מעיר רפאים לעיר חכמה: האתגרים וההזדמנויות של ההתחדשות העירונית בפתחה של 2026

מדינת ישראל נמצאת כיום באחת מנקודות המבחן הגורליות ביותר בתולדותיה בתחום התכנון והבנייה. מצד אחד, אנו עדים למצוקת היצע דיור שהולכת ומחריפה, ומצד שני לתשתיות מזדקנות בלב אזורי הביקוש שאינן מסוגלות עוד לשאת את העומס הדמוגרפי כאשר בתווך, ניצבת ההתחדשות העירונית.

מה שהחל לפני שני עשורים כניסיון "קוסמטי" לחיזוק מבנים בודדים, הפך למוצא האחרון של ערי ישראל מקיפאון אורבני. אך למרות חשיבותה הקריטית, ההתחדשות העירונית נלחמת כיום על חייה מול שילוש לא קדוש: ריביות גבוהות, ביורוקרטיה מתישה ופערים חברתיים שמאיימים לקרוע את המרקם העירוני.

השינוי המשמעותי ביותר שעבר התחום בשנים האחרונות הוא המעבר מתמ"א 38 המסורתית למסלולי פינוי בינוי מתחמיים ול"חלופת שקד". מבחינה תכנונית, מדובר במהלך מתבקש. הניסיון לעבות מבנים בודדים בלב שכונות צפופות הוכח במקרים רבים ככשל. הוספת עשרות דיירים לבניין קיים מבלי להרחיב את המדרכה, מבלי להוסיף כיתות גן ומבלי לשדרג את מערכות הביוב והחשמל, יצרה לעיתים "סלאמס" מודרניים.

ראייה מתחמית, לעומת זאת, מאפשרת למתכננים לבצע "ניתוח לב פתוח" בשכונה. היא מאפשרת להפריש קרקע לצרכי ציבור, לייצר ריאות ירוקות ולתכנן פתרונות תחבורה חכמים עוד לפני שהטרקטור הראשון עולה על השטח. אולם, לאתגר הזה יש מחיר כבד: זמן. פרויקט מתחמי ממוצע בישראל לוקח בין 10 ל-15 שנים מרגע הרעיון ועד לאכלוס. בקצב הזה, אנחנו לא פותרים את משבר הדיור אנחנו רק מתעדים אותו בזמן אמת.

ואולם, אי אפשר לדבר על נדל"ן ב-2026 מבלי להתייחס לעלות המימון. עידן "הכסף הזול" חלף מהעולם, והריביות הגבוהות הפכו את היזמים לבררנים מאי פעם. אם בעבר יזם היה מוכן להסתכן בפרויקט עם רווחיות גבולית, הרי שכיום, תחת תקן 21 (הבוחן את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים), פרויקטים רבים פשוט נתקעים בגלל חוסר כדאיות.

הבעיה מחריפה שבעתיים כאשר יוצאים מ"מדינת תל אביב". בפריפריה הגיאוגרפית, שם ערכי הקרקע נמוכים, המודל הכלכלי של פינוי בינוי פשוט לא עובד ללא סבסוד ממשלתי עמוק. המדינה לא יכולה להמשיך להיות "צופה מן הצד" הממתינה שהשוק הפרטי יפתור את כל תחלואיה.

על כן, יש לייצר מנגנונים של השלמת הון מצב בו יזם מקבל מקרן השלמת הון של המדינה סכום כסף המשלים לרווחיות מינימלית הנדרשת לפרויקט או לחילופין ניתן להציע הטבות מיסוי לפרויקטים בפריפריה. בלי צדק חלוקתי בנדל"ן, הפריפריה תישאר מאחור, חשופה ומיושנת, ואנו עדים שאלה המקומות שהכי צריכים התחדשות ומיגון.

אחד הכשלים המהותיים בשיח על התחדשות עירונית הוא ההתייחסות לדיירים כאל מכשול ביורוקרטי או כאל אוסף של מטרים רבועים. התחדשות עירונית היא בראש ובראשונה אירוע חברתי. המעבר ממבנה נמוך ואינטימי למגדל בן 25 קומות יוצר הלם תרבותי וכלכלי עבור הדיירים הוותיקים. רבים מהם, במיוחד קשישים ומשקי בית בעלי הכנסה נמוכה, מוצאים את עצמם בבניין מפואר אך עם דמי ניהול ותחזוקה שאינם יכולים לעמוד בהם.

