פורום duns 100 מבית דן אנד ברדסטריט כינס ביום חמישי האחרון את בכירי הנדל"ן בתחום ההתחדשות העירונית, בראשות דורון כהן, יו״ר דן אנד ברדסטריט ישראל ובהשתתפות עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כדי לדון על הנושאים הבוערים בתחום במלון דיוויד אינטרקונטיננטל בתל אביב.: מחירי הדיור חסרי התקדים, הרפורמות של הממשלה ותל אביב שהפכה לעיר היקרה ביותר בעולם.

״ענף ההתחדשות העירונית עומד עד כה בשנת 2021 על פדיון של למעלה מ-20 מיליארד ש"ח המהווים כ-20% מהפדיון המצרפי של ענף הנדל"ן למגורים בישראל", הסבירה אפרת שגב, סמנכ"לית דאטה ואנליזה בדן אנד ברדסטריט. "הצעדים אשר ננקטו לאחרונה בהיבט הרגולטורי ביניהם "חלופת שקד", הפחתת שיעור ההסכמה בפינוי-בינוי ואישור ביטול ההקלות ליזמים לא יצליחו לבדם לספק מענה עבור הביקושים ולבלום את עליית המחירים בשוק. מצד המדינה נדרשת התערבות משמעותית יותר בצד ההיצע, בין היתר בעמידה ביעדי הפרויקטים בפריפריה. כיום יש כ-30 אלף יח"ד בהתחדשות עירונית אשר נמצאות בבניה ואנו צופים שמספר זה ימשיך לעלות גם בשנה הבאה".

"בקבינט הדיור הקרוב תגיע החלטת ממשלה שעוסקת בהתחדשות עירונית בפריפריה", ציינה עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. "הצלחנו לגייס תקציבים משמעותיים בהיקף של כ-400 מיליון שקל בעבור קידום תהליכים בתחום ההתחדשות העירונית בזכות הקשרים הטובים של שר הבינוי והשיכון מול שר האוצר. כשיקצו תקציב לתגבור כוח האדם ברשויות המקומיות זה יקצר ב-80% את הבירוקרטיה". 

דורון כהן ועינת גנון בפורום duns 100
דורון כהן ועינת גנון בפורום duns 100

במסגרת הפורום עסקו ודנו בכירי הענף בנושאים שעל סדר היום המקצועי ביניהם: התקנות החדשות המאפשרות את  הורדת אחוז הסכמת דיירים, תמ"א 38- מה צופן העתיד, סכנת קריסת הבניינים בארץ והפעולות בהן המדינה יכולה לנקוט, כיצד ניתן לייצר כדאיות בפריפריה ונושאים נוספים. 

גנון התייחסה גם להליך היטלי הבניה והתגבור הנחוץ בכוח האדם. "בעניין היטל השבחה עשינו עכשיו מהלך משמעותי ושינינו את הסדרי החקיקה הקיימים. חוסר הודאות היה עצום. יש מספר מתודולוגיות לחישוב היטל ההשבחה וגם לזה נתנו את דעתנו וקבענו ששר המשפטים יקבע בתקנות את אופן החישוב במסודר", ציינה. "עצם זה שזה נכנס לחקיקה זהו הישג מאוד משמעותי. אני מסכימה שהדיונים בוועדות ערר לוקחים הרבה זמן. התחום הזה הינו בסמכותה של שרת הפנים ויש עוד הרבה עבודה לעשות. בהקשר לעררים על התכנית של תמ״א 38, הכנסנו לאחרונה נציג שלנו שישב בוועדות וייתן את האינפוט המקצועי שלו". 

"אין ספק שאנחנו לא יכולים למנוע או צריכים למנוע מראשי ערים להיות מעורבים", הוסיפה. "זה לא עוד לעיתים אני מסכימה שהכוח שראשי ערים לקחו הוא מרחיק לכת ואנחנו כממשלה נתנו להם את האפשרות לקיים את זה. אין כרגע צפי לשינוי על הפרק. שרת הפנים מדברת על העצמת הסמכויות של הרשויות המקומיות. אם זה יבוא יחד עם תוספת כוח אדם והתמקצעות זה יכול להיות משהו חיובי". 

