מסטודנט למשפטים - לענקית נדל"ן בשווי 100 מיליון דולר: ״כשהבנקים קרסו הבנתי שזו ההזדמנות של החיים שלי״

הסיפור של אילן צדקה מתחיל דווקא בנקודת השפל של המערכת הפיננסית העולמית. מי שהיה אז סטודנט למשפטים בגורגטאון במסגרת חילופי סטודנטים ב-2008, מנהל כיום חברת נדל"ן שפועלת כבר 17 שנה ומחזיקה בנכסים בשווי של מעל 100 מיליון דולר.

"יום אחד הלכתי ללימודים וראיתי אנשים שנכנסים ומקבלים שירות בבנק ויום אחרי הוא כבר סגר את שעריו", הוא משחזר את התקופה של המשבר הכלכלי של 2008. "הייתי סטודנט ולא הבנתי יותר מדי מה קורה ואז ראיתי פרסומות לקניית בית בדולר. זה היה נראה לי מעניין, אז פניתי למתווך. הוא הראה לי בית רגיל שאנשים גרים בו ואמר - יש פה כמה חובות של 15 אלף דולר אבל זה שלך".

לדבריו, הבנקים היו צריכים להיפטר מנכסים ברשותם כי יש הגבלה על כמה הם יכולים להחזיק. "הם התחילו לקבל קנסות ויזמים כמוני הגיעו והצילו להם את המצב", הוא מספר. "בשנה הראשונה קניתי שני בתים אחרי זה ארבעה בתים וכשראינו שההזדמנות רצינית, תליתי את הגלימה מיד לאחר שהוסמכתי כעורך דין והפכתי את זה לעיסוק העיקרי שלי".

"בשלב כלשהו גיליתי שיש בית ששכחנו ממנו. אמרתי למנהלת החשבונות: זה לא שלנו, היא אמרה לי: יש לך חשבון פה".

הצמיחה הייתה כה מהירה, עד שבשלב מסוים גילו שיש להם בית שפשוט "שכחו ממנו". הבנקים היו כל כך לחוצים למכור את הנכסים עד שאילצו אותם לקחת נכסים לא רצויים. "תוך כמה שנים מצאנו את עצמנו קונים 80-90 בתים בשנה", הוא מספר. "הגענו למצב שהיה נכס ששכחנו שקנינו. מנהלת החשבונות אמרה לי שיש פה ארנונה שלא שילמנו, אמרתי לה תעזבי את זה, זה לא שלנו. אחרי זה הגיעה עוד הודעה והיא אמרה לי יש לך חשבון פה והבנתי שזה שלנו".

"זה היה נכס שהבנק חייב אותנו לקחת במסגרת עסקה", הוא מספר. "עורך הדין שלנו אמר אתה יודע שאתה קונה 11 נכסים היום, אמרתי לו שקנינו רק 9. אלה היו שתי קרקעות נוספות שהבנק חייב אותנו לקחת כדי לקבל את המחיר שסגרנו".

צדקה מספר שאחת הנקודות המעניינות בנדל"ן בארה"ב שבניגוד לישראל יש מקומות שאפשר לקנות נדל"ן בפחות מעלות הבנייה. "האדמות האלה שקיבלתי מהבנק במתנה היו בשכונות פשע שמסוכן להסתובב בהן, לקרקע שם יש ערך שלילי", הוא מסביר. "אין מה לפתח אותה כי אתה יכול לקנות ליד בית בחצי מהמחיר שיעלה לבנות בית חדש, לכן אף אחד לא רוצה לקחת".

"יום אחד נכנסתי לנכס וגיליתי 15 רוטווילרים"

החברה של צדקה מתעסקת בעיקר בנדל"ן מניב ותעשייה ורבים מהנכסים מושכרים לתקופה ארוכת טווח למדינה או גופים גדולים אחרים כמו למשל טסלה, גיי פי מורגן וחברות ציבוריות אחרות. בין הנכסים של החברה, גם בית כלא לנשים. "אין ספק שהפורטפוליו שלנו מגוון מאד", מסביר צדקה. "יש לנו בית כלא שמושכר למדינת אילינוי. זה בעצם מקום מעבר שאליו מגיעות אסירות שנה לפני השחרור. שם הן מתחילות להתרגל לחיים מחוץ לבתי הסוהר, בבוקר הן יוצאות לעבוד ובערב חוזרות לבית הכלא, זו תוכנית שרוצים לפתח בארה"ב". החיכוך באוכלוסייה באזורים לא פשוטים בארה"ב הניב לא מעט סיפורים. "אחת הדיירות הפסיקה לשלם, אז שלחתי את המתווך אליה, אף אחד לא ענה לו. הזמנו את העירייה שיפתחו את הבית וגילינו שחיים שם 15 רוטווילרים לבד בלי אף בן אדם. היה מדובר בדייר שהמדינה משלמת את השכירות שלו והוא החליט להפוך את זה לבית של כלבים למכירה".

יש גם סיפורים אנושיים שיוצאים מהתעסקות בדיור בר השגה. "כשאנשים חושבים על ארה"ב הם מדמיינים את מנהטן אבל חלקים גדולים מארה"ב סובלים מעוני ופשע. בתקופת הקורונה פתחתנו את הנכסים שלנו לנוער מחוסר בית שלא יכל להקלט על ידי המדינה או שבחר לישון ברחוב. בסוף אנחנו חלק מהקהילות שבהם אנחנו עובדים וההיכרות עם השטח היא פרייסלס. אנחנו מתמחים בלמצוא את קו התפר שבין האיזורים המאתגרים לאיזורים הטובים"

הישראלים הפכו לאחד מהגורמים העיקריים בעסקאות הנדל"ן בארה"ב. "היה שלב שהיינו במקום השני בהשקעות בארה"ב", מספר צדקה. "היו ישראלים שעשו שם רע לתעשייה. יש ביקוש מטורף לנדל"ן בארה"ב כי אנשים יכולים גם לשלם את המשכנתא וגם לעשות 10-15 אחוז תשואה על הנכס מהשכירות בלי קשר לעליית ערך שיכולה להביא אותם בקלות מעל 20 אחוז. אפשר לקנות נכס שיש בו כבר דייר".

