מנהל הרשות להתחדשות עירונית: "אנחנו לא נדרשים למהפכה, הייתי שמח לעשות הוקוס פוקוס ושהכל יסתדר"

האם ענף ההתחדשות העירונית נמצא בפני שינוי בכללי המשחק? כיצד ישפיע החוק החדש לשיקום נזקי המלחמה על בעלי הדירות ועל היזמים? ומה צריך לקרות כדי שהמלאי התכנוני העצום יבשיל סוף סוף לביצוע בשטח? אלה רק חלק מהשאלות שעלו בדיון של פורום Duns 100 לבכירי ענף המשפט בתחום ההתחדשות העירונית. הפורום, שכינסה דן אנד ברדסטריט, עסק בין היתר בהשפעת המלחמה על הענף, בירידה הדרמטית בהיתרי הבנייה בשנת 2025, בסביבת המימון המאתגרת ובתפקידן של הרשויות המקומיות בקידום פרויקטים.

בפתח הדיון קיבלו המשתתפים סקירה מפי שילה זברו וייס, Senior Director Ranking & Strategy ב-Duns 100, שהתייחסה לשינוי המבני שעובר הענף. "אנחנו מזהים שינוי עומק בענף – כלומר זו לא האטה רגעית אלא שינוי של כל כללי המשחק", היא אמרה. "זו גם נקודת המעבר של סיום התמ"א, והליווי המשפטי עובר לקדמת הבמה בעקבות שינוי התוכניות". לדבריה, על אף שהמערכת התכנונית ממשיכה לייצר מלאי משמעותי של תוכניות, הפער בין התכנון לבין הביצוע הולך ומתרחב. "בשנה האחרונה אושרו 179 תוכניות פינוי-בינוי, שזה 232% מהיעד השנתי שנקבע. אנחנו מייצרים אמנם מלאי תכנוני, אבל קצב המעבר לביצוע נחלש. יש לנו תלות גדולה יותר במדיניות הרשות המקומית ושונות גבוהה בין הרשויות השונות. יש ודאות נמוכה לגבי זכויות הבנייה וחשיבות מוגברת לבדיקות המוקדמות – וזה יוצר מורכבות מוגברת ממה שהכרנו עד כה".

מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יורי גמרמן, שהשתתף בכנס, התייחס לחוק החדש לשיקום מבנים שנפגעו במלחמה, ואמר כי לאחר חודשים ארוכים של דיונים, החוק נכנס לשלב היישום. "החוק אושר אחרי שמונה חודשים של דיונים וכרגע אנחנו נמצאים בשלב התכנון. יש לא מעט אתרים שנפגעו מהאיראנים. במערכה האחרונה הגענו תוך יום-יומיים לכל אתר שנפגע, פגשנו ראשי רשויות ובמקום מינינו צוותי תכנון. יש לנו כוונות ראשוניות וקווים קבועים לכל האתרים כבר". לדבריו, הרשות כבר החלה לקדם אתרים ראשונים במסגרת החוק. "מינינו צוות מייעץ ואישרנו חמישה אתרים שיעברו להמלצת הממשלה להכרזה: דימונה, ערד, רמת גן, רחובות ותל אביב. כרגע אנחנו בשלב פרסום לציבור, ואחרי שנעבור אותו נגיע לממשלה. בשבועיים הקרובים נדון על אתרים נוספים".

עו"ד לירון לוי לב, שותף וראש תחום התחדשות עירונית במחלקת נדל"ן בפישר (FBC), אמר כי התופעה של "סרבני ליווי" הופכת כיום לאחת מנקודות החיכוך המרכזיות בהתחדשות עירונית. "מדובר בבעלי דירות שחתמו על הסכם התחדשות עירונית, אך בשלב הסכם הליווי, רגע לפני פינוי הבניין והיציאה לביצוע, מסרבים לחתום ולעיתים מעלים טענות חדשות או דרישות שלא עלו לאורך השנים", אמר. "בפועל, סירוב של דייר בודד עלול לעכב פרויקט שלם ולפגוע בעשרות משפחות הממתינות למימושו. כיום אין בחוק מנגנון יעיל ומהיר להתמודדות עם הסוגיה, ולכן נכון לבחון תיקון חקיקה שיכלול הליך מזורז וייעודי לסרבני ליווי, בדומה לכלים הקיימים ביחס לדייר סרבן".

עו"ד איתי דרכסלר, שותף בפירמת עורכי הדין מיתר, אמר כי במציאות הנוכחית הזמן הפך לגורם המאתגר שעלול להפיל פרויקטים. "הבעיה המרכזית שלנו היום היא זמן", אמר. "אם התרגלנו הרבה שנים שהאתגר המרכזי בפרויקטים הוא להשיג הסכמות או לייצר אפשרות תכנונית, היום אנחנו מגלים שמה שמפיל פרויקטים זה זמן. פרויקט שיוצאים בו לחתימות עם בעלים על בסיס הנחות מסוימות - לכל אלה אין שום רלוונטיות אחרי עשר שנים כשצריך לפתוח את התמורות. חייבים לקצר תהליכים. חייב שפרויקט יימשך על פני תקופה קצרה יותר שבה אפשר לקבוע את התמורות".

עו"ד יואב זהבי שותף מנהל וראש תחום נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד ERM התייחס לחוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית. לדבריו, "לפני כמעט חודשיים נחקק החוק ונדמה שכל בר דעת ייחל לחוק כזה הרי הדעת אינה סובלת מצב שבו יד אחת משלמת, מכספי הציבור, סכומי עתק עבור שכר דירה ועלויות שיקום או הקמה מחדש של בניינים שנפגעו, בעוד היד השנייה ממשיכה להערים קשיים בירוקרטיים על מי שמבקשים לקדם התחדשות עירונית באותם מבנים ממש. אז אמנם נעשה צעד משמעותי קדימה, אך כעת נותר לקוות שמנגנון ה"מקל והגזר" שנקבע בחוק — בדמות העברת מתחמים לותמ"ל אם לא יקודמו בקצב שקבע המחוקק, לצד הסיוע לבעלי דירות שביתם חרב במובן המילולי, אכן יצליח להניע את הליכי התכנון בקצב שאליו כיוון החוק. קצב שנשמע כמעט כמו מדע בדיוני לכל מי שניסה בעבר להתמודד עם הליכי התכנון בארץ הקודש".

עו"ד אור קרן, שותף מייסד בפירמת KDC, הציג את המורכבות שנוצרת במתחמים שכבר נחתמו בהם הסכמים מול יזמים לפני הפגיעה. "המשרד שלנו מלווה מתחמים גדולים בבת ים שנפגעו בסבב האיראני הראשון", אמר. "המתחמים האלה חתומים כבר מול יזמים שונים, כשלפי החוק יש אפשרות לבטל את ההסכמות מול היזמים. ואז נוצר לנו שוני בתמורות, מלחמות מול יזמים ומול דיירים. המורכבות היא איך לבטל את ההסכמים. היזמים השקיעו המון כספים והם ינהלו הליכים משפטיים על פרויקטים שלא יכולים להתממש. מי שייפגע בסוף הם בעלי הבתים שיישארו בדירות לא מחודשות, כי התכנון התחדש אבל היציאה לדרך התעכבה. במצב הקנייני הזה מאוד קשה להתמודד. במתחמים נקיים זה אולי יותר פשוט, אבל במתחמים חתומים המצב הרבה יותר מורכב".

עו"ד ישי איזיקוביץ, ראש מחלקת עסקאות נדל"ן והתחדשות עירונית באמגון עם טולצ'ינסקי, אמר כי לצד הקשיים, "זו הייתה הפעם הראשונה שכל משרדי הממשלה ישבו ודיברו על כל ההיבטים של התכנון", כדבריו. "אנחנו עשויים להרוויח מזה גם במקרים שלא ייכללו בחוק. יש בעיה של מודעות ללוחות הזמנים. יש כל מיני הסדרים שדורשים הסדרת קרקע כבר היום, ואם לא יתחילו לפעול מרגע שזה אושר - אז פספסנו את הרכבת. אני חושב שבסופו של דבר זו בשורה רחבה, ובאמת שאפו גדול לרשות".

בהמשך התייחס מנהל הרשות גמרמן לשאלת קיצור ההליכים, ואמר כי אין פתרון קסם אחד שיפתור את כל חסמי ההתחדשות העירונית. "הייתי שמח לעשות הוקוס פוקוס ושהכול יסתדר", אמר. "אבל זה כמו בטקטיקה הסינית - המון דקירות קטנות. הרשות עשתה המון לפניי בכל התחום של רגולציה והסדרה, והיום אנחנו לא נדרשים למהפכה צרפתית אלא לפעולות אבולוציוניות. עשינו מיפוי של ההליכים שמעכבים את ההתחדשות ומנסים לפתור אותם אחד-אחד".

לדבריו, אחד הכלים שמקדמת הרשות הוא מסלול ירוק בתכנון. "אין שום סיבה שאישור ייקח שנתיים וחצי איפה שיש לנו הסכמות של כל הגורמים. למשל תקן 15 - אנחנו פועלים להעביר את החלק של טבלאות החלוקה לשלב ההיתר. יש קצת קושי בגלל שזה קבוע בחוק, אבל אנחנו כבר מכינים את החקיקה שתאפשר לנו להביא את זה לאישור".

