משבר הנדל"ן, המחסור בדירות, והשפעות הממשלה על השוק - כל אלו הועלו במסגרת פורום Duns 100 השנתי של בכירי ענף המשפט בתחום ההתחדשות העירונית. במסגרת הכנס שנערך במלון רויאל ביץ', תל אביב בהנחיית עורכת הדין דפנה שחר - מגישת סודות הנדל"ן, דנו הבכירים בשלל סוגיות, בהן מדד מחירי הנדל"ן בישראל, עליית המחירים ומחסור מתמשך בהיצע הדירות אל מול הביקושים הגבוהים, מספר התחלות הבנייה והתחלות בניה של התחדשות עירונית, השפעת עליית הריבית במשק על הענף, השפעת הרגולציה על הענף ופעולות ממשלת ישראל לבלימת עליית המחירים, פרידה מתמ"א 38 והגעת חלופת שקד, תמ"א 70 ונושאים נוספים.
בפתח הכנס, הציגה שילה זברו וייס, מנהלת מחלקת Duns 100 בדן אנד ברדסטריט, סקירה מעמיקה של הנעשה בתחום. "ענף ההתחדשות העירונית נמצא תחת חוסר וודאות תמידי", הדגישה. "אנו רואים עליה חדה בהתחלות הבניה בתחום זה ומסכמים אותן בכ-20% אחוז מסך כל התחלות הבניה בשנת 2022 - חשוב לציין כי חוסר היציבות בענף נובע מהעלייה במדד מחירי הדירות, ההתייקרות והעלאת הריבית במשק. כמו כן, על רקע סיום תמ"א 38 והנחיתה של תמ"א 70 - ענף ההתחדשות העירונית ממשיך באי וודאות, חלופת שקד עברה בחקיקה אך לא ברור איך מיישמים אותה ברמה העירונית או מתכננים לפיה. לסיכום, על פי הנתונים, בסוף שנת 2022, אחת מכל שלוש חברות נמצאת בסיכון גבוה וכן על פי התחזית רמת הסיכון של הענף צפויה להמשיך לעלות גם בשנת 2023".
בפורום לקח חלק גם עו"ד מיכה גדרון, יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובנייה - מרכז, שהדגיש את חשיבות ההתחדשות העירונית אך מתח ביקורת על חלופת שקד. "כמי שהגיע מהסקטור הפרטי, אני מכיר ומבין את הצרכים והקשיים של המגזר הפרטי", אמר. "אצלנו במחוז מרכז אנו נמצאים עם הכי הרבה פוטנציאל לפינוי בינוי. אני רואה שקיים שיתוף פעולה של ראשי הרשויות והרשויות המקומיות, בימים אלו אנו נותנים עדיפות לתוכניות שמספקות כמות גדולה של יחידות דיור, לדוגמא, מחוז מרכז סיפק 18 אלף יחידות דיור השנה. כרגע הדבר שעומד בראש סדר העדיפויות של הועדה הם פרויקטים עם כמות יחידות דיור גבוהות. בכניסתי לתפקיד קיבלתי מספר החלטות, הראשון הוא כי אין יותר תוכניות התחדשות עירונית שעוברת לאישור חוזר בוועדה המקומית. לאחר אישור הועדה המחוזית יהיה אפשר לצאת לקבלת היתר. דבר נוסף וחשוב הוא יכולת הנשיאה של המגרש, תקן 21 הוא רף מינימום לפרויקט. אנחנו בוועדה, נאשר ואף נדרוש להקים על פי יכולת הנשיאה של הקרקע. נושא חשוב נוסף, על מנת לקצר את זמני ההמתנה בועדה המחוזית, אנו נעביר יותר ויותר תוכניות לסמכות הועדה המקומית עד 30 דירות".
אחר כך התייחס להחלטות שרת הפנים הקודמת והדגיש: "חלופת שקד לא נותנת ודאות, היא מחזירה אותנו אחורה".
