התחדשות עירונית בצלה של מלחמה

הפגיעות האחרונות בערים ברחבי הארץ חשפו אמת לא נוחה: ישראל לא הצליחה עד שנת 2026 למגן חלק גדול מהבניינים שבהם מתגוררים אזרחיה. ההתחדשות העירונית לא הצליחה עד כה לשמש כלי יעיל למיגון מאסיבי של מבנים – וזאת אף שחשיבותו של הממ״ד לביטחון הפיזי האישי הוכחה שוב ושוב כדרמטית, וכבעלת חשיבות מהמעלה הראשונה. זאת ועוד, ישראל של 2026 עדיין לא יודעת לשקם שכונות שנפגעו ממלחמה – בקצב שהמציאות הביטחונית דורשת. המודל הקיים פשוט לא בנוי לזה.

התחדשות עירונית בישראל נולדה כדי להתמודד עם בניינים ישנים, לא עם טילים. היא מבוססת על תהליכים איטיים, על הסכמות בין דיירים, על יזמים המחפשים כדאיות כלכלית, ועל רשויות שמתקשות לקדם תוכניות בקצב הנדרש. בפועל, פרויקטים כאלה נמשכים שנים ארוכות – במקרים רבים קרוב לעשור. המלחמה, לעומת זאת, אינה ממתינה.

למרבה הצער, אירועי המלחמה האחרונה מחזירים אותנו לרעיון הבסיסי שעמד ביסוד תכנית החיזוק – תמ״א 38. תכנית זו נולדה מתוך צורך לאומי מובהק ושיקולי ביטחון, אמנם בעיקר מפני רעידות אדמה, אך גם מתוך הבנה של סיכוני מלחמה. אלא שברבות השנים הפכה התכנית לכלי נדל״ני, והדגש הוסט משיקולים בטיחותיים-לאומיים לשיקולי כדאיות ותכנון והפכה לתכנית להתחדשות עירונית. כעת מתחוור מחדש כי התחדשות עירונית אינה רק כלי תכנוני, אלא מרכיב ישיר בביטחון האישי.

פגיעות הטילים המחישו כי מאות אלפי דירות בישראל עדיין נטולות מיגון תקני. המשמעות פשוטה: כל עיכוב בפרויקטים של התחדשות עירונית מתורגם לסיכון חיים ממשי.

המלחמה חשפה פער עמוק בין תכנון לביצוע. הליכי אישור ממושכים, חוסר ודאות רגולטורית, והיעדר מודל כלכלי יציב – כל אלה מונעים מיזמים לצאת לדרך, במיוחד באזורי פריפריה. כישלון רובץ לפתחה של המדינה. ללא תמריצים ממשלתיים, סבסוד, והקצאת משאבים משלימים – פרויקטים רבים פשוט לא יכולים להתבצע.

יתרה מכך, הפגיעות הדגישו שוב כי הנפגעים הם בעיקר דיירים בבניינים ישנים – לעיתים קרובות אוכלוסיות מוחלשות, ללא ממ״דים וללא יכולת אמיתית להניע תהליך התחדשות. בפריפריה, הבעיה חריפה אף יותר: בהיעדר כדאיות כלכלית ליזמים, ההתחדשות העירונית כמעט ואינה מתקיימת בפועל.

על רקע זה, ברור כי אין די בכלים הקיימים. נדרשת התערבות מדינתית רחבה, חקיקתית וכלכלית כאחד. התערבות זו צריכה לכלול הקמה של קרנות ייעודיות, סבסוד ממשלתי משמעותי, והקצאת קרקעות משלימות שיאפשרו יצירת היתכנות כלכלית גם באזורים מוחלשים. לצד זאת, יש לבצע התאמות חקיקתיות שיאיצו באופן ממשי את קידום הפרויקטים והוצאתם לפועל.

אחד הכלים המרכזיים בהקשר זה הוא הפחתה מהותית של אחוז ההסכמה הנדרש לביצוע פרויקט התחדשות עירונית, לצד ייעול מנגנוני הביקורת על התנגדויות. במציאות הביטחונית הנוכחית, לא ניתן לאפשר למיעוט קטן לעכב פרויקטים בעלי השלכות ישירות על חיי אדם.

לדעתנו, הצורך הביטחוני הלאומי והאינטרס האישי לביטחון פיזי גוברים על החשש מפגיעה בזכויות הקניין של בעלי דירות המתנגדים לפרויקט. מנקודת מבטו של בעל דירה בודד, אכן מדובר בכפייה לא פשוטה. אולם כאשר רוב ברור מבעלי הדירות מבקש לקדם פרויקט, אין הצדקה כי התנגדות בלתי סבירה תסכל מהלך חיוני.

לפיכך, מרכז הכובד צריך לעבור מבחינה כמותית של שיעור ההסכמה לבחינה מהותית של טעמי ההתנגדות. התנגדות עניינית ומבוססת ראויה להישמע; התנגדות בלתי סבירה ראוי שתידחה במהירות. בהתאם לכך, יש לייעל גם את ההליכים השיפוטיים, כך שיהיו קצרים, ממוקדים, ויאפשרו הכרעה מהירה שתוביל לביצוע בפועל.

כמו כן, אין הצדקה להבחין באופן חד בין בניינים שכבר נפגעו מפגיעת טיל לבין כאלה החשופים לסיכון דומה. אמנם הצורך בשיקום מבנים שניזוקו הוא מיידי ודחוף יותר, אך החשיבות של חיזוק ומיגון מראש כאמצעי מניעתי אינה פחותה. מדיניות נכונה אינה מגיבה רק לאסון, אלא מונעת את האסון הבא.

היבט חשוב נוסף הוא ייעולם של הליכי התכנון. לעניין זה יש לתמרץ את השימוש במסלול של רישוי עצמי כדי להאיץ את הליכי התכנון. מחד, בהקשר זה יש לשקול שימוש חובה במסלול רישוי עצמי לכל הפחות ביחס לפרויקטים של התחדשות עירונית ובפרט כאלה שבמוקד שלהם עומדים נכסים שניזוקו כתוצאה מפגעי המלחמה.

בסופו של דבר, המלחמה לא יצרה את הבעיה, היא רק חשפה אותה.

התחדשות עירונית בישראל ניצבת כיום בצומת דרכים: היא יכולה להישאר כלי תכנוני איטי, תלוי שוק והסכמות, או להפוך לכלי אסטרטגי של ממש, כזה שמגן על חיי אדם ומייצר חוסן לאומי. הבחירה הזו אינה תכנונית בלבד אלא גם בחירה ערכית.

מאת דולפין מינצר כרמון, שותפה מייסדת במשרד מינצר, נסים ברזידה ושות' המתמחה בייצוג בלעי דירות בהתחדשות עירונית