ראש העיר גבעתיים: "דואגים קודם לתכנון העיר, מי שחושש למיגון בדירה יכול לחזק אותה בעצמו"

דן אנד ברדסטריט כינסה את בכירי ענף ההתחדשות העירונית לפורום Duns 100 השנתי. הבכירים דנו בנושאים הבוערים שעל סדר היום המקצועי בהם הצורך הדחוף במיגון האוכלוסייה ובפתרון מצוקת הדיור, הצמיחה של ההתחדשות העירונית בתוף ענף הנדל"ן, רמת הסיכון הגבוהה בענף, המחסור בעובדים, התייקרות עלויות הבנייה והמכירה ונושאים נוספים.

לצד היזמים ובכירי הענף, השתתף בפורום גם ראש העיר גבעתיים רן קוניק, שדיבר בפתח הכנס על תמונת מצב ההתחדשות העירונית בעיר: "גבעתיים היא עיר עם אוכלוסייה מאוד צעירה. יש אלפי צעירים ומשפחות שהגיעו לעיר. אנחנו סביב 45% תושבים שחיים בשכירות, אבל מגיעה גם אוכלוסייה צעירה 'הייטקיסטית' עם כסף והם רוכשים דירות. עשינו בעשור האחרון מהלכים מאוד ארוכים, כואבים, קשים, שאילצו אותנו להקפיא כמה מהלכים של התחדשות בניינית (תמ"א 38), אבל אני חושב שגבעתיים עשתה יופי של עבודה מבחינה תכנונית, מבחינת וודאות".

בהמשך לכך, קוניק פירט את העקרונות העיקריים של מדיניות התכנון העירונית. "לגבעתיים יש את ה'צירים העוקפים' - הגבולות עם רמת ותל אביב - ואלו האזורים שהחלטנו שמתאים יותר לעלות בהם לגובה ולפנות דיירים. שם זה יחסית נבלע בגרון של התושבים", הוא אמר. "אבל יש אזורים במרכז העיר שבהם אנחנו לא רוצים לעלות לגובה, זה פחות או יותר הקו המנחה".

המלחמה הזכירה לכולנו את החשיבות של מיגון, מה מצב המיגון בגבעתיים?

"אני מזכיר שלפני המלחמה כולנו חששנו ושאלנו את אותן השאלות בהקשר של רעידות אדמה. משום מה רעידות אדמה זה כנראה איזה וירוס שעבר... זה בסוף מה שיצר את ההמצאה של תמ"א 38. זה היה בגלל החשש שעדיין קיים אבל במדינת ישראל... לא ראיתי בזמנו שזה גרם לתושבים וליזמים לוותר על איזשהו מטר במרפסת לטובת דירה יותר קטנה. עם כל החשש, בסוף עדיין אנשים ימשיכו להתווכח על הכדאיות הכלכלית ועל התמורה שהם מקבלים. ולכן - וסליחה שאני אומר את זה - אנחנו קודם כל דואגים לתכנון של העיר גבעתיים. מי שחושש למיגון בדירה הנוכחית שלו תמיד יכול לחזק אותה. שואלים אותי אם חיי אדם לא חשובים - בטח שהם חשובים, אז קדימה לחתום ולהתקדם".

קוניק גם מתח ביקורת על היעדר התמיכה מהמדינה וטען כי הדבר מעכב אישורי תוכניות והוצאת היתרים. "אני לא רוצה לדבר על העובדים בעירייה מבחינת איכות והתפוקה שלהם, אבל אי אפשר לצפות מאנשים שמרוויחים 8,000 שקל... היום חברי מועצה באים בהתנדבות ועושים טובה שהם באים. צריך לתת תמריצים לראשי רשויות מקומיות", הוא אמר. "אני צריך לריב עם אנשים בוועדה המחוזית שלא היו בגבעתיים. כל אחד יכול להגיש ועדת ערר בחינם בלי לשלם שקל אגרה, וגם אם הוא מפסיד הוא לא משלם כלום -אבל הוא תקע את הפרויקט לשנתייים".

סיבה נוספת לעיכובים, המשיך קוניק, היא אי הסכמות בין דיירים, וכן יזמים שלא לוקחים בחשבון את התוכניות העירוניות: "יזמים מחתימים דיירים על פרוייקטים שלהם שאין להם קשר למה שהעירייה אומרת ומפרסמת. העיקר הם מחתימים ומבטיחים הבטחות וגורמים לעיכובים. ובעיה נוספת זה בעלי הדירות, אנשים ש-9 שנים לא מצליחים להחליט מה הצבע של הידית באינטרקום".