עו"ד רוית סיני הצביעה על חסמים שמגיעים דווקא מצד גופים ממשלתיים. "אנחנו נתקלים בלא מעט פרויקטים, לפעמים של שכונות שלמות, שבהם החותם הוא המדינה", אמרה. "יש דירות שיש מדיניות לגביהן שלא חותמים. יש לי פרויקטים בתחום הזה שבהם הדיירים כבר חתמו, יש תב"ע, אבל חברות כמו עמיגור ועמידר לא חותמות. תחתמו. יש לי פרויקט בנתניה שרמ"י לא מוכנה לקדם, ויש לה זכויות. בוא נגיד שהתגברו כבר על הדיירים - אני מצפה שאם רוצים לקצר תהליכים, אז בכל מה שקשור למדינה ולדירות שלה זה חייב להיות מסונכרן".

עו"ד נטע זילברמן, שותפה וראש תחום התחדשות עירונית במשרד מויאל מלאכי ושות', התייחסה לכדאיות הכלכלית של הפרויקטים, שלדבריה הפכה לאחת הסוגיות הבוערות בענף. "הכדאיות הכלכלית היום בעייתית", אמרה. "חייבים להעלות את הנושא הזה על השולחן – גם בשביל הדיירים וגם בשביל היזמים. הרבה מאוד יזמים נתקעים סביב הסוגיה הזאת, והרבה פעמים זה קורה שנייה לפני שמקבלים היתרי בנייה".

עו"ד דורון אריאל ממשרד דורון אריאל ושות' מתח ביקורת על מנגנוני התמרוץ הקיימים. "לגבי ה-buyout בחוק – לבוא ולהציע ליזמים לרכוש דירות בפריפריה בזמן שהם לא יודעים אם הם יצליחו למכור אותן זו בעיה", אמר. "בעידן של היום קשה יותר להביא קונים לשכונות האלה, והשינויים בהן לוקחים זמן. המינהל בכלל החליט שהוא יזם. אנחנו לא מתמודדים נכון עם האירוע. קשה ליזמים ואתם מתעלמים מהם. המענה הכספי קטן ולוקח שנים, והוא לא מתעדכן. הבונוסים של פעם לא רלוונטיים להיום. יש פה ניתוק מהשטח".

עו"ד ליעד מרציפרו ממשרד מרציפרו ורשבסקי ושות' דיבר על הקשיים בקידום פרויקטים בתל אביב. "יש לנו בעיה ברובעים 3 ו-4 בשנתיים האחרונות", אמר. "פרויקטים לא יוצאים לפועל אפילו אחרי החלטות ועדה. בתור מייצגי בעלי דירות אנחנו רוצים שיהיו יותר תמריצים ליזמים שיאפשרו להוציא את הפרויקטים לפועל. ברבעים 5 ו-6, בתוכניות שהופקדו, אין מספיק זכויות ויש שצ"פים שהעירייה דורשת שפשוט קוברים פרויקטים".

עו"ד אריאל דינובצקי ממשרד דינובצקי בר ושות' עורכי דין אמר: "המטרה המקורית של התמ"א הייתה להציל חיים, וזה מהר מאוד הפך ל'כמה אני מרוויח. אני חושב שזה ייבחן לא רק לאורך הדרך אלא לאורך כל השלבים. בסוף קבעו אחוז מסוים של רווחיות והתמורה נקבעת בסוף. היזמים צריכים להבטיח לעצמם רווחיות מינימלית, והתמורה נקבעת בסוף. הדיירים צריכים להבין שמה שהם מקבלים זה החלפה של מטר ישן במטר חדש".

בהמשך עלתה גם שאלת התמורות לבעלי הדירות, בעקבות תקדים של בית המשפט המחוזי בעניין תמורה לא שווה בין דיירים. עו"ד קרן פרשקר ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות' אמרה כי לדעתה הפסיקה התבססה על טענות חסרות שהועלו באותו הליך. "בניגוד לעסקה רגילה במקרקעין, בהתחדשות עירונית יש שני רכיבים שתורם הדייר לעסקה", אמרה. "הרכיב הראשון הוא הדירה הקיימת שלו. ככל שהדירה גדולה יותר, הרווח גדול יותר, וזה מה ששומר על היחסיות בשוויון. הרכיב השני הוא העוול והנטל שמוטל על כל דייר במסגרת פרויקט פינוי-בינוי, ופה התמורה של כל דייר היא תמורה שווה. בין אם מדובר במאמץ למצוא דירה חדשה ולהעביר את מרכז החיים לדירה חלופית, כל הנטל הזה שמוטל על הדיירים הוא נטל זהה. גם על הרכיב הזה התמורה צריכה להיות זהה. השוויון היחסי נשמר מבחינת שני הרכיבים האלה, ולא נכון יהיה לקבוע שיעור אחר בין הדיירים".