מותה של הדירה הישנה: כשמלחמה הופכת ממ"ד מפינוק לצורך קיומי

במהלך המלחמה מול איראן נחת טיל באחד מרחובות העיר תל אביב. הטיל נחת בין שני בניינים, אבל הנפילה שלו ממחישה את חשיבות קידום פרויקטים של התחדשות עירונית בישראל. מצד אחד נמצא בניין ישן שפשוט קרס מעוצמת הפגיעה, מצד שני, במרחק דומה ממקום פגיעת הטיל, בניין חדש שעבר תמ"א וכמעט ולא נפגע.

הסיפור הזה מתמצת בשתי תמונות את מה שניב רום, מנכ"ל קבוצת כנען ובעל ניסיון של 14 שנים בתחום ההתחדשות העירונית, מנסה לומר לשוק כבר זמן מה: דירה ללא ממ"ד ותקן עמידות לרעידות אדמה היא כבר לא עניין של העדפה אישית. היא מוצר שתוקפו פג, "מפרוץ המלחמה, ומשבעה באוקטובר ולאחר מכן המלחמות עם איראן, אנשים הבינו שהתחדשות עירונית זה לא עוד מטר או קומה נוספת - זה באמת מגן על החיים שלהם. הדוגמה שציינת על נפילת הטיל בתל אביב ממחישה את זה באופן ברור", אומר רום. "ולכן גם היזמים וגם בעלי הדירות נמצאים בהיסטריה לקדם התחדשות עירונית כדי לקבל דירות ממוגנות."

השינוי הזה אינו תיאורטי. הוא נמדד במספרים. כניסה לאתרי נדל"ן מגלה שהחיפוש אחר דירות עם ממ"ד זינק, ועמו - שוויין. "בשכירות, אם יש ממ"ד בדירה, אתה משלם הרבה יותר. קשה להשיג היום דירות עם ממ"ד כי המחיר שלהן טיפס באופן ניכר", אומר רום. "ככל שנצא ממצב לחימה, המגמה תגיע גם לדירות למכירה."

אם בעבר ממ"ד נתפס כתוספת נוחה, חדר שאפשר להפוך למשרד ביתי או לחדר לילדים, היום הוא הפך לקריטריון ראשון במעלה בקרב שוכרים ורוכשים כאחד. הדירה הישנה, זו שנבנתה לפני תקנות העמידות המחמירות, לפני חובת הממ"ד, לפני עידן הטילים, נמצאת בתהליך של פרידה איטית משוק הנדל"ן.

למעשה, הביקוש לממ"ד לא נעצר בשלב הרכישה. הוא חדר עמוק לתוך פרויקטי ההתחדשות העירונית עצמם ומשנה את הדינמיקה בין דיירים ליזמים. "כשאני בא לפגישה עם דיירים הם לחוצים על לוחות הזמנים, רוצים שיקרה כמה שיותר מהר", מספר רום, "גם אקט הפינוי - אנשים שואלים כל הזמן מתי הפינוי, כדי שיוכלו למצוא דירה בשכירות עם ממ"ד, כי היזם מממן את השכירות והם רוצים להתפנות מהבניינים הישנים." מי שעסק שנים בשכנוע דיירים שכדאי להם לעבור לדירה זמנית ולחכות לפרויקט, מגלה עכשיו שהכיוון התהפך. במקרים רבים אלו הדיירים שדוחקים להניע את פרויקט ההתחדשות העירונית קדימה. עבור חלק מהדיירים, הבניין הישן הפך ממקום שקשה לעזוב למקום שיכול להעמיד את חייהם בסיכון. בנוסף, דיירים רבים, בעיקר בתל אביב, הפנימו והבינו שהממ"ד הוא חדר בטחון לשהייה ממושכת ולכן שלא כמו בעבר שהיו מבקשים לייצר להם ממ"ק לכל הקומה, כיום הדיירים מבינים שיש יתרון עצום בממד לכל דירה.