קודם לכן, קיבלו המשתתפים סקירה על תמונת המצב בענף מפי עו"ד שילה זברו וייס, מנהלת בכירה ב-Duns 100 דירוגים ואסטרטגיה. "אחרי תקופה של קיפאון, נדמה ששוק הנדל"ן מתקרב לנקודת מפנה", היא אמרה. "האתגר המרכזי כיום הוא לא רק לחזור לקצב בנייה גבוה, אלא לייצר ודאות אמיתית ולתת מענה למחסור החמור בדיור במרכזי הערים - מתוך ראייה של חיזוק השקעות והשגת צמיחה אמיתית. בטווח הבינוני, אם אכן תתרחש הפחתת ריבית משמעותית והתחושה של יציבות תתחזק עכשיו כשהמלחמה מאחורינו - צפויה חזרה לעלייה מתונה יותר במחירים, בעיקר במרכזי הביקוש ובאזורים שבהם קצב הבנייה החדשה מוגבל".

במסגרת הפורום התקיים גם סקר מיוחד ובו נשאלו המשתתפים האם קביעת חסמי כניסה תוכל לייצב את הענף או שתוביל דווקא להאטה במימוש התחדשות עירונית, במיוחד לנוכח הנתון לפיו אחת מכל שלוש חברות בענף מוגדרת כבעלת סיכון גבוה. 89% מהיזמים סבורים כי יש לקבוע חסמי כניסה ברורים - נתון חד שמלמד על צורך עמוק בהסדרה, העלאת רף מקצועי והתמודדות עם ריבוי שחקנים שאינם עומדים באמות המידה הנדרשות בענף מורכב ורגיש.

נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אמרה בפורום: "הלשכה הרימה את הכפפה שהייתה נחוצה. לפני חודשים ספורים השקנו אומדן עלויות בנייה שמבוסס על נתוני אמת מתוך מאות רבות של פרויקטים. הניתוח שלנו אינו נשען רק על מכרזים או הסכמים, כי כולנו יודעים שתוך כדי תנועה יש שינויים, אלא על דוחות הליווי השוטפים. הצורך נולד דווקא מיושבי ראש ועדות התכנון, מפני שכולנו רואים שאחד הנושאים המרכזיים שבהם יש פערים בין שמאי הפרויקט, שמגיע עם תקן 21 לוועדה לבין שמאי הוועדה, הוא עלויות הבנייה. היה צורך בגורם אובייקטיבי, בלתי מוטה, שישים מספרים אמיתיים על השולחן. ברגע שזה קורה, ניתן לצמצם פערים. ואם מדברים על הסרת חסמים, זה אחד החסמים הגדולים".

עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל ומנהל אגף פיתוח עסקי והתחדשות עירונית באקטרום מגורים, אמר בפורום: "אני רוצה לחזק את הדברים שאמר ראש העיר. יש שיפור משמעותי מבחינת מהנדס העיר. הכל מתחדש בעיר. יש לנו מתחם גדול (מתחם חנה סנש), יש פגישה מתוכננת עם מהנדס העיר בחודש הבא. כל האיזור הזה הוא איזור מתפתח שיש הרבה מה לעשות שם, יש לנו הרבה רעיונות מה לעשות שם, יש לנו שיח פורה".

דניאל עירון, מנהל תחום התחדשות עירונית בשיכון ובינוי נדל"ן, אמר בפורום: "בשלוש שנים הקרובים יותר ממחצית מהפרוייקטים שאנחנו רואים עולים על הקרקע הם של התחדשות עירונית. אני מאמין שהתנועה הזאת חופפת גם בחברות אחרות, אנחנו מתמקדים בעיקר בזה ובהיקפים האלה אנחנו נערכים, גם בשנה האחרונה. אנחנו כל הזמן מסביב לפעילות הזאת, אז אצלנו פחות מרגישים מגמה נמוכה ורואים את התנודה הזאת לכיוון התחדשות עירונית, אני מאמין שהיא תתפרש גם בחברות אחרות".

חיים חמי שאול, מנהל חטיבת מגורי בוטיק בקרסו נדל"ן, נשאל על חסמים בענף והשיב: "לא חושב שאפשר להצביע על חסם אחד, זה שילוב של כמה דברים שמשתלבים. קודם כל - השנתיים האחרונות - כולנו מבינים את האירוע הזה שהשפיע גם על המצב רוח הלאומי אבל גם על הביצוע. עלויות הבנייה עלו, מהנדסים ומנהלי עבודה היו במילואים, זה פגע מאוד. נוסיף את סביבת הריבית ואת אי הוודאות, ויש פה כמה גורמים שהורידו אותנו למטה".

ראם רצון, מייסד ומנכ"ל אב-גד החזקות, אמר: "אני מאוד מאמין בשוק חופשי. לא צריך לקבוע חסמים אלא לפרק חסמים. אני לא מבין למה עירייה צריכה בכלל לקדם היתרים? יש אדריכלים עם עשרות שנות ניסיון, למה שהם לא יחתמו על ההיתר? נוכל לבנות תוך שלושה חודשים ולא תוך 3 שנים. אני קורא לראשי הערים לצעוד במסלול הזה ולפרק את החסמים. אני חושב שההