פורום duns 100 מבית דן אנד ברדסטריט כינס היום (שני) את בכירי ענף המשפט בתחומי הנדל"ן וההתחדשות העירונית, בראשות דורון כהן, יו"ר דן אנד ברדסטריט ישראל, כדי לדון על הנושאים הבוערים בתחום.

במסגרת הפורום עסקו ודנו בכירי עורכי הדין בענף בנושאים שעל סדר היום המקצועי, ביניהם התקנות החדשות המאפשרות את  הורדת אחוז הסכמת דיירים, חלופת שרת הפנים איילת שקד לתמ"א 38, סכנת קריסת הבניינים בארץ והפעולות בהן המדינה יכולה לנקוט, כיצד ניתן לייצר כדאיות בפריפריה ועוד.

אפרת שגב, סמנכ״לית דאטה ואנליזה בדן אנד ברדסטריט: "הטיפול בהורדת מחירי הדירות הגואים חייב לכלול השקעת משאבים בהנגשת הפריפריה וצמצום הפערים בתחבורה, בתעסוקה, בחינוך ובבריאות על מנת לייצר חלופה אמתית למגורים במרכז ולווסת את הביקושים.״

עו"ד רוני איל-להב, שותפה וראש מחלקת הנדל"ן במשרד בוסי, נגבי, אביאני, כהן, איל ושות', התייחסה לזינוק במחירי הנדל"ן בישראל. "עקומת מחירי הדיור תמשיך ותעלה ב-2022-2023", אמרה. "גם הצהרות שניתנו מפי בכירים בממשלה, על פיהן שווקו כ-90 אלף יחידות דיור חדשות בשנת 2021 לא יובילו לירידה במחירים. האמת, כמעט כמו תמיד, מסתתרת באותיות הקטנות".

"היחידות הללו אמנם שווקו אולם הן לא זמינות לבניה", היא הוסיפה. "ניתן לסמוך על הבירוקרטיה הישראלית שתדאג לכך שרק חלק קטן מהן יהיה זמין לבניה בקרוב. כל עוד מדינת ישראל לא תוותר על הבירוקרטיה המפרכת ועל חוסר הודאות התכנונית, יעלה הביקוש על ההיצע, באופן שבהכרח יביא לעליית מחירים. לכן, עד שיתחולל בישראל שינוי אמיתי, על פיו קרקע תהיה זמינה לבניה תוך מספר חודשים, העתיד רחוק מלהיות ורוד". 

אפרת שגב, סמנכ"לית דאטה ואנליזה בדן אנד ברדסטריט (צילום: אפרת-יעל צור)
אפרת שגב, סמנכ"ל דאטה ואנליזה בדן אנד ברדסטריט | צילום: אפרת-יעל צור

״המפתח להורדת יוקר הדיור אינו בידי היזמים אלא נמצא דווקא בידי המדינה באמצעות הסרת חסמים בירוקרטיים", אמר עו"ד צורי פיקאר, ראש מחלקת הנדל"ן במשרד הרצוג פוקס נאמן. "אמנם בשנתיים האחרונות אנו רואים יעילות גדולה יותר בקרב הועדות המחוזיות והותמ״לים שמקדמים תכניות אולם אנו עדיין רואים חסמים ועיכובים גדולים בהוצאת היתרי בניה בוועדות המקומיות".

"חסמים אלו מתווספים לבעיית המדיניות הכלכלית של ראשי הערים שאינם מעוניינים לקדם בניה למגורים, משום שארנונה למסחר ומשרדים משתלמת יותר", הוא הוסיף. "המדינה צריכה להיות זו שמעודדת את הרשויות המקומיות באמצעות מענקים. כמו כן, המדינה יכולה לפעול באמצעות הפחתת המיסוי. אם המדינה הייתה נותנת אפשרות להורדת מס השבח בהוראת שעה למשקיעים, זה היה מעודד אותם להיפטר ממלאי דירות משמעותי שבידם". 

עו״ד חגי אדורם השותף המנהל במשרד אדורם ושות׳ עוה״ד הוסיף: "ראיתי את המצגת של שלושת השרים לפיתרון משבר הדיור. זו מצגת יפה. כל המצגות יפות אגב, רק חבל שהיא לא תתממש. מדוע? מפני שלא צורף למצגת שיק בנקאי שמן לרשויות המקומיות שישפה אותן על אובדן ארנונה יקרה לעסקים ולמשרדים. בלי שיפוי מובטח מהמדינה לרשויות המקומיות האחרונות לא יסכימו להמיר שטחי משרדים לדירות, ולא יבטלו את האישורים לשימושים חורגים של משרדים ועסקים בדירות המגורים".

