זו לא התחדשות עירונית, זה תחילתו של הליך משפטי

ענף ההתחדשות העירונית חווה בשבועות האחרונים טלטלה של ממש, בעקבות פסק דין תקדימי של בית המשפט המחוזי בתל אביב בת"א 42823-03-24 קרן אור — שירותי כוח אדם בע"מ ואח' נ' באבו ואח'.

פסק הדין נוגע באחת מהנחות היסוד שעליהן נשען השוק במשך שנים: בפרויקטים של התחדשות עירונית, בעלי הדירות מקבלים, ככלל, תמורה אחידה — למשל תוספת של 12 מ"ר לכל דירה — ללא קשר לגודל הדירה המקורית, למעט במקרים חריגים שמצדיקים טיפול נקודתי.

אלא שכעת, לפי המשתמע מפסק הדין, נפתח פתח למודל אחר: תמורה דיפרנציאלית, הנגזרת מגודל הדירה המקורית ומהחלק היחסי של אותה דירה ברכוש המשותף. כך, לדוגמה, במקום שכל בעלי הדירות יקבלו תוספת אחידה של 12 מ"ר, בעל דירה ששטחה 80 מ"ר עשוי לקבל תוספת של 15 מ"ר, בעוד בעל דירה ששטחה 60 מ"ר יקבל 8 מ"ר בלבד.

באותו מקרה קיבל בית המשפט, הלכה למעשה, את טענותיה של דיירת שסירבה להצטרף לפרויקט, וקבע כי התנגדותה מוצדקת במידה המצדיקה פיצוי כספי כתנאי לחתימתה על ההסכם.

אלא שהמעבר מכלל פשוט של תמורה אחידה למודל דיפרנציאלי כעיקרון מנחה הוא מהלך בעייתי — משפטית, כלכלית וציבורית.

קודם כול: מה מטרת ההתחדשות העירונית?

כדי להבין את עומק הבעיה, צריך לחזור לשאלה הבסיסית: לשם מה נועדה התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית אינה רק עסקת קומבינציה משוכללת, ואינה רק מנגנון לחלוקת מטרים בין בעלי דירות. בבסיסה, היא כלי ציבורי־תכנוני שנועד לאפשר חידוש של מבנים ישנים, תוספת יחידות דיור, שיפור תשתיות, ניצול נכון יותר של הקרקע העירונית — ובעיקר, הענקת מיגון וביטחון לדיירים.

במציאות הביטחונית הנוכחית, שבה איום הטילים והמלחמה אינו תרחיש תאורטי אלא חלק משגרת החיים בישראל, הממד הזה הופך קריטי עוד יותר. דירה חדשה עם ממ"ד אינה רק “שדרוג נדל"ני”; היא רכיב בסיסי בביטחון האישי של משפחות שלמות.

זו גם הסיבה שהמדינה מעניקה לפרויקטים של התחדשות עירונית הטבות משמעותיות: הקלות במס, פטורים או הפחתות בהיטל השבחה, ותמריצים נוספים. המדינה אינה עושה זאת כדי להעשיר בעל דירה כזה או אחר, אלא כדי לקדם אינטרס ציבורי רחב.

כאשר הופכים את מנגנון התמורות לכלי התחשבנות פרטני בין בעלי הדירות, עלולים להחמיץ את המטרה המרכזית שלשמה נבנה המנגנון כולו.

מודל דיפרנציאלי יוצר אי־ודאות - ואי־ודאות הורגת פרויקטים

הבעיה המרכזית במודל דיפרנציאלי אינה רק תיאורטית. היא פרקטית לחלוטין.

שוק ההתחדשות העירונית נשען על ודאות. היזם צריך לדעת מהן התמורות שעליו להעניק; בעלי הדירות צריכים לדעת מה יקבלו; הבנק המלווה צריך להבין את כלכליות הפרויקט; והרשות המקומית צריכה לדעת שהפרויקט מסוגל להתקדם.