עו"ד אבי ארד, ראש מחלקת נדל"ן, תכנון ובניה במשרד גולדפרב זליגמן דיבר על סוגיית בעלי הזכויות הקשישים בהתחדשות עירונית: "מזה זמן רב, קיימת הבנה שסוגיית בני הגיל השלישי היא נושא מהותי ומרכזי בשאלת ההסכמות של בעלי זכויות על הסכמי התמ"א/פינוי בינוי. צריך לזכור שבניגוד לעסקאות נדל"ן מסורתיות, התחדשות עירונית במהותה הינה עסקה כפויה (לאחר השגת הרוב הדרוש), ושבמקרים רבים, בעיות אמת של בני הגיל השלישי שלא נובעות מהפן הכלכלי אלא נובעות מהצורך לעבור דירה, הינן דרמטיות וטראומטיות עבורם. תיקון חוק פינוי בינוי טיפל באופן חלקי בסוגיית התמורה לקשישים ולחלופות שיש להציע להם, אך כל העוסקים בתחום מבינים שלא ניתן להתעלם מההשפעה הרחבה שיש לפרויקט מסוג זה על בני הגיל השלישי. לכן חייבים לתת את הדעת לכלל ההיבטים הסוציאליים, הפיזיים והפסיכולוגיים הנוגעים לבני הגיל השלישי, לנסות ולהבין את מצוקותיהם ולסייע במציאת פתרונות שיקלו עליהם. יש צורך ביצירת מערך ליווי הוליסטי לבני הגיל השלישי במסגרת ההתחדשות העירונית אשר יסייע בכל היבטי החיים המושפעים מהפרויקט, כך גם, נוכל להגדיל את ודאות הפרויקט ולהקטין התנגדויות כבר מהשלב הראשון. אני חושב שבתקופה הקרובה נראה יותר יזמים אשר יציעו תמיכה הוליסטית לבני הגיל השלישי כחלק מובנה בהצעה וגם זה, יהפוך עם הזמן להיות ליווי חובה כמו שקרה עם הייעוץ הכלכלי לפני כ-15 שנה".
"לחסוך זמן רב"
עו"ד אבי בן יעקב, ראש מחלקת הנדל"ן במשרד וקסלר ברגמן, התייחס לחסם התכנוני במימוש פרויקטים של התחדשות עירונית: "נראה שהחסמים הקנייניים והמיסויים בעולם ההתחדשות העירונית מוצאים עם השנים את פתרונם, אך החסם המרכזי שטעון שיפור משמעותי הינו החסם התכנוני. תכניות פינוי בינוי מייצרות את מרבית הדירות החדשות בתחום ההתחדשות העירונית, אך קצב אישורן איטי וההליכים לאישור נמשכים שנים רבות. הדבר גם מאט את קצב החתמת הדיירים שחלום החלפת הדירה הרעועה בחדשה נראה מרוחק ולא מוחשי. חלק מהפתרון מצוי בהעברת התכנון לרמה המקומית, הן באמצעות אישור תוכניות כוללניות והן באמצעות ועדות מקומיות עצמאיות. במקביל יש ליצור יציבות ואחידות בדרישות, ההולכות ומתגברות, של העיריות והועדות המקומיות בנושאי מטלות ציבוריות והיטלי השבחה. לרשויות המקומיות ולעומדים בראשן אינטרס מובהק וישיר בקידום תוכניות שעניינן שיפור חייהם של תושבי העיר, שיפור חזותה של העיר וקיצור לוחות הזמנים להגעה לדירה החדשה. על זה הם עומדים למבחן הציבור שבחר בהם. יש עיריות שפועלות כך כבר היום והתוצאות תורגשנה בשטח."