"לצורך קידום פרויקטים בישראל, אין חשוב יותר מודאות תכנונית", אלדר אדטו, ראש מחלקת נדל"ן, ברנע ג'פה לנדה. "ודאות תכנונית זו מייצרת ודאות כלכלית, ובלעדי שני אלה פרויקטים ימשיכו להיגרר במשך שנים בין הועדות השונות".

על חלופת שקד לתמ"א 38 ותוכניות הדיור החדשה: "לא עוזר לקדם רק התחדשות עירונית" 

עו"ד רן ברא"ז, שותף מנהל וראש מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד לוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות' התייחס ל'חלופת שקד' ולהתנהלות ענף הנדל"ן. "תמ"א 38 פוקעת באוקטובר 2022  וכדי לחסות תחת הוראות התמ"א צריך להגיש בקשה להיתר תוך 10 חודשים", ציין. "אך כידוע, הליכי הגשת בקשה להיתר במערכת הרישוי המקוונת, במיוחד בתל אביב, מסורבלים וארוכים וכמוהם גם הליכי אישור התכניות מול בעלי הדירות והחתימות אורכים חודשים ארוכים. בפועל, בעלי דירות ויזמים אמורים לעצור הכל ולהמתין עד לאישור חלופת שקד. אין בזה כל היגיון. בשוק רותח וצמא לדירות,  היה מקום להכריז על הארכת חייה של התמ"א בשנה אחת נוספת לפחות. אני מקווה שכל הגופים השלטוניים ישכילו לקבל בדחיפות החלטה שתכריז על הארכת תוקפה של התמ"א".

עו"ד ארז תיק, שותף וראש תחום נדל"ן ומלונאות במשרד ליפא מאיר ושות' התייחס גם הוא ל'חלופת שקד' לתמ"א 38: "אין שום סיבה שיהיו דינים דואליים של תמ"א 38 ופינוי בינוי וצריך לאחד את החקיקה לדין אחד ברור. התמ"א היא הוראת שעה וזה נגמר. תמ״א 38 זו עסקת קומבינציה ופינוי בינוי זה מכר מלא - ספים שונים לגבי תביעות סרבנים, סמכות שיפוט שונה לסרבנות. אין שום סיבה בעולם שזה יקרה. התחדשות עירונית היא התחדשות עירונית. הריסה ובנייה היא הריסה ובנייה, ובטח כשהבניינים כבר נופלים גם לא ברעידת אדמה. אז כל הרציונל של רעידות אדמה הוא רק חלק מהסיפור. צריך להסתכל על הכול כהתחדשות עירונית, לתת תמריצים בערים בפינוי בינוי כמו בתמ״א ולצד בניין בודד במשטר פינוי בינוי לתמרץ איחוד מגרשים בסמכות מקומית עם תוספת זכויות כמו שקיים היום בתמ״א ואף יותר. לתת סמכות לוועדה המקומית לאשר תוספת זכויות - בדומה למה שנעשה בתמ״א, אבל חבל שיהיה דין שונה - זה מלאכותי וזה מיותר".

"לא עוזר אם רק נקדם התחדשות עירונית או שיווק קרקעות על ידי רמ"י", אמרה עו"ד תמי פירון, שותפה בכירה וראש מחלקת נדל"ן, תשתיות ומימון פרויקטים במשרד מ.פירון ושות', התייחסה לתוכנית הדיור החדשה של הממשלה. "כדי להצליח להתמודד עם משבר הדיור צריך לראות את התמונה הכוללת ולא להתמודד בפתרונות נקודתיים. שיווק קרקעות והתחדשות עירונית בפריפריה לא יפתרו את הבעיות אם מרכזי העבודה במרכז לא יהיו נגישים, ולא יוקמו כבישים ולא תהיה תחבורה ציבורית ראויה. צריך להסתכל על כל 'מערך הדיור' והתשתיות בראייה כוללת ולספק פתרונות ברי קיימא לכל אחד מהאתגרים שעומדים בפני מדינת ישראל".

