אחד מכשלי השוק הגדלים ביותר - מעגל שוטה, בלתי נגמר שאורך שנים ועולה לכולנו כסף רב של התנגדויות וחסמים שניתן לפתור בקלות.
מדברים רבות על חסמים ובירוקרטיה כאחת מהבעיות העיקריות ליוקר מחירי הנדל"ן
ומה לא ניסו?
מסרו סמכות תכנון לועדות המקומיות; קצבו את לוחות הזמנים למתן החלטות וקידום הליכי רישוי ותכנון; משנים את עולם התכנון כך שבשנים הקרובות נראה פחות ופחות אפשרות להקלות ולא תתאפשר יותר בקשות הכרוכות בהקלה; משתדלים לאחד בקשה לאישור תוכנית עם בקשה לאישור להיתר; מעניקים לאדריכלים את זכות הרישוי עצמי ועוד.
אחד הגופים שכמעט לא שינו את סמכותו וגבולותיו הוא ועדת הערר המחוזית.
ועדת הערר המחוזית הינה גוף תכנוני, סטטוטורי, אשר מהווה את ערכאת הערעור על החלטות לאישור/דחית תוכניות וגם על החלטות לאישור/דחית בקשות להיתרי בניה.
הועדה מורכבת ממספר נציגי ציבור ובו אדריכל ועדת הערר ויו"ר אשר הינו עורך דין.
אשתף במספר עובדות ביחס לועדת הערר, בעיקר ביחס לסמכותו כערכאת ערעור בעולם הרישוי (כלומר על היתרי בניה)- כמי שנוכח בעררים רבים בועדות הערר השונות (אין האמור מטה מהווה ביקורת על אחת הועדות):
1. רק עצם הגשת הערעור, מהווה דחיה של כ-5-10 חודשים בהליך הרישוי/תכנון שכן רק ההמתנה למועד לשמיעת הערר הינה לפרק זמן זה.
2. ברוב הועדות, ממתינים פרק זמן של עוד 2-3 חודשים נוספים לקבלת ההחלטה, ולאחר מכן יש להמתין את פרק הזמן הקבוע לערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים.
3. באחוז הקרוב ל-100% מהעררים, הועדה אינה פוסקת הוצאות לצד שאינה מקבלת את עמדתו. לנתון זה השלכה מכרעת:
-לכל צד המתלבט כדאי להגיש ערעור- לכל היותר הוא יידחה. הוא 'הרוויח' זמן ללא מחיר.
-המתנגד לבקשה יכול גם להגיע ללא עורך דין, לכל היותר הערר ידחה ללא עלות מיוחדת: אין השלכות ואין הוצאות. לרכיב זה השלכה מכרעת על ירידה באיכות ומקצועיות הטענות ודרך ניהול הליכי הערר.
4. על פי החוק היבש, לא ניתן למבקש היתר לקדם את הליכי הרישוי כל עוד תלוי ועוד ערר, ובהנחה שמבקש ההיתר האומלל עוד יצליח, ממתינים לו חודשי עבודה ארוכה חזרה אל מול הועדה המקומית בהפקת ההיתר המיוחל…
5. הלכה פסוקה היא שבסמכות ערכאת הערעור על ועדת הערר (בימ"ש לעניינים מנהלים- הוא ביהמ"ש המחוזי) להתערב רק באותם מקרים שחרגה החלטתה באופן קיצוני ממתחם הסבירות, ואין ביהמ"ש נכנס לנעלי ועדת תכנון ממש, יוצא איפה שאחוז אפסי של ערעורים על קביעת ועדת הערר מתקבלים. גם כאן, לרוב, הוצאות המשפט הנפסקות אינן ריאליות. זכות ערעור שניה זו הינה זכות ואינה ברשות (באופן חריג לעולם המשפט). גם לאור כל אלו, קל מאוד למתנגד לבקשה להיתר להגיש ערעור נוסף ו'למשוך' שנה נוספת את מימוש הבקשה להיתר בניה.
וישנן נקודות נוספות שכדאי וחשוב לשים אליהן לב, אשר יוצרות כשל שוק אמיתי וחסם של אלפי יחידות דיור ותהליכים (קטנים כגדולים) שנעצרים בועדות הערר, שמהווה לדעתי האישית צוואר בקבוק של ממש, מבלי שאיש שם את הדעת אליו (וזאת עוד לפני שדנו בהשלכות ההרסניות של אובדן אמונו של האזרח במערכת וטביעתו בבירוקרטיה אשר להן השלכות משניות כמו מצב הרוח הלאומי, הגברת עבירות בניה ועוד).