ברגע שנפתח פתח רחב לטענות דיפרנציאליות, כל פרויקט עלול להפוך לזירת מיקוח אינסופית. בעל דירה גדולה יטען שמגיע לו יותר משום שחלקו ברכוש המשותף גדול יותר. בעל דירה בקומה נמוכה בבניין ללא מעלית יטען ששווי דירתו גבוה יותר משל דירה זהה בקומה רביעית. בעל דירה עורפית יטען אחרת מבעל דירה חזיתית.

כך, כלל שנועד לכאורה לקדם צדק קנייני עלול להפוך למנגנון שמייצר סכסוכים בלתי פוסקים, תביעות, התנגדויות ועיכובים. בענף שבו גם כך פרויקטים נמשכים שנים ארוכות, מדובר בסיכון ממשי.

ומה קורה כשהדיירים נדרשים לשלם?

האבסורד מתחדד במיוחד במקרים שבהם אין כלל אפשרות לתת תוספת שטח לדירות.

באזורי ביקוש, ובפרט ברובעים 3 ו־4 בתל אביב, ישנם פרויקטים שבהם התמורה לדיירים מוגבלת מאוד, ולעיתים אף נדרשת השתתפות כספית מצד בעלי הדירות כדי לאפשר את מימוש הפרויקט ולשמור על כדאיות כלכלית בסיסית.

אם מאמצים את ההיגיון הדיפרנציאלי, יש לשאול: האם גם ההשתתפות העצמית צריכה להיקבע לפי גודל הדירה? האם בעל דירה גדולה יותר ישלם יותר עבור אותו פרויקט? האם בעל דירה קטנה ישלם פחות? ואם כן — לפי איזה מנגנון? לפי שטח? לפי שווי? לפי חלקים ברכוש המשותף? לפי מצבה הפיזי של הדירה?

ברגע שפותחים את הדלת להתחשבנות פרטנית, קשה מאוד לסגור אותה.

בשם השוויון, מעמיקים את אי־השוויון

אחד הטיעונים המרכזיים בעד תמורה דיפרנציאלית הוא טיעון השוויון: מי שמחזיק דירה גדולה יותר זכאי, לכאורה, לתוספת גדולה יותר. אלא שבמבט רחב יותר, הטיעון הזה מחמיץ נקודה יסודית.

עיקר ההטבה הכלכלית בהתחדשות עירונית אינו רק בתוספת המטרים. ההטבה המרכזית היא בהחלפת “מטר ישן” ב“מטר חדש”. בעל דירה של 80 מ"ר מקבל 80 מ"ר חדשים, ששווים גבוה לאין שיעור משווי הדירה הישנה. בעל דירה של 60 מ"ר מקבל 60 מ"ר חדשים, וגם הוא נהנה מהשבחה משמעותית.

התוספת האחידה — למשל 12 מ"ר — היא למעשה שכבת הטבה נוספת, שנועדה לאפשר את מימוש הפרויקט וליצור מנגנון פשוט, ברור ושוויוני בין בעלי הדירות.

חלוקה דיפרנציאלית של אותה תוספת אינה בהכרח מתקנת אי־שוויון. להפך: היא עלולה להעמיק אותו. בעל הדירה הגדולה, שכבר נהנה מהשבחה גבוהה יותר בשל גודל דירתו, יקבל תוספת גדולה עוד יותר.

המלצתי הצנועה, כמי שמבלה רבות בבתי המשפט השונים במסגרת תביעות דייר סרבן, מוטב לשמר כלל פשוט, ברור ופרקטי של תמורה אחידה, ולהותיר גמישות רק למקרי קיצון — במקום להפוך את החריג לכלל ולסכן את עצם היכולת לקדם התחדשות עירונית.

מאת עו״ד אריאל דינובצקי, בעלים ושותף מייסד דינובצקי בר ושות', עורכי דין

***

כתבה שיווקית בחסות דינובצקי בר ושות', עורכי דין; הכתבה נערכה על ידי מערכת Duns 100.