זמן ההזדמנויות? השוק בהאטה אבל הביקוש לא נעלם

מעבר לשאלת הממ"ד, רום מביע אופטימיות על אף התקופה המאתגרת שעוברת על שוק הדיור, "יש אנשים שאומרים שנגמרו הביקושים לדירות ואין מכירות, אבל הביקושים לא נגמרים, זו לא המציאות", הוא אומר בתקיפות. "אנחנו המדינה עם שיעור הילודה הגבוה ביותר בעולם המערבי ואנחנו גדלים במהירות. נכון, כרגע יש עצירה של מכירות בגלל המלחמה, אבל ברגע שתהייתה הפסקת אש - אנשים יבואו לקנות דירות כי אנחנו ממשיכים לגדול והצורך במגורים גודל, גם אם כרגע אנחנו בהפוגה של רכישות."

לדבריו, הביקוש קשיח ומובנה מבחינה דמוגרפית ואין לבלבל בין עצירה זמנית לבין התמוטטות מבנית, "אנחנו יודעים להתאושש מהר והכלכלה שלנו חזקה. כאשר המלחמה תיפסק אנחנו נראה את ההייטק פורח שוב, התעשיות הביטחוניות התחזקו באופן משמעותי, ואנשים יחזרו לחפש ולהגשים את חלום קניית דירה משלהם. לדעתי בסוף 2026 ותחילת 2027 נראה אנשים שרוכשים יותר דירות." התחזית של רום מתבססת על היגיון פשוט: מי שישב על הגדר בגלל אי-הוודאות ייכנס ראשון, אחריו משפרי דיור, ואחר כך זוגות צעירים. הריבית, על פי הערכתו, תרד בהדרגה, ותסייע לפתיחת הסכר.

אחת מהתובנות הבולטות שמציע רום ונכונות לתקופה הנוכחית נוגעת לתמחור הדירות, "בתקופה הזאת היזמים לא מעלים מחירים ויש כאלה שאפילו מורידים בגלל הלחץ הפנימי שלהם כתוצאה מקיפאון במכירות, לכן יכול להיות שזו תקופה טובה לקנות. אני לא חושב שהמתנה תעשה טוב למי שרוצה לקנות דירה", הוא מסביר. במקביל, הוא מצביע על דפוס היסטורי מוכר הקשור לשוק דירות היוקרה, "היקר תמיד נפגע ראשון ובדרך כלל חוזר אחרון. כך ששוק היוקרה הוא מהראשונים להרגיש את הקיפאון והטלטלה בשוק. בהמשך, כאשר השוק יחזור לשגרה, זה יתחיל עם מכירת דירות במרכז, לאחר מכן פריפריה, והאחרון לחזור למסלול יהיה ככל הנראה שוק דירות היוקרה". עבור קבוצת כנען, זו לא רק הערכה תיאורטית. החברה, שמסורתית התמקדה במרכז הארץ, מרחיבה בשנים האחרונות את פעילותה לאשקלון, נתיבות וקריית אתא. "אני חושב שבסוף האזורים שנפגעו, הדרום והצפון, יהיו בטוחים יותר מבעבר", אומר רום. "ארץ ישראל היא מקשה אחת, ואם המלחמה מסתיימת בתוצאות טובות, הכל יהפוך כאן לבטוח יותר."

תופעה מעניינת נוספת שמציין רום היא שינוי בפרופיל הרוכש הזר, "אם פעם היה נהוג שיהודי התפוצות קונים רק נכסי יוקרה בתל אביב ובירושלים, היום זה השתנה", הוא אומר, "אנשים מחפשים בית בישראל כדי להיות כאן בחופש הגדול ובחגים. חלק מיהודי העולם רואים בישראל תעודת ביטוח למקרה והאנטישמיות תהפוך את מקום מגוריהם בתפוצות לבלתי נסבל אז הם בוחנים קניית דירה בישראל, ולא רק דירות יוקרה שנקנות על ידי יהודים עשירים מחו"ל. כיום גם מעמד הביניים של יהודי התפוצות קונים דירות בישראל, וזאת כדי שהדירה תעמוד לרשותם כשיזדקנו או כשירצו לעבור לישראל, או שתשמש את ילדיהם". קבוצת כנען מכרה בשנה האחרונה כ 50 דירות לקהילה אמריקאית אחת בקריית אונו שביקשה לרכוש דירות בסמוך כדי לשמור על המבנה הקהילתי שלהם אם הם ירצו לעבור יחד לישראל, "אנשים רצו לבוא בתור קהילה ואני מעריך שנראה את זה יותר בשנים הקרובות, כלומר ממש קהילות שמגיעות יחד." לדבריו, כרגע הדילמה של הרוכשים מחו"ל היא לא האם לקנות אלא מתי, משום שכרגע הדולר נחלש משמעותית אל מול השקל וחלקם מעדיפים להמתין עד שהדולר יתחזק.