״הרעה החולה שהמדינה סובלת ממנה היא מחשבה לטווח קצר בלבד", אמר דיויד אמיד, שותף מנהל ש.בירן ושות' משרד עו"ד. "כל הפתרונות שטחיים וקלים וקצרי טווח. את הפתרונות העמוקים השורשיים, איש לא מרים. אנו באיחור של ארבעים שנה בבניית תשתיות תחבורה. הציר המרכזי של הכשל הוא תשתיות תחבורה של עולם שלישי. בנו את כביש 6 וששה כבישי רוחב מצפון לדרום. למה לעזאזל לא כללו במסדרונות הללו פסי רכבת? עד שרדיוס הביקוש לא יגדל משמעותית, לא יעזרו כל מיני אקמולים כמו העלאת מס רכישה. הדרך להגדיל את רדיוס אזור הביקוש היא בתחבורה ובהנגשת הפריפריה לאזורי התעסוקה. חייבים להגדיל את הליבה שכולם כמהים אליה כדי שעליות ערכי הקרקע בליבה יתמתנו".

עו"ד אלדד כורש, שותף בכיר, פישר (FBC&Co.) התייחס לחסמים בהוצאת פרויקטים לפועל. "פופולרי להאשים את רמ״י אבל אני לא חושב שהבעיה היא בכמה יחידות רמ"י מוציאה למכרז, אלא באותן מאות אלפי יחידות שנמצאות בתהליכים האין סופיים של וועדות התכנון, שכל אחד יכול לעכב את פיתוחן", אמר. "יש מפעל שלם של חסמים, בהם ניתן למנות למשל את המט"שים, המחלפים ומוסדות הציבור. תוכניות מאושרות בסוף, אבל ישנם שלבים רבים בתב"ע שהמדינה לא מתקצבת ולא מתכללת. בנוסף, יש לייצר תמריצים שליליים מאזנים לתופעת ההתנגדויות לתכנון והרישוי"|. 

עוד הוסיף כורש: "כל אחד יכול להגיש התנגדות ולעצור תהליך, מנגד צריך להבין כי ככל שתידחה התנגדותו יוגש לו החשבון. מישהו נדרש לשלם את המחיר על הנזקים, ואלה לא רק הנזקים שנוצרים ליזמים. אם מישהו מגיש עתירה מנהלית נגד תוכנית בניה אני לא מכיר שום בנק שיעניק מימון לתוכנית שיש נגדה הליך משפטי כלשהו". כורש גם התייחס למשבר התחבורה: "משרד התחבורה מחליט כי מחלפים במקום מסוים יורדים בסדר העדיפות ועוברים לביצוע מחלפים אחרים במקום אחר. אני חושב שאם היו מציגים לשר הממונה מהי המשמעות של דחיית הקמת המחלפים המתוכננים, שמתבטאת בכך ששכונה לא תקום בחמש השנים הקרובות כי בניית המחלף הוא תנאי בתב"ע לבנייה– הם היו חושבים אחרת. מאד פשוט לומר "אי אפשר", קשה יותר לומר "איך אפשר לעשות״.

הורדת סף שיעור ההסכמה בפרויקטי פינוי בינוי

עו״ד אבי ארד ראש מחלקת נדל"ן ותכנון ובנייה (משותף) - גולדפרב זליגמן: ״הורדת סף שיעור ההסכמה בפרויקטי פינוי בינוי תואם את הגישה שלי ושל מרבית העוסקים בתחום במשך זמן רב, הסף הקודם שעמד על 80% היה שונה מהסף שנקבע עבור פרויקטי תמ"א 38-1 והוא שרירותי ולא נכון. אבל יש לדעתי עיוות בכך שהפרידו את הרוב הנדרש בתמ"א 38-2 מהרוב הנדרש בפינוי בינוי, אין לכך הצדקה והדבר גורם לעיכוב ויוצר קושי בפרויקטים רחבי היקף המצויים תחת תמ"א 38-2. יש צורך להפחית את סף ההסכמה בפרויקטי תמ"א 38-2 כמו שהפחיתו בפרויקטי פינוי בינוי. הניסיון להורדת סף ההסכמה אינו חזות הכל, למעשה, קיים סף ההסכמה וירטואלי גם בשלבים נוספים בהליך. המשמעותי ביניהם הוא לקראת קבלת ההיתר, בשלב הסכם הליווי הבנקאי. למרות ייפויי הכוח מהדיירים, הבנקים אינם מסכימים לחתימה באמצעות ייפוי כוח ולכן נוצר מצב בו שוב 'מחזרים' אחר הדיירים מחדש וזהו 'סף הסכמה' מחודש. צריך לקבוע הנחיה שייפוי כוח יספק את הבנקים גם לצורך חתימה על הליווי הבנקאי, לפחות במקרים בהם לא קיימת בעיה מהותית."

