המתמטיקה המוזרה של ההתחדשות העירונית

בהתחדשות עירונית פועלת מתמטיקה מוזרה: אחד ועוד אחד נותן הרבה יותר משניים, והתוספת המתקבלת מן החיבור איננה רק כמותית אלא גם איכותית. ככל שמגרשים נפרדים מצטרפים יחד וככל שקנה המידה של ההתחדשות גדל, כך נפתחות אפשרויות חדשות לשינוי מהותי ושיפור המרחב העירוני. על מנת להבין את משמעותו של שינוי זה, יש לבחון את התפתחות המודלים השונים של ההתחדשות העירונית בישראל במהלך עשרים השנים האחרונות. מבט פרספקטיבי זה מראה כיצד כל הגדלה בקנה המידה של ההתחדשות אפשרה גם שינוי מהותי בפתרון התכנוני המוצע.

הניצנים הראשונים של גל ההתחדשות העירונית בישראל הופיעו במסגרת תמ"א 38, שנכנסה לתוקף בשנת 2005, אשר הוסיפה זכויות בנייה תמורת חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה. מסגרת זו, אשר התקיימה בקנה המידה של הבינוי הקיים, אפשרה חיזוק של מבנים קיימים, תוספת ממ"דים, ומתן פתרון נגישות בבניין באמצעות תוספת מעלית. התכנית הוסיפה קומות ויחידות דיור על גבי המבנה בתמורה לחידושם של המבנים וחיזוקם, אך הפתרון שהתקבל היה תוספת קוסמטית בעיקרה. חזיתות המבנה חודשו, ושופרה עמידותו הקונסטרוקטיבית, אך מבנהו היסודי, העמדתו, ועקרונות תכנונו לא עברו שיפור. יתרה מכך, תוספות הבנייה על גבי המבנה הקיים יצרו פתרונות מאולצים ומגושמים, ופגעו בערכיהם התכנוניים של המבנים המקוריים. קנה המידה הקטן של השינוי והגבלתו לתוספת בלבד הגבילו את האיכות התכנונית ומנעו שינוי מהותי של המרחב.

חמש שנים מאוחר יותר, התיקון השני לתמ"א 38 (תמ"א 38/2 - פינוי-בינוי), שנכנס לתוקף בשנת 2010, הגדיל את קנה המידה של השינוי והוסיף לכלים התכנוניים אמצעי דרמטי נוסף: הריסתו של המבנה הקיים. לא עוד בניין ישן עם תוספות וטלאים, אלא מבנה חדש המתוכנן מראשיתו באופן כולל ושלם. ההריסה והבנייה מחדש אפשרו ניצול טוב יותר של שטח המגרש, הוספת פתרונות חנייה תת קרקעיים, לובי ושטחי שירות, ויצירת מבנה שלם, המתוכנן בצורה מיטבית ללא אילוצים קודמים. האיחוד של שני מגרשים קטנים לבינוי משותף אפשר בנייה מרווחת יותר ופתרונות טובים יותר להעמדת הבניין, למערכות טכניות ולמרתפי חניה וכך שיפר את התוצאות התכנוניות.

אולם ההיקף המוגבל של המגרש הבודד או צמד המגרשים הותיר את ההשפעה התכנונית ברמה מקומית בלבד. ההעמסה של דירות נוספות על התשתית העירונית הישנה, ללא תוספת שטחי ציבור, שטחים פתוחים ופארקים, יצרה בעיות בחלק מהשכונות והגבילה את יכולת השינוי. יישום ההתחדשות במגרשים קטנים הצריך פתרונות נפרדים למערכות טכניות, סילוק אשפה, וכניסות נפרדות לחניה לכל מגרש, וכך נוצרה סביבה עירונית עמוסה וצפופה, ללא אפשרות לשינוי מהותי של המרחב.