עינת אלון, משנה למנכ"ל א.ש.ל.י חברה לבניה: "אישור חוק ההסדרים הוא צעד מבורך ונדרש שהתעכב לשווא, אולם מתכונת החוק כפי שעבר השאירה בחוץ נושאים מהותיים, דוגמא לכך היא ההחלטה כי הורדת הרוב הדרוש תחול על פרויקטים בפינוי בינוי אך לא על פרוייקטים בהליך תמ"א 38/2, הפחתת הרוב הוא אינטרס משותף לבעלי הקרקע וליזם. היתרון בתיקון אינו באפשרות להגיש תביעות נגד רבים, מי שחושב כך טועה. מדובר ביכולת לקצר זמנים ולתמרץ את כל הגורמים ובאופן זה להביא לכך שהפרויקט ייצא לדרך בזמן קצר יותר, גם כי חלק מבעלי הקרקע מחכים לחתום לאחר חתימת הרוב הדרוש, וגם משום שאם כבר יש מתנגד לפרוייקט, ניתן יהיה להגיש תביעה בשלב מוקדם יותר ובכך לחסוך זמן יקר. קיצור הזמנים והעלאת התכנות הפרויקט יביאו להוצאת עוד דירות חדשות לשוק במציאות של מחסור בהיצע ובהתחלות בניה ועשוי לאזן את הדהירה של מחירי הקרקעות והדירות".

הקשיים בהוצאת פרויקטים לפועל: "נתקלים בחסמים קטנים שתוקעים את כל התהליך"

אסף סימון, מנכ״ל אפריקה התחדשות עירונית התייחס לפעילות המדינה בתחום ההתחדשות העירונית. "המדינה השכילה לעשות בשנים האחרונות והדביקה פערים בתחום התכנון", ציין. "ברמת התכנון המדינה משיגה את היעדים אך משם ועד להיתר הבניה אנחנו בכשל מטורף. לא יכול להיות שלוקח שלוש שנים לקבל היתר בניה. צריך להציף את השוק בתוכניות המאושרות להיתרי בניה". 

עומר גוגנהיים, משנה למנכ״ל אשדר הוסיף: "כשמגיעים לוועדות והן שוקלות להתנגד ליוזמות הבניה שלנו ולעמוד בדרכנו, ניכר שהן לא מבינות את צו השעה. צריך לבחון את הדברים בצורה מותאמת למציאות. היטל ההשבחה גם כן מפריע בדרך וזו בעיה שצריכה להיות עבורה פתרון. אנחנו נתקלים בכל מיני חסמים קטנים שתוקעים את כל התהליך. אם לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תהיה את הסמכות לפעול ולעשות נוכל אולי להגיע לפתרונות טובים ומהירים יותר". 

אפרת שגב, סמנכ"לית דאטה ואנליזה בדן אנד ברדסטריט (צילום: אפרת-יעל צור)
אפרת שגב, סמנכ"לית דאטה ואנליזה בדן אנד ברדסטריט | צילום: אפרת-יעל צור

"דיברנו על רווחים ואנחנו באמת מרוויחים הרבה כסף", הוסיף משה קורן, מנהל פיתוח עסקי בחברת אזורים. "יש פה בעיקר משבר אמון לאור מה שקרה בשוק ולאור חוסר תפקוד של המדינה. אנשים לא מאמינים שדברים יקרו ושההיצע יגדל. יש לנו מספיק הון להוציא פרויקטים אך אנחנו נתקלים כל הזמן בחסמים שלא מאפשרים לנו להתקדם עם הפרויקטים. אני חושב שיש אנשים או גורמים שיש להם אינטרסים להשאיר את המצב כמו שהוא. כנראה שיש גורמים שמעדיפים שהכוח יישאר אצלם ושיאפשר להם להמשיך בצורה הזו". 

"כל עוד ראשי הערים לא רוצים עוד תושבים הם לא יבנו" 

אמיר לוטן, מנהל תחום התחדשות עירונית בחברת לוינשטיין התייחס להליכים הנדרשים ברשויות המקומיות. ״אני לא מבין את הטמטום שבו הפקידים בעירייה לא מספיקים לעבור על הבקשות תוך 90 ימים ואז הן נופלות", הוא תוקף. "לא יכול להיות שאנו משקיעים זמן ומגישים את הבקשות שיקדמו את הפרויקטים ובגלל חוסר עמידה בזמנים תוך שלושה חודשים אנחנו צריכים להתחיל את כל ההליך מחדש. ועדת ערר צריכה ללכת עם מדיניות הממשלה, להוסיף יחידות דיור ולהתאים את עצמה לתכניות והישגים הנדרשים״.

גידי מוזס, מנהל החטיבה להתחדשות עירונית אקרו נדל״ן הוסיף: "כל עוד ראשי ערים לא רוצים עוד תושבים, הם לא יבנו. הממשלה יכולה לעשות מה שהיא רוצה אבל אם ראשי הערים לא ירצו לבנות הם לא יבנו. אם נדע לטפל בעיריות שירצו בהתחדשות עירונית נוכל להגדיל את ההיצע והשוק ימשיך לצמוח".

רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ומנכ״ל קבוצת מזרחי ובניו התייחס לקושי מול ראשי העיריות: ״ראש עיר שלא מאפשר תמ״א 38 הוא פושע, הוא בריון. אנחנו מדברים על 20,000 בניינים שיהרסו בין אם נהרוס אותם או שמא הם יקרסו. אנחנו מתעסקים עם כל מיני פקידונים שמתעללים בתהליכים שאנחנו מנסים לקדם. חייבים להקים מנגנון פשוט של אנשי עבודה ועשיה. שמעתי את הבדיחה שמאריכים בעוד שנה את תכנית תמ״א ופינוי בינוי, צריך לפחות עוד עשר שנים כדי להגיע לתוצאות מועילות. יושבים בעריית בת ים חבורת מטומטמים שיש להם 500 מיליון ש״ח על הרצפה והם רק צריכים להתכופף ולהרים אותם. אנחנו נמצאים בצו שעה ודברים צריכים להשתנות״.

רון חן, מנכ״ל אנשי העיר התייחס להליך רישוי עצמי: ״תל אביב היא קטר הנדל״ן של המדינה. הרישוי חייב לקבל שינוי מהותי. אם לא נעבור לרישוי עצמי לפחות בחלק מהפרויקטים לא נוכל להתקדם לשום מקום. לא צריך לעבור בכל התחנות בשלב הרישוי בכל פרויקט זה מיותר ולוקח הרבה זמן״.

פער משמעותי בין היצע יחידות הדיור לבין הביקוש 

חמי שאול, מנהל חטיבת מגורים בוטיק קרסו נדל״ן התייחס לפער בין ההיצע לביקוש בשוק. "יש פער גדול מאוד ביחידות הדיור בין ההיצע לביקוש", הסביר. "לא צריך להיות כלכלן בכיר כדי להבין שהדבר הזה הוא אסון. התכניות הממשלתיות שעומדות בפתחנו הן טובות. חלופת שקד בבסיס על תמ״א 38 וקיצור הזמנים יכולה לתת וודאות. זה מה שיזם רוצה בתחום ההתחדשות העירונית. צריך את הרשויות המקומיות לשתף יותר בתוך ההליך הזה״.

מיכל גור, מנכ״לית חברת אלמוגים הוסיפה: ״מס הרכישה לא ישפיע על המחירים. הבעיות בענף הן כל כך עמוקות שזה באמת טיפה בים. אנחנו נמצאים במצב שהרכבת כבר טסה ואני לא רואה שיכול שינוי בשנתיים הקרובות. רק בעוד ארבע חמש שנים נראה את הפתרון. אנחנו נהנים מהעלייה של המחירים אך גם מתמודדים עם עליית מחיר הקרקע. אנחנו רואים שהבעיה היא גאוגרפית יותר מאשר כללית. בתל אביב יש בעיה של היצע ורוב הפתרון מגיע מהתחדשות עירונית. מחוז תל אביב יסבול מעליות מחירים ניכרות בשנים הקרובות. אני חושבת שצריך להקטין את הדירות ולתת יותר דירות. חברות הנדל"ן ובראשן היזמים קוראות לממשלה ולגורמים הרגולטורים לסייע בקידום תהליכי האישורים ומוכנות לשאת בהוצאות העסקת כוח אדם בתוך הרשויות העירוניות שיסייעו לצמצום הזמנים וקידום הפרויקטים". 

טל קידר, מנכ״ל קידר מבנים התייחס להפסקת הליכי תמ"א 38. ״תמ״א 38 זה פתרון שלקח הרבה שנים אבל הוא עבד", טען. "כל החלופות שמציעים כרגע הן עוד באוויר ומכניסות את השוק לחוסר וודאות. חייבים להאריך את התמ״א לעוד הרבה זמן כדי להמשיך את יציבות ופעילות ענף ההתחדשות העירונית". 

מבין המשתתפים בפורום: אושרי מנקריז, מייסד ומנכ"ל אלמגורים השקעות ונדל"ן, אייל רז, מנכ"ל קנדיין גרופ נכסים והשקעות, איתמר בן שלום  מנכ"ל משותף, בן שלום יהושע, אלעד אפרגן בעלים ס.א. ישראל-אירופה יזמות ושיווק נדל"ן בע"מ, אמיר לוטן, מנהל מח' התחדשות עירונית קבוצת משולם לוינשטין הנדסה וקבלנות, אייל שריפי, מנכ"ל איוויב נדל"ן בע"מ, אסף סימון, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית בע"מ, אריאל רחמים, סמנכ"ל כספיים יהודה רחמים חברה לבניין בע"מ, בן קטה, מנכ"ל קטה יזמות בניה והשקעות 2002 בע"מ, גיא חליפי, בעלים אבירים א.ג.ש. בע"מ, בן ששון, מנכ"ל ובעלים ישראמיש השקעות בע"מ, גידי מוזס, מנהל החטיבה להתחדשות עירונית אקרו נדל"ן, גיל שנהב, מנכ"ל כנען שנהב, דנה סנדר, מנכ"ל ובעלים ארנו קפיטל, הדר אהרון, מנכ"ל קנדיין גרופ נכסים והשקעות, חמי שאול, מנהל חטיבת מגורים בוטיק קרסו נדל"ן, טל קידר, בעלים    קידר מבנים, יאיר מרק, מנכ"ל משותף לאונרדו בונים עתיד, יוסי הררי, שותף מנהל קבוצת גרניט, יוסי חסון בעלים החברה לחיזוק מבנים, יוסי מוסרי, בעלים מולטילנד בע"מ, יוסף זלוזנקו, יו"ר קבוצת בקרה, יעקב סיסו, מנכ"ל יסודות מעטפת פיננסית ליזם בע"מ, ישראל יעקב, בעלים ישראל יעקב שמאות מקרקעין, מוטי טפירו, מנכ"ל חברת טפירו, אנשים בונים לאנשים, מיכל גור, מנכ"ל אלמוגים, נוי דותן, סמנכ"לית פיתוח עסקי אלמוגים, משה קורן  סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית אזורים בנין, משה שרון, בעלים סיטי פרויקטים, ננה חן משנה למנכ"ל ראדקו התחדשות עירונית מבית רפאל, עו"ד סיון כהן יועצת משפטית, סמנכ"לית פיתוח עסקי יובלי תל אביב, יזמות נדל"ן, עודד ורנר מנכ"ל פיק התחדשות ע.פ בע"מ, עומר בן צור, בעלים ומנכ"ל משותף קבוצת בן צור, עומר גוגנהיים משנה למנכ"ל אשדר חברה לבנייה, עינת גנון סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ,עמית בלומנפלד מנכ"ל אוראקל יזמות נדל"ן בע"מ, עמית טל בעלים ומנכ"ל בוני רעננה התחדשות עירונית בע"מ, צורי סעאדה, מנכ"ל ובעלים למיר ניהול יזמות ופרוייקטים בע"מ, רון חן מנכ"ל אנשי העיר פרויקטים בע"מ, רוני מזרחי יו"ר קבוצת מזרחי, רוני מינקוב, מנכ״ל החברה להתחדשות עירונית היי גרופ, שחר רז בעלים ד.ר. חיזוק ובינוי בע"מ, עינת אלון משנה למנכ"ל אשלי ישראל יעקב, ישראל יעקב שמאות מקרקעין.