עו"ד אלון אבקסיס, שותף וראש צוות התחדשות עירונית במשרד הרצוג התריע בנוגע למתווה המוצע של הרשות להתחדשות עירונית, לפיו הוועדה תדון אם לפחות אחד מהיזמים המתחרים החתים כ-25% מבין בעלי הדירות במתחם. "דרישת הסף הזו צריכה להיות באיזשהו רף מינימלי, כי אי דיוק בדרישת זו עלול לעודד פעולות שדווקא תעודדנה 'מאעכרים' להחתים מתחמים ולעצור פרויקטים, מתוך הבנה שתהיה להם 'אחיזה' שתאפשר להם לפנות לוועדת ההסדרה בעלויות נמוכות. הרף המינימאלי צריך להיות כזה שבו היזם העיקרי "חסום" מלהגיע לרוב דרוש, כי היזם האחר החתים מעל שליש במתחם כולו, או מעל 40% בכל בית משותף – ואז היזם העיקרי לא יוכל להגיע לרוב דרוש. כמו כן, מומלץ לשלב הוראה לפיה אם יזם אחד הגיע לרוב הדרוש לפי דין, הוועדה תהא רשאית להפקיע את חתימת הבעלים ליזמים אחרים במתחם. משפטית, היזמים האחרים גם כך לא יוכלו להגיע לרוב הדרוש וההסכם שלהם יפוג בגין אי התקיימות התנאי המתלה הזה. חבל לעכב את הפרויקט בפרק הזמן עד לפקיעת ההסכמים".
עו"ד דנה בירן, שותפה ומנהלת תחום התחדשות עירונית במשרד מ.פירון ושות' אמרה כי: "מבלי להתייחס לרפורמה כזו או אחרת, חוסר ודאות הוא הגורם העיקרי לבעיות בתחום ההתחדשות העירונית והוא ניכר ומשפיע באופן ישיר על היזמים, הדיירים ועל יכולת המימוש של עסקאות מסוג זה. עד שלא נייצר חקיקה ותקינה, כאלו שיגבירו את הוודאות ויובילו לאחידות בהתנהלות מול וועדות התכנון השונות, החסמים ימשיכו לעכב את קידום הפרויקטים ולגבות מחיר יקר מכל העוסקים במלאכה".
סופו של הבניין הבודד בהתחדשות העירונית
עו"ד לירון-לוי לב, שותף וראש תחום התחדשות עירונית (במשותף), פישר (FCB), הסביר בפורום כי אחד האתגרים של תחום הנדל"ן בכלל ושוק ההתחדשות העירונית בפרט הוא משך הזמן. "בכל אחת מאבני הדרך בפרויקט ניתן להפחית את התמשכות ההליכים באופן משמעותי, וחוק ההסדרים האחרון הצליח לטפל בנושא באופן חלקי בלבד", טען. "עדיין, יש לא מעט פרויקטים שבהם יש דיירים סרבנים שאינם גרים כלל בפרויקט, וסרבנותם נובעת מרצון לקבל מטרים נוספים, מה שמעכב מאד את הפרוייקטים. אני מקווה שהתופעה הזו תיפסק באופן שבו חתימתם לא תובא בחשבון במניין החתימות הדרושות. בנוסף, ניתן להפחית את הרוב הדרוש ואת אחוז החתימות בכל בניין על מנת לקדם תכנית בנין עיר - לעיתים יזמים ניגשים לקדם תכנית פינוי בינוי של עשרה בניינים וישנו בניין אחד 'קשה לפיצוח' אשר מונע את קידום התכנית. זה לא צריך להיות כך ובוודאי הגיעה העת לשנות זאת".
עו"ד סיגל שפירא, שותפה מובילה בתחומי הנדל"ן וההתחדשות העירונית במשרד ארנון:"לפעמים נדמה כאילו חינוך השוק שבו השקיעו המנהלות העירוניות והרשות להתחדשות עירונית העביר אותנו ממצב שבו לדיירים אין כל מושג בעסקות התחדשות עירונית, למצב שבו הכוח עבר לדיירים – באופן שלעתים מופרז ומסכל עסקות. העלויות של התופעה הזו עשויות להיות מוטלות על ציבור רוכשי הדירות, ולכן זו בעיה של כל מי שרוצה לפתור את משבר הדיור בישראל, וממש לא רק של היזמים".
עו"ד ארז תיק, שותף וראש מחלקת נדל"ן ומלונאות במשרד ליפא מאיר ושות' טען כי אפשר להכריז על מותו של הבניין הבודד בפרויקטים של תמ"א ומעבר לפינוי בינוי במספר בניינים. "היזמים הגדולים מבינים שלאור התקורות הגבוהות, בעיות התכנון ובעיות הביצוע, הרווח האבסולוטי ליזם קטן אינו מצדיק את ההתעסקות בבניין אחד אפילו בתל אביב", אמר. "לכן יזמים זנחו פרויקטים ברמת הבניין הבודד. המעבר למספר בניינים טוב לכולם - הוא מאפשר התמקדות בתכנון אורבני נכון יותר שכולל שטחים פתוחים, חניונים מרווחים, הגדלת מדרכות, מקסום זכויות, מחסנים והקצאת שטחי ציבור לצרכים עירוניים. כדי לאפשר זאת באופן מיטבי להגדלת היצע הדירות, נדרשת פעולה משולבת של כולם, הכוללת גם תיקוני חקיקה המאפשר קידום תכניות בסמכות מקומית, הקצאת משאבים וכוח אדם למוסדות התכנון והרישוי לזירוז תהליכים והאחדת הדינים לתמ"א ולפינוי בינוי לכדי קודקס אחד אחיד וברור".
עו"ד רן ברא"ז, שותף מנהל במשרד לוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות': "תמ"א 38 הוא פרויקט בעל חשיבות לאומית. להבדיל מפרויקטי פינוי בינוי שבהם התכלית הינה התחדשות עירונית, בפרויקטים של תמ"א התכלית הינה הצלת חיי אדם. הפחתת הרוב ל-67% תאפשר להוציא פרויקטים רבים יותר לפועל באופן משמעותי. אבל לטעמי אפשר היה להפחית את הרוב הנדרש בצורה משמעותית יותר ולהעמידו על 51% מהבעלים. הרי ממילא לפי הוראות החוק, בין אם תהיה לנו הסכמה של 51% ובין אם תהיה לנו הסכמה של 99% עדיין נצטרך לעבור אצל המפקח על רישום המקרקעין ולשכנע אותו שאכן יש מקום לאשר את הפרויקט ושהתמורות לדיירים שיוויוניות לכן ניתן להסתפק ברוב רגיל".
עו"ד כלנית בר, שותפה בכירה במחלקת הנדל"ן וההתחדשות העירונית בשניצר, גוטליב, סאמט ושות', התמקדה בנושא החקיקה המקודמת בעניין מאבק בין יזמים על אותו מתחם של התחדשות עירונית. "החקיקה המקודמת בנושא זה מבורכת שכן הסוגיה מצריכה הסדרה ומתן פתרונות שימנעו 'תקיעות' של פרויקטים שנקלעו לבעיה שכזו", אמרה. "אני סבורה שבחלק גדול מהמקרים עצם העובדה שמאלצים את 2 היזמים לשבת זה עם זה, תביא לפתרון משותף ומספק. יחד עם זאת, החקיקה צריכה לתת מענה לנושאים מורכבים ונלווים, למשל, מתן פטורים ממס לכל השלבים הנלווים - הן ביטול העסקה מול היזם והן במקרה שאותו יזם יגיש הצעה ויזכה שוב במכרז. במקרה של מתווה לשיתוף פעולה בין שני היזמים, שוב, נושא הפטור ממס בהעברה/שיתוף ביניהם כמו גם מענה לסוגיית המימון במקרה של חלוקת הפרויקט ביניהם, והיעדר התלות במקרה שאחד מהם ב"דיפולט" מול המממן. נושא נוסף שראוי לתת לו פתרון הוא מתן החזר הוצאות ליזם שקידם את הפרויקט במשך שנים ונשא בעלויות לא מבוטלות, ובסופו של יום הפרויקט 'הופקע' ממנו ועוד".