התחדשות עירונית אחראית חייבת לכלול מנגנונים של קרנות תחזוקה ארוכות טווח, שיסובסדו על ידי היזמים או המדינה, כדי להבטיח שהדיירים המקוריים לא יידחקו החוצה בתהליך של "ג'נטריפיקציה" דורסנית. עיר שלא תשכיל לשמור על הגיוון האנושי שלה בתוך המגדלים החדשים, תמצא את עצמה עם שכונות רפאים של דירות להשקעה, ללא רוח חיה וקהילה תומכת. יש לקחת את הקרן הזו כמובן בדו"ח הכלכלי ובתקן 21 על מנת לאפשר זכויות ליזם שאותן ימכור על מנת להעמיד את הקרן תחזוקה.

המציאות הביטחונית של השנים האחרונות העניקה להתחדשות העירונית משנה תוקף שאינו רק כלכלי, הוא קיומי. מאות אלפי יחידות דיור בישראל עדיין חסרות ממ"ד, ובמקרים רבים מדובר במבנים שגם אינם עמידים בפני רעידות אדמה. במובן הזה, כל פרויקט של פינוי בינוי הוא למעשה "כיפת ברזל" אזרחית.

העיכובים של רשויות מקומיות באישור תוכניות בשל ויכוחים על היטלי השבחה או על "צפיפות יתרה" הם לעיתים הימור על חיי אדם ולכן הגיעה העת להכפיף את שיקולי התכנון לשיקולי המיגון הלאומי. כלומר, עירייה שתעכב פרויקט התחדשות עירונית ללא סיבה תכנונית כבדת משקל, צריכה לתת על כך את הדין.

כדי להפוך את ההתחדשות העירונית למנוע הצמיחה של ישראל בעשור הקרוב, יש לפעול בשלושה ערוצים מקבילים: הראשון, קביעת זמני מקסימום מחייבים לקבלת החלטות בוועדות התכנון, תוך הענקת סמכויות נרחבות יותר לוועדות המקצועיות על חשבון שיקולים פוליטיים.

השני, תמרוץ לפריפריה, מעבר ממילים למעשים דרך קרנות ממשלתיות שיבטיחו רווחיות יזמית באזורי סיכון ביטחוני, גם אם ערך הקרקע אינו מצדיק זאת כרגע.

המישור השלישי הוא דגש על צרכי הקהילה, פתרונות תחזוקה ארוכי טווח ושימור שטחי ציבור בתוך הפרויקטים.

אנחנו בדן נדלן מאמינים שפרויקט מוצלח נמדד באיכות החיים שהוא מייצר עשורים קדימה ולכן לקחנו זאת בחשבון בתכנון הרובע החדש שאנו בונים בחדרה תכנון הוליסטי MASTR PLAN. הרובע החדש מציע שדרה ירוקה רחבת ידיים המחברת את דיירי הפרויקט ליער חדרה, לצד מתקני קהילה ושירותים מתקדמים. הפרויקט משלב מגורים מסחר ומבני ציבור במיקום אסטרטגי בלב ההתחדשות העירונית של חדרה, עם דגש על קיימות גינון ורטיקלי ותכנון מתקדם.

לסיכום, התחדשות עירונית היא ההזדמנות הגדולה ביותר שלנו לעצב מחדש את החיים בישראל. אם נדע לשלב בין הצרכים הכלכליים של היזמים, הצרכים התכנוניים של הערים והצרכים הקיומיים של התושבים, נוכל להפוך את ערי ישראל למודל עולמי של חוסן, קדמה וקהילתיות. הזמן לפעול הוא עכשיו לפני שהבניין הבא יקרוס, או שהמשבר הבא ידפוק בדלת.

הכותב הוא עו"ד רועי גלעד דורון, משנה למנכ"ל ומנהל התחדשות עירונית, דן נדל"ן מקבוצת דן https://dannadlan.com/