״אסור לשכוח שבסוף חייבים להגיע למאה אחוז", הוסיף עו״ד אבי ארד בנושא רף ההסכמה. "העיכוב לכך הוא בתביעות נגד סרבנים ועד שנגמר ההליך מולם אין פרויקט. הצעתי היא שבכל המקרים (וזה הרוב המוחלט של המקרים) שהוויכוח הוא כספי ולא בעיה אישית או קניינית צריך לחייב את הסרבנים לחתום כנגד הפקדת הסכום שבמחלוקת בקופת בית משפט והדיון המשפטי יתנהל במקביל לביצוע הפרויקט ולא כתנאי לתחילת הביצוע. אחרת כל יתר הדיירים וגם היזם מוחזקים כבני ערובה עד לסיום ההליך המשפטי״.

עו"ד אורית קוך, שותפה וראש תחום מיסוי מקרקעין במשרד זיו שרון, התייחסה בדבריה לחוסר הוודאות בתחום מיסוי הנדל"ן: ״אם אנחנו מצפים מרשות שלטונית שמשנה את עמדתה לאפשר לציבור להתמודד עם השינוי, אז בשנים האחרונות הגלגל התהפך - קודם הרשות בוחרת איזה נישום והופכת אותו לשעיר לעזאזל או לתיק לדוגמה, בבחינת ‘בוא ננסה, בוא נראה מה אומרים בתי המשפט’ ונופלים עליו עם טענה חדשה שמעולם לא נשמעה קודם. זאת הדרך להציג את העמדה החדשה לציבור? מפילים על אדם את התיק כדי שיהיה פיילוט לגישה החדשה של רשות המסים, מתגלגלים בבתי המשפט 4-3 שנים, מחכים לראות מה יגידו בבית המשפט העליון, ורק אז אולי תצא החלטה רשמית שנותנת פומבי לעמדה של רשות המסים. ויש מקרים שבהם הרשות תחליט גם לא לערער לעליון כי תפחד להפסיד, ואז נישאר באזור המעורפל כי הרשות לא בהכרח דבקה בהחלטת בית המשפט - ונוצר חוסר ודאות מוחלט. אי אפשר לעבודה ככה, זה לא נכון בשום צורה מנהלית, ויש לזה גם משמעות כלכלית, כי היזם לוקח ביטחונות שמתגלגלים הלאה".

"בשנים האחרונות, בפרט בשנתיים האחרונות, יש כניסה משמעותית של גופים גדולים לשוק הדיור להשכרה, שוק שהיה כמעט כולו שוק של משכירים פרטיים", אמרה חגית בבלי, שותפה בכירה במחלקת הנדל"ן יגאל ארנון ושות'. "חברות גדולות וגם מוסדיים שיש להם פעילות בתחום של השכרה למשרדים / למסחר, ויש להם ידע, ניסיון, וגם מערך תמיכה בשוק הנדלן המניב, מרחיבים את הפעילות שלהם לתחום הדיור להשכרה. חברת "דירה להשכיר", חברה ממשלתית שהוקמה לפני 6 שנים, פועלת במגוון דרכים ומקדמת את תחום הדיור להשכרה".

 דן הלפרט, מייסד ובעל המשרד דן הלפרט משרד עורכי דין ונוטריון: "יש עוד הרבה חסמים שחייבים לטפל בהם בהקדם- הורדת הרוב הדרוש בתמ״א 38, פתרון לביקוש המטורף לדירות להשכרה בתוך הערים עבור בעלי דירות שיפנו בניינים להריסה, הכנת תשתית לצריכת החשמל הגבוהה כתוצאה לריבוי רכבים חשמליים במרתפי החניה שיבנו בבניינים בחדשים, הסדרת מנגנון לבחינת חוסן כלכלי של יזם בתחילת התהליך (לאור ריבוי מקרי חדלות הפרעון של יזמים/ קבלנים), טיפול מהיר בהורדת הרוב הדרוש לטיפול בבניינים מסוכנים ועוד".