דווקא על רקע לא פשוט זה, בוצעו לאחרונה תיקונים 139 ו-143 לחוק התכנון והבניה, ואפשרו לראשונה מתן היתר בניה גם בבקשה אשר מתקיים בה ערר ונקבע בסעיף 152 (ב)
(2) על אף האמור בפסקה (1), ועדת הערר רשאית להחליט, מטעמים שיירשמו, כי בנסיבות העניין אין הצדקה לעכב את מתן ההיתר, כולו או חלקו, בשים לב להיקף ההשפעה של נושא הערר על ההיתר ולאפשרות השבת המצב לקדמותו ככל שיתקבל הערר; לעניין פסקה זו, "היתר" – למעט היתר שנתן מורשה להיתר;
על רקע שינוי זה, בקיץ האחרון, מסרה ועדת הערר המחוזית צפון החלטה בערר 1020-23 תושבי שכונת נווה אלון נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נהריה ואח'.
ההחלטה תקדימית משום שמורה לעדה המקומית להפיק היתר למבקשת הבקשה למרות קיומו של הערר מחמת היותו של הערר נוגע בסוגיות שאינן נוגעות ל*עצם* זכאות המבקשת להיתר או לאלמנטים בלתי הפיכים כמו קונסטרוקציה.
ולא נשכח את העובדה (החמורה) שלא מיושמות יתר הוראות סעיף 152 כלל:
(ג) ועדת הערר תחליט בערר תוך שלושים ימים מיום הגשתו.
(ד) החלטת ועדת הערר תבוא במקום החלטת הועדה המקומית או רשות הרישוי, לפי הענין.
אם לא די בכל התופעות שתוארו, חשוב לתאר את המעגל השוטה שבעולם הרישוי, להלן תיאורו של הליך ערר שכיח ביותר:
מוגשת בקשה להיתר בניה - זו מאושרת בתנאים כאלה או אחרים.
המתנגדים מגישים ערר, אשר מתקבל בחלקו.
הבקשה חוזרת לועדה המקומית לתיקון התוכנית והגשתה מחדש. מיותר לציין כי הליך תיקון תוכנית זה אורך שנה. ואז, באורח פלא, בניגוד לכל עיקרון משפטי הנוגע ל'מעשה בית-דין' או סופיות הדיון או זכות הציבור לוודאות ולהסתמכות- מעניקות ועדות הערר זכות ערעור נוספת למתנגדים הסדרתיים.
אני מקווה שהקורא מבין את חומרת התופעה.
השתדלתי בכל מאודי עד שלב זה לתאר רק עובדות אבל כעת אשתף בחוויתי האישית-
פעמים רבות תחושתי היא שמנסות ועדות הערר לרצות את המתנגדים וכלל הצדדים לייצר מעין 'פשרה' שהיא בהכרח התוצאה התכנונית והמשפטית השגויה.
כמו כן, אני מוצא ניתוק מוחלט בין החלטות ומגמות ועדות הערר לבין מדיניות הממשלה והמועצה הארצית לתכנון ולבניה האמונות עליה.
הסובלים? הם כולנו. נוצר כשל שוק, שניתן לפתור אותו באמצעות טיפול נכון בסמכות ונהלי העבודה בועדות הערר ובישום החוק.
לא בכדי, אנחנו רואים שתהליכי רישוי שאמורים להיות מאושרים או מתוקנים ואז מאושרים בתוך 4 חודשים כמו בכל מדינה אחרת ב OECD לוקח למבקשי בקשה 3-5 שנים להתחיל בבנייה.
למשך זמן זה השלכות כלכליות הרסניות; בודאי בעולם ריבית גבוה- עלויות מימון המעמיסות על יוקר הנדל"ן; חוסר וודאות אשר משמעותה בין היתר היא כספית; השינוי בטעמים ובצרכים בתקופת זמן שכזו (שכן חומרים או צרכים או מאפיינים אותם תכנוני בבקשה לרישוי לפני 5 שנים כבר אינם רלוונטים עת שהתחילו הבניה) וזה עוד לפני שהגעתי לתאר כדוגמה חיה את המשפחה המבקשת, שלפני 5 שנים היה לה ילד שרצתה עבורו תוספת חדר וכעבור 5 שנים הוא בכלל עזב את הבית לצבא ואין עוד צורך בחדר זה וההשקעה הכספית ירדה לטמיון (כדוגמה אחת מיני רבות לטעמי החיים שמשתנים בפרק זמן בלתי סביר זה).
כולי תקווה, שמגמת ההגמשה מתיקוני החוק ומהערר שצויין תימשך.
אני תקווה שהן הנבחרים בבחירות לרשויות המקומיות והן הממונים לתפקידים במנהל התכנון. יכירו את השטח, את בעיותיו, את צרכיו ואת צווארי הבקבוק האמיתיים- הן על מנת לשפר את הטיפול, והן בכדי להביא לתיקון ראוי של החוק בנושאים אלו.
מאת עו"ד זיו לוטן מייסד ובעלים
לייעוץ עם עורך דין בתחום לחץ כאן