אז למה בכלל אנשים מוכרים?

"אני הפסקתי לשאול את השאלה הזו. את זה אמר לי פעם יוסי לוי, הבעלים של מור בית השקעות, שהיה בתחילת הדרך השותף שלי. הוא אמר לי ש'לכל מניה שמישהו קונה, יש בצד השני מישהו שמוכר. כל פעם תשאל למה?' לאנשים יש את הסיבות שלהם".

מה צריך לדעת מי שרוצה עכשיו להשקיע בארה"ב?

"הוא חייב להכיר ולסמוך על היזם שבפועל קשור לנדל"ן. לא להסתנוור ממצגות זוהרות של משווקים שמעולם לא ביקרו בנכס", הוא מסביר. "לוודא שהיזם ישר ולבדוק את העסקה. עסקה נהדרת עם יזם גרוע זה פחות טוב מעסקה סבירה עם יזם טוב. אמינות זה שם המשחק. אין מי שעובד 17 שנה ולא מפסיד, כולם יכולים להפסיד".

המו"מ לקניית בית"ר: "יכל להיות להם בעלים כמו גולדהאר"

צדקה עלה לכותרות לפני שנתיים כשהביא קבוצת רוכשים במטרה לקנות את בית"ר ירושלים. המיזם בסופו נכשל והיום הוא מספר את הסיפור מאחורי הקלעים של אחד האירועים המתוקשרים של הספורט הישראלי באותה תקופה. באותו הזמן משה חוגג היה הבעלים של הקבוצה שבעקבות החקירה עוקלו הנכסים שלו, בין היתר בית"ר ירושלים.

"אם לא הייתי מעורב עם קבוצת המשקיעים שהרמתי סיכוי טוב שבית"ר היום הייתה בליגה ג'", הוא משחזר. "חוגג לא יכל לנהל את הקבוצה והיו שם חובות מאוד גדולים. עד היום אני לא יודע מה המצב הפיננסי של בית"ר. הייתה מעורבות של כל מיני אנשים". מי שתיווך את העסקה היה השר ניר ברקת. "לנו ולברק אברמוב לא היה את הסכום לכסות את כל החובות, והבאתי שותף חרדי מניו יורק שרצה לקנות את הקבוצה", הוא מסביר.

צדקה העדיף לא להיות בקדמת הבמה לנושא, והשותפים שלו הצליחו להביא את המיליארדר לארי מייזל שתרם את מוזיאון הסובלנות בירושלים, ולשכנע אותו לרכוש את הקבוצה. "הוא לא רצה, העירייה לחצה עליו. הוא חיבר אותנו לחבר שלו שכבר היה בעלים של קבוצות בארה"ב ובאנגליה. הוא אמר 'אם הוא בפנים אני בפנים'".

השניים החליטו בסופו של דבר לרכוש את הקבוצה ונתנו אור ירוק להתקדם. "סיימנו בלחיצת יד וירטואלית בזום וחשבנו שזה סגור. בתור אוהד הייתי בעננים, כבר שמעתי את המוזיקה של ליגת האלופות מתנגנת בטדי". אולם, החגיגות היו קצרות מהצפוי. הוא מספר כי באותו היום אוהדים של בית"ר הפגינו מתחת לבית של חוגג בתל אביב. "אחד מהם ניסה לירות זיקוק למרפסת של חוגג ופגע במרפסת של דיפלומטית קרואטית. לא עברו 24 שעות והשניים התקשרו ואמרו 'חבר'ה עברנו את גיל 60 – אנחנו לא צריכים את זה".

לדברי צדקה, עד היום הסיפור לא פורסם כי מייזל חשש ולא רצה להיות מעורב: "יכל להיות לבית"ר בעלים מיליארדר בדיוק כמו מיץ' גולדהאר. בתוך יום העסקה קרסה ובצדק - זה מה שיגיד לעצמו כל בעלים נורמלי וזה חבל. הקבוצה עדיין עמדה לרדת לליגה ג' וניר ברקת עשה מאמצים לחבר בין כל הגורמים כדי להציל את הקבוצה. בפגישה האחרונה שנכחו בה ברקת, הקבוצה שלנו, אברמוב, וג'קי בן זקן - שם הבנתי שהצדדים לא יכולים להתחבר ויחד עם אברמוב החלטנו שהוא יקח הכול ואני לקחתי צעד אחורה".

לא הצטערת שבסוף לא הפכת לבעלים של הקבוצה?

"כמובן שזה חלום ילדות אבל בפועל זו צרה לא קטנה וצריך להגיד שאברמוב עשה קסמים עם הקבוצה שהיתה על מכונת הנשמה", הוא אומר. "לאנשים יש זיכרון קצר. מי יודע אולי בעתיד יסתדרו הכוכבים. האוהדים הקיצוניים הרחיקו אנשים טובים. גם אני חששתי להיות מעורב בזה חשבתי שאפשר באמצעות כסף לבנות קבוצה כיפית ולהילחם בגזענות שהיא מחלה של הכדורגל הישראלי ושל החברה הישראלית".