עו"ד חני אבינרי, ראש מחלקת נדל''ן במשרד מיתר על שוק המשרדים בת"א: "תחזיות הקורונה שהספידו את שוק המשרדים התנפצו: השוק לוהט ונמצא בתנופה עצומה, בעיקר בגלל חברות ההייטק. למרות האפשרות לעבוד מהבית, עובדים מעדיפים לעבוד במשרד יוקרתי, מה שמזניק את הביקוש. ההייטק הוא לא רק טכנולוגיה אלא גם בנקאות, שירותים ופיננסיים שהעובדים בהם מתייחסים לעצמם כמו להייטק, ודורשים משרדים יוקרתיים בהתאם". 

המצב ליזמים היום טוב בהרבה ממה שהיה לפני הקורונה

מבין המשתתפים בפורום: אבי ארד שותף וראש מחלקת נדל"ן, תכנון ובניה גולדפרב זליגמן ושות'; אבי סויצקי מנהל מחלקת עסקאות מקרקעין , שרקון בן עמי אשר ושות' עו"ד; אוהד דובדבני שותף במחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית  AYR - עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות'; אור קראוס שותף מנהל קראוס, אביחצירא משרד עורכי דין; אילן שרקון  שותף מייסד שרקון, בן עמי, אשר ושות' משרד עורכי דין; אלדד כורש, שותף בכיר פישר (FBC & Co.); אלדר אדטו, ראש מחלקת נדל"ן, ברנע ג'פה לנדה; ארז תיק, ראש מחלקת נדל״ן ומלונאות, ליפא מאיר; ארנון יהב , שותף מנהל, יהב דינה ושות' חברת עורכי דין; דורון אריאל,  שותף , דורון אריאל ושות' משרד עורכי דין; דיויד אמיד, שותף מנהל, ש. בירן ושות’, משרד עורכי דין; דן הלפרט, מייסד ובעל המשרד דן הלפרט משרד עורכי דין ונוטריון; דניאל בכר, שותף מנהל GBK ושות' משרד עורכי דין ונוטריון; דפנה זינגר, שותפה מנהלת ומנהלת מחלקות נדל"ן והתחדשות עירונית שניצר, גוטליב, סאמט ושות'; אורית קוך, שותף מייסד, זיו שרון ושות' משרד עו"ד; חגי אדורם, שותף מנהל אדורם ושות'; חגית בבלי, שותפה בכירה במחלקה הנדל"ן, יגאל ארנון ושות' עורכי דין; חני אבינרי, ראש מחלקת נדל"ן, מיתר | עורכי דין; יוסי מילר, שותף מייסד מילר ושות' משרד עורכי-דין; יריב הראל , שותף מייסד גולדבלט גינדס יריב - עורכי דין; מאיה נקיטה, מנהלת תחום מיסוי מקרקעין, אודי ברזלי עורכי דין; מורן גור ,בעלים שותף רייסמן גור דויטש משרד עורכי דין ונוטריון; פילפ קוסקס,  מייסד ובעלים פיליפ מ. קוסקס ושות', משרד עו"ד ונוטריון; צבי שוב מומחה לתכנון ובניה ונדל"ן, צבי שוב משרד עורכי דין; צוריאל פיקאר, ראש מחלקת נדלן, הרצוג פוקס נאמן; רווית סיני, מייסדת ובעלים רוית סיני משרד עו"ד; רוני איל -להב, שותפה מייסדת בוסי ,נגבי,אביאני,כהן ,איל ושות' משרד עורכי דין; רועי בר יוסף, מנהל תחום, נדל"ן והתחדשות עירונית , בר יוסף, נאוי, תורג'מן משרד עורכי דין; רן ברא"ז , שותף, מנהל מחלקת נדל”ן, התחדשות עירונית ותמ"א 38 , לוי טילר, נרדיה, הר-צבי, ברא"ז ושות' - חברת עורכי דין; שלומי כהן, ראש תחום נדל"ן, גורניצקי ושות'; שמואל שוב, שותף מנהל שוב ושות' משרד עורכי דין; תמי פירון – סמורודינסקי שותפה בכירה וראש מחלקת נדל"ן תשתיות ומימון פרויקטים, מ. פירון ושות'; דור שחם , מנהל מחלקת נדל"ן, ארדינסט, בן נתן, טולידאנו ושות' עם המבורגר עברון: EBN.