לאן צועד שוק ההתחדשות העירונית?

מעבר לשיח הכלכלי, רום שב ומדגיש שההתחדשות העירונית היא כלי ביטחוני לאומי, ולכן הרגולציה סביב הענף חייבת לשקף את הדחיפות. תב"ע נושמת - כלי תכנוני שמאפשר גמישות ועדכון תכניות בניה בלי להמתין לתהליכים בירוקרטיים ארוכים - ומתן סמכויות מורחבות לוועדות מקומיות להאיץ תהליכי אישור, הם לדבריו הכרחיים, "המדינה, הרשויות וראשי הערים צריכים להירתם. נכון, חלקם רתומים, אבל חלקם מעכבים ועושים נזק למדינה, ליזמים ולתושבים, ובסוף כולם סובלים מזה. אנחנו בעידן שאפשר למצוא את הנוסחה שגם יזמים, גם דיירים וגם הרשות יכולים להרוויח - צריך שהמדינה והרשויות לא יפעלו נגד היזמים ונגד התושבים. האינטרס של הרשויות הוא לקדם את הפרויקטים האלה ולהגן על חיי התושבים שלהם. אני לא אומר לפעול בצורה לא מחושבת ולא אחראית, אני קורא לפעול במשוואה שכבר קיימת בשוק ומאזנת בין צרכי כלל המעורבים בפרויקט. מהדייר, דרך הרשות ועד היזם".

ברמה הרחבה יותר, רום מציב את ההתחדשות העירונית בתוך שיח עולמי על קיימות ועתיד ערים, "התחדשות עירונית זה עתיד הבניה בישראל. מדובר בהליך של מיחזור קרקעות במקום בזבוז קרקעות חדשות ופגיעה בשטחים ירוקים. פרויקטים של התחדשות עירונית מכילים כל כך הרבה יתרונות משמעותיים, הם מייצרים יותר דירות ונותנים מענה לבעיית הדיור הלאומית והיעדר היצע עתידי, נותנים ביטחון מפני איומים קטלניים כמו רעידות אדמה ומלחמות, וגם מחדשים תשתיות ומעלים לבעלי הדירה את ערכה בצורה משמעותית. זה כלי בטיחותי, חברתי וכלכלי משמעותי. אגב, מחקרים בינלאומיים הראו שדווקא בנייה צפופה משפרת את איכות הסביבה כשהיא מתוכננת בצורה נכונה. ככל שאתה מצטופף ועולה לגובה, הסביבה הופכת לטובה יותר. כשאתה נפרס לרוחב אתה מייצר יותר צריכת אנרגיה, יותר זיהום, יותר פסולת."

רום חוזר על המסר העיקרי מספר פעמים בשיחה, הוא מזכיר כיצד למדנו על בשרנו עד כמה חשוב לקדם התחדשות עירונית כדי לייצר בניינים מוגנים שיכולים לתת הגנה מירבית לתושבי הבתים. הוא משוכנע, ונתמך גם בסקרי שוק, שהחיפוש אחר דירות עם ממ"ד מתחיל להתכתב עם המציאות הביטחונית שבה אנחנו חיים, ומסביר שיתכן שהזמן הטוב ביותר לקנות דירה הוא דווקא עכשיו, כשהשוק במשבר, "אנחנו נמצאים בתקופה מאתגרת אמנם, אך מלאה בהזדמנויות בשוק הנדל"ן. אם הבנתם את זה והחלטתם לרכוש דירה, תתמקדו במיקום שלה, תבדקו מחירי דירות יד שנייה לעומת דירות חדשות, תתמקחו, ורק אז תקנו בהחלטה שמבוססת על מחקר שוק ומידע. משנת 1948 יש מגמת עלייה במחירי הנדל"ן. כן, היו עצירות, לעיתים היו ירידות במחירי הדירה, אבל בסוף המחירים טיפסו חזרה מעלה כי אין אפשרות אחרת. אנחנו חיים במדינה קטנה שאין בה הרבה קרקעות בעוד האוכלוסייה לא מפסיקה לגדול, וכך זה יישאר."

ראיון עם ניב רום, מנכ"ל קבוצת כנען