קשיים אלו הובילו למגמה אשר התפתחה באופן המשמעותי ביותר בעשור האחרון, ובה תהליך הפינוי-בינוי איננו מיושם במבנה בודד ("התחדשות בניינית") אלא בהתחדשות עירונית מתחמית. תוספת של כמה מגרשים למסגרת משותפת איננה רק מאפשרת כלכליות לפרוייקט, אלא משנה לגמרי את המשוואה התכנונית. הגדלת קנה המידה מאפשרת לבחון בתוך גבולות הפרוייקט אפשרויות בינוי שונות ומגוונות - ריכוז של הבינוי בחלק מהמתחם והשארת שטחים פתוחים, שילוב בנייה של מגדלים ומבנים מרקמיים, יישום טיפולוגיות בינוי שונות, עירוב שימושים, והקצאת שטחים וזיקות הנאה לציבור ולרווחה העירונית. הממשק הרחב עם הסביבה מאפשר דרכים רבות שבהן המתחם יכול לשפר את הקישוריות והמרחב: המתחם יכול לאפשר מעבר של שביל, דרך או כביש חדש; הוא יכול להוסיף רחבת מסחר או כיכר עירונית. ההתחדשות המתחמית מהווה הזדמנות חד-פעמית לתיקון המרחב העירוני ולשינוי מהותי של ליקויים וחוסרים בסביבה הקיימת. באופן זה המתחם איננו רק מתפקד אוטונומית אלא הוא גם מעצב את סביבתו ויוצר מרחב עירוני עשיר ורציף. המתמטיקה המשונה של ההתחדשות העירונית מאפשרת לצבור שינויים נקודתיים ולהשתמש בהם כמכפיל כוח לשינוי המרחב.

השינוי בקנה המידה של ההתחדשות העירונית משנה את ההתייחסות לקנה המידה הקטן. בעוד שבניין שעבר הריסה ובנייה לפי תמ"א 38/2 היה יכול להיחשב בעבר כהצלחה בתהליכי ההתפתחות העירוניים, הרי שבקנה מידה גדול יותר הוא עלול להוות מכשול - הפרעה המונעת תהליכי התחדשות רחבים יותר. המבנה המקורי הישן היה יכול להיות במסלול הריסה, אך כאשר הוא חודש במסגרת תמ"א 38 הוא כבר איננו מתאים להיות חלק מהתחדשות עירונית מתחמית. כך תיקונים ושינויים קטנים עלולים לתת מענה למגרש בודד, אך לקבע בעיות תכנוניות מהותיות שקיימות במרחב העירוני ושכבר לא תהיה הזדמנות אחרת לתקנם.

מודל ההתחדשות העירונית בישראל מבוסס על הכוחות של השוק הפרטי – יזמים המרכזים בעלי דירות ומקדמים פרוייקטים לצורך רווח כלכלי משותף. מודל התחדשות כזה עלול לשים דגש על הצרכים של המגרש בפני עצמו, ולהתמקד בו בראייה צרה כמתחם מנותק. אך על מנת לקדם בצורה נכונה את תהליכי ההתחדשות העירונית יש לראות את ההשפעה הסביבתית - כיצד הפרוייקט משפר את המרחב סביבו ותורם להתפתחותו. מוקד העניין איננו רק דיירי הפרוייקט או היזם של התכנית, אלא גם עוברי אורח, תושבים ושכנים אשר חולקים יחד את האינטנסיביות העירונית המשותפת.

בשנים האחרונות מסתיימת בהדרגה התחולה של תמ"א 38 כתכנית ארצית כוללת, והיא מוחלפת במקום זאת בתכניות עירוניות פרטניות. תכניות אלו, המאושרות בנפרד לכל עיר, מתייחסות למאפייני הבינוי העירוני ולהרכב השכונות, ומנחות את סוג ההתחדשות בהתאם לחזון העירוני הכולל. התכניות מחלקות את העיר לאיזורים שונים, ביניהם איזורים המיועדים להתחדשות בניינית ואיזורים המיועדים להתחדשות מתחמית ולתכניות פרטניות. הרגישות התכנונית אשר מתקיימת בקנה המידה העירוני מאפשרת כעת להתייחס באופן מותאם לאיזורים שונים ולתת את הפתרון הנכון ביותר למאפייני המקום. במקומות מסויימים - התחדשות בניינית תיתן את המענה הנכון, אך במקומות שבהם יש מורכבות ופוטנציאל עירוני - התחדשות מתחמית תיתן את הפתרון התכנוני השלם, אשר גדול מסך מרכיביו, ואשר מהווה מכפלת כוח לתיקון הסביבה העירונית.

מאת שלמה שטראוס, אדריכל שותף, רן בלנדר אדריכלים

***

כתבה שיווקית בחסות רן בלנדר אדריכלים; הכתבה נערכה על ידי מערכת Duns 100.