בכמה קטוגריות מרכזיות ביניהן - רשתות המזון, פארמה ובתי מרקחת. מניתוח הנתונים ונרמול שלהם לנפש בכמה ערים גדולות במרכז ובפריפריה, עולה כי התייקרות מוצרי הצריכה הכתבה בעיקר במעמד הביניים ובמעמד הנמוך.
במרץ 2023 הוציאו תושבי תל אביב-יפו, המדורגת 8 במדד החברתי-כלכלי, פחות מ-470 שקלים לנפש בכרטיסי האשראי ברשתות המזון, סכום דומה לזה שהוציאו בינואר 2022. באותו הזמן ההוצאה לנפש ברשתות המזון בירושלים שמדורגת 2 במדד החברתי-כלכלי, זינקה בכ-20%. בבאר שבע, שדירוגה החברתי-כלכלי 5, זינקה ההוצאה ברשתות המזון בכ-13%. אפילו בחיפה וראשון לציון, שמדורגות 7 במדד החברתי-כלכלי, נרשמה עלייה משמעותית של כ-14% ו-15% בהוצאה לנפש בהתאמה.
גם בשוק הפארמה ובתי המרקחת ההתייקרויות משפיעות פחות בתל אביב ומאפשרות למשפחות המתגוררות בעיר לצמצם צריכה בבתי המרקחת ביחס לתקופת הקורונה. באותו זמן, תושבי ירושלים הוציאו בינואר האחרון בבתי המרקחת 98% ממה שהוציאו בגל החמישי
בשוק הפארמה הצריכה לנפש בכרטיסי האשראי ירדה בין ינואר 2022 לינואר 2023 בכל הערים שבדקנו מלבד בת ים, המדורגת 5 במדד החברתי כלכלי, שם ההוצאה לנפש באשראי עלתה בכ-7%. ניתן להעריך כי הירידה בהוצאה נובעת מסיום מגפת הקורונה, בעוד שבינואר 2022 הגל החמישי עוד היה בשיאו. עם זאת, ניתן בהחלט ללמוד לא מעט מכך שהירידה החדה ביותר בהוצאה נרשמה בתל אביב, בה ההוצאה לנפש בשוק הפארמה ובתי המרקחת בינואר האחרון עמדה על כ-92% בלבד מההוצאה בינואר שעבר.
שוב נראה כי גם בשוק הפארמה ובתי המרקחת ההתייקרויות משפיעות פחות בתל אביב ומאפשרות למשפחות המתגוררות בעיר לצמצם צריכה בבתי המרקחת ביחס לתקופת הקורונה. באותו זמן, תושבי ירושלים הוציאו בינואר האחרון בבתי המרקחת 98% ממה שהוציאו או אז בגל החמישי, תושבי ראשון לציון כ-96% ותושבי נהאיה כ-97%.
גם ההוצאות של משקי הבית בערים החלשות על ארנונה יקרות משמעותית. הארנונה בערים מסוימות כמו ירושלים, בני ברק וחיפה יקרה משמעותית מבתל אביב והחדשות הרעות הן שהארנונה עוד צפויה להתייקר. עדכון הארנונה לשמת 2023 יביא לעלייה של כ-1.37% בחשבונות המהווים הוצאה משמעותית עבור מעמד הביניים והמעמד הנמוך. יחד, העלייה במחירי מוצרי הצריכה שמכה בעיקר בפריפריה ומקשה על משפרי דיור לחסוך כסף, לצד עלייה חדה במחירי הנדל"ן במרכז, הפכו את תל אביב לבלתי מושגת עבור מעמד הביניים.
הערכה: בועת מחירי הנדל״ן בתל אביב עשויה להתפוצץ בקרוב
עליית המחירים החריגה בתל אביב, הביאה את ד״ר יאיר דוכין מבית הספר למנהל עסקים של האוניברסיטה העברית, לבדוק האם יש בועת מחירי דירות בגוש דן. ״בדקתי את מחירי הדירות ביחס לתשואה מהשכרת דירה״, מתאר דוכין, ״התשואה מהשקעה בדירה מורכבת בדרך כלל מבערך 2-2.5% תשואה משכר ועוד כ-3% תשואה מעליית מחיר הדירה. אם מסתכלים על הערים שמסביב לתל אביב, רמת גן, גבעתיים, בת ים וחולון, התשואה מהשכרת הדירה נותרה סביב 2%. עם זאת בתל אביב, התשואה משכירות ירדה מתחת ל-1%. זה מוביל אותי להערכה שבתל אביב יש כיום בועת נדל״ן שאחראית לכ-30% מהמחיר של דירה בעיר״.
בועות טבען להתפוצץ ודוכין מעריך כי אנו עשויים לראות בשנים הקרובות ירידות מחיר משמעותיות בנכסי היוקרה בתל אביב. עם זאת, ירידת המחירים לא תישאר איתנו לזמן רב ודוכין מעריך כי נראה היפוך מגמה בעוד כשנתיים, אז מחירי הדירות ישובו לעלות ברחבי הארץ. את ירידת מחירי הדיור מובילות בעיקר הדירות החדשות, בשל הלחץ של הקבלנים הסובלים מריבית מכבידה בגין המינוף של הפרויקטים למכור דירות. אלא שהקבלנים כבר מתאימים את עצמם לסביבת הריבית המשתנה וצמצמו משמעותית את התחלות הבנייה, כך שהביקוש לדירות חדשות יעלה בקרוב שוב על ההיצע והמחירים ישובו לעלות.
ישראל לא מיוחדת: הג׳נטריפיקציה של מרכזי הערים - תופעה עולמית
ועדיין עולה השאלה מדוע התפתחה בועת נדל״ן דווקא בתל אביב, נראה שהגורמים הם גם מקומיים אך גם חלק מתופעה גלובלית. ״בישראל היו שלושה גלים משמעותיים בתחום המגורים״, מסביר דוכין, ״בשנות המדינה הראשונות הדגש היה על שיקום הארץ ובנייה בהיקף גדול של שיכונים עבור העולים. משנות ה-60 ועד לשנות ה-80 האידאל הישראלי היה לעזוב את העיר הגדולה לבית צמוד קרקע. ביותר מעשרים השנים האחרונות, הדור המבוסס שרכש בתים פרטיים בשנות ה-70 וה-80 על מנת לגדל את המשפחה מזדקן, הילדים עוזבים את הבית וההורים המבוגרים מעדיפים לעבור למרכז התוסס של תל אביב. התפתחות זו, מצטרפת להצרה של המרכז הכלכלי של ישראל למשולש הרצליה, מודיעין, יבנה״.
אולם התמורות המקומיות הן רק אחד ההסברים להתרחקות תל אביב מהישג ידו של מעמד הביניים. ״ישנה תופעה גלובלית של עליית מחירים במרכזי הערים הגדולות״, מתאר דוכין, ״השינוי הזה מביא לג׳נטריפיקציה, כלומר דחיקת מעמד הביניים מהערים הגדולות לטובת תושבים מבוססים יותר. אני מעריך שבטווח הארוך השינוי הזה ימשך ועד 2030 יזדקק הישראלי הממוצע ליותר משכורות על מנת לרכוש דירה במרכז״.