"פרויקט פינוי בינוי חייב להתבסס על ודאות"

ענף ההתחדשות העירונית עובר בימים אלו טלטלה: פסק דין תקדימי של בית המשפט המחוזי בתל אביב קובע כי מודל התמורה הנוכחי – שלפיו לכל הדיירים בבניין שעובר התחדשות מקבלים תוספת של 12 מ"ר – עשוי להיחשב כמפלה כלפי בעלות דירות גדולות.

המשמעות של פסק הדין המדובר מרחיקת לכת: שיטת התמורה נחשבת לסטנדרט מקובל בענף ועשויה לטרוף את הקלפים: החל מהגשת ערעורים בפרויקטים שכבר אושרו לביצוע, דרך דרישות לתמורה מוגדלת מצד בעלי דירות גדולות ועד פתיחת הסכמים. מדובר בסוגיה כבדת משקל, בשל המורכבות שלה: מצד אחד אפשר להבין באופן עקרוני את ההיגיון של פסק הדין אולם מאידך, יזמים בלאו הכי מתמודדים עם כדאיות כלכלית נמוכה יותר לפרויקטים לנוכח הסביבה הכלכלית והשלכות הלחימה.

"כלי חברתי וסוציאלי"

לדברי עו"ד נריה כהן, מייסד, בעלים וראש תחום התחדשות עירונית במשרד עורכי הדין פלס מוזר כהן ושות', חשוב לזכור שהתחדשות עירונית היא גם כלי חברתי וסוציאלי. "ההתחדשות העירונית נועדה לשפר את מצבם של כלל בעלי הדירות, ובמיוחד של מי שמתגוררים בדירות קטנות וישנות, ולא להפוך למנגנון שמגדיל עוד יותר את הפער בין בעלי דירות גדולות לבעלי דירות קטנות. הכוונה להגן על בעלי דירות גדולות מובנת, אבל אסור להפוך את ההתחדשות העירונית לזירת התחשבנות בין שכנים".

לדבריו, "פרויקט פינוי-בינוי חייב להתבסס על ודאות, על רוב ברור ועל טבלת תמורות שניתן ליישם בפועל. אם כל פער בגודל בין דירה לדירה יהפוך לעילה לדרישת איזון, נציגויות יתקשו להגיע להסכמות, ודיירים סרבנים יקבלו כלי נוסף לעכב פרויקטים. יש להשאיר שיקול דעת לשמאי הבעלים בקביעת הניקוד ובחירת סדר הבחירה, ולא לקבוע כלל נוקשה שעלול לסבך עוד יותר תחום שגם כך סובל מעודף חסמים".

"לא לשרת רק את האקסל"

אריאל פוקוטינסקי, מנכ"ל חברת ECOWALL, מסביר כי "פסק הדין הזה משקף את הצורך של ענף ההתחדשות העירונית לעבור מחשיבה אחידה וגנרית לחשיבה מותאמת־מציאות. אי אפשר להמשיך לעבוד במודל שבו כל פרויקט נמדד רק לפי תוספת מטרים קבועה, בלי לבחון את ההיתכנות הכלכלית, האיכות התכנונית והיכולת האמיתית לייצר בניינים בטוחים וברי־קיימא לאורך זמן. בסופו של דבר, התחדשות עירונית חייבת לשרת קודם כול את הדיירים ואת הערים עצמן, לא רק את האקסל הכלכלי של הפרויקט. אם רוצים להאיץ את קצב הבנייה בישראל ולייצר ודאות אמיתית לשוק, צריך לאפשר יותר גמישות תכנונית, לעודד חדשנות בביצוע ובחומרי הבנייה, ולהתאים את המודלים למציאות המשתנה של הענף".

"היישום בשטח צריך להיות מאוזן"

לעומת זאת, לירן סלע, מייסד ומנכ"ל סלע השקעות ופיננסים מסביר כי "המשמעות של פסק הדין היא 'שינוי המשוואה' עבור היזמים ועשויה לפגוע בכדאיות הכלכלית שלהם. אם עד כה היה מודל קבוע וברור לפרויקט התחדשות עירונית, הרי שכעת זה עלול להשתנות, לפתוח חוזים קיימים ולהוביל לעיכובים, הליכים משפטיים ארוכים ומורכבות. כל זה קורה כשהכדאיות הכלכלית להתחדשות עירונית פחתה בשנים האחרונות לנוכח המלחמה, הריבית הגבוהה והתייקרות חומרי הגלם. בתרחיש הזה גם אם פסק הדין מתקן עוול משפטי הרי שהיישום שלו בשטח צריך להיות הוגן, מאוזן ולהתייחס לתקדים הפתאומי שנוצר ליזמים"

"תשלום גבוה במקרה של ליקויים"

מאור אליאסי, מנכ"ל ובעלים של סוכנות הביטוח אוריינט, כי ללא קשר להיקף התמורה במסגרת מהלך של התחדשות עירונית, דיירים עשויים לפסוח על שלב שקריטי עבורם. "דיירים רבים לא מעדכנים את ביטוח הדירה ונותרים עם כיסוי שמתייחס לערך הכינון המקורי (כלומר שווי הדירה במועד רכישתה ולפני ביצוע הפרויקט). מדובר בתופעה מאוד רחבה ונפוצה שאני נתקל בה כמעט מדי יום. התחדשות עירונית מקפיצה את שווי הנכסים והישארות עם ביטוח בשווי של הדירה המקורי מותיר אותם בתת-כיסוי. בהעדר פוליסה עדכנים, בעלי דירות עשויים לשלם סכומים גבוהים מאוד מכיסם במקרים של ליקויים, בעיות שוטפות ובפרט במקרים קיצוניים עוד יותר".