התחדשות עירונית: מנוע הצמיחה העיקרי של חברות הנדל"ן
איתמר פנץ, שותף, סלומון ליפשיץ ושות': "החקיקה שעל הפרק במסגרת חוק ההסדרים ובמסגרת השלמת תיקון 139 לחוק התכנון ובניה (חלופת שקד לשעבר) היא לא פחות מדרמטית מבחינת הכלים החדשים שהיא מקנה לעולם התכנון והרישוי ומהווה בשורה של ממש לתחום ההתחדשות העירונית בפרט, ולמשבר הדיור בכלל. כל אנשי המקצוע בתחום מחזיקים אצבעות שיעבור כבר בשלושת החודשים הקרובים כפי שמצפה המחוקק".
עו"ד דורון אריאל, מייסד פירמת דורון אריאל ושות': "התחדשות עירונית הינה מנוע הצמיחה העיקרי כיום של חברות הנדל"ן הגדולות. הריבית הגבוהה במשק, כמו גם הקושי בגיוס הון ראשוני נדרש לעסקה בהיקף גדול, והקשיים בקבלת מימון מהמערכת הבנקאית, הופכים את עסקאות הפינוי בינוי לכלי המשמעותי ביותר שקיים בשוק הנדל"ן כיום. חברות גדולות שבעבר נחשבו פחות מאחר ועיקר פעילותן נסמכה על פינוי בינוי בלבד, הפכו ללהיט של שוק הנדל"ן, לרבות בבורסה לניירות ערך בתל אביב. בהעדר קרקעות פנויות זמינות, המגמה תימשך להערכתי ואף תתגבר".
עו"ד יוסי מילר, שותף מייסד מילר ושות' עורכי דין: "התחרות הגדולה בין החברות בשנים האחרונות על כל מתחם פינוי בינוי הביאה מצד אחד לעלייה דרמטית בגובה שכה"ט של מייצגים בעלי הדירות ומצד שני להתקשרויות חפוזות וחסרות אחריות עם עורכי דין ,שמציגים עצמם ככאלו אך למעשה כלל לא נבחרו ע"י נציגות בעלי הדירות ולא מסוגלים לבצע את העבודה הנדרשת . תופעה פסולה זו גורמת לכך שקשה כיום לחברות לקדם ולהוציא לפועל את הפרויקטים באותם מתחמים , זאת נוסף לשינוי בתנאי השוק."
עו"ד אביב טסה, ממשרד אביב טסה עורכי דין: "אני סבור שבשנת 2023 נראה עליה חדה בכמות העסקאות של התחדשות העירונית, הסיבות לכך: הריבית הגבוהה וקשי מימון של חברות. הירידה במכירות בחצי שנה האחרונה ובשנת 2023. חוק ההסדרים החדש עם כל התיקונים שלו בעיקר בהפחתת רוב בתמ"א 38/2, קשישים ונושאים חשובים נוספים. המעבר למתחמי תכנון שמייצר כמות גבוהה יותר של יח"ד. כניסת חלופת שקד בשנת 2023 לאחר שיאושר ע"י שר הפנים והמשך ההתמקצעות בהתחדשות עירונית יחד עם התערבות של הרשות העירונית והקמת ועדה מייעצת לפתרון סכסוכים בין יזמים, מארגנים וגורמים נוספים במתחמים בהתחדשות עירונית".
השתתפו בפורום - עו"ד אבי אדרי, שותף - ראש מחלקת התחדשות עירונית, מיכאל אדרי שטקל ושות', עו"ד אבי ארד, ראש מחלקת נדל"ן, תכנון ובניה (משותף), גולדפרב זליגמן, עו"ד אבי בן יעקב, ראש מחלקת נדל"ן", וקסלר ברגמן ושות', עו"ד אביב טסה, מנכ"ל, אביב טסה- משרד עורכי דין, עו"ד אור קראוס, עו"ד, קראוס, אביחצירא משרד עו"ד, עו"ד אילן שרקון, שותף ומייסד, שרקון, בן עמי, אשר ושות', עו"ד איתי שלוש, שותף - מנהל תחום התחדשות עירונית, ארדינסט בן נתן טלידאנו (יחד עם המבורגר עברון), עו"ד איתמר פנץ׳,שותף, סלומון ליפשיץ ושות', עו"ד אלון אבקסיס, שותף, מחלקת נדל"ן, הרצוג פוקס נאמן, עו"ד אלי אשל, ראש מחלקת התחדשות עירונית, AYR - עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות', עו"ד אסף זקמן, עו"ד ונוטריון, אברהם ללום, .AL & Co, אברהם ללום ושות', פירמת עורכי דין, עו"ד אפרת רשף, עו"ד ונוטריון שותפה, פרבמן, רשף ושות', עו"ד ארז תיק, שותף, ראש מחלקת נדל"ן ומלונאות, ליפא מאיר ושות׳, עו"ד ארנון יהב, שותף מנהל, יהב דינה ושות׳, עו"ד גיא יקותיאל, מנהל תחום מקרקעין , פרידמן יקותיאל אינגביר עורכי דין, עו"ד גיא פרבמן, שותף מייסד ונוטריון, פרבמן, רשף ושות', עו"ד גלעד ברון, מייסד ושותף מנהל, ברון ושות', משרד עורכי דין, עו"ד דורון אריאל, שותף מייסד, דורון אריאל ושות', משרד עורכי דין, עו"ד דנה בירן, שותפה ומובילה תחום התחדשות עירונית, מ.פירון ושות', עו"ד דן הלפרט, בעלים מייסד, דן הלפרט חברת עורכי דין ונוטריון, עו"ד דרור רוזנבלום, שותף, מקוב, נוף, הוברמן, עו"ד ענת בירן, בעלים, ענת בירן משרד עו"ד, עו"ד יאיר שלו, מייסד ובעלים, יאיר שלו ושות' משרד עו"ד, עו"ד יוסי מילר, שותף מייסד, מילר ושות' עורכי דין, עו"ד ירון טיקוצקי, שותף מייסד וראש מחלקת הנדל"ן והתחדשות עירונית, דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות, עו"ד ישי איצקוביץ, שותף מחלקת נדל"ן, אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות', עו"ד כלנית בר, שותפה בכירה, מחלקת נדל"ן והתחדשות, שניצר, גוטליב, סאמט ושות', עו"ד לירון-לוי לב, שותף וראש תחום התחדשות עירונית (במשותף), פישר (FBC & Co.), עו"ד מורן גור, בעלים מייסד ושותף, רייסמן גור דויטש, עו"ד מיכה גדרון , יו"ר, ועדת התכנון המחוזית מחוז מרכז, עו"ד ניר יוסף, שותף, פרימס, שילה, גבעון, מאיר - חברת עורכי דין, עו"ד סיגל שפירא, שותפה מובילה; נדל"ן תכנון ובנייה והתחדשת עירונית, ארנון, עו"ד עידו שמואלי, עורך דין ונוטריון, עידו שמואלי ושותפות משרד עורכי דין ונוטריון, עו"ד עמנואל יוזוק, בעלים, יוזוק מלכין עורכי דין, עו"ד רוית סיני, מייסדת ובעלים, מגשרת מוסמכת, משרד עו"ד רוית סיני, עו"ד רן ברא"ז, שותף מנהל, לוי טילר | נרדיה | הר צבי | ברא"ז ושות' - חברת עורכי דין, עו"ד שמואל ברטלר, עורך דין ונוטריון, ברטלר עורכי דין ונוטריון ואנשי דן אנד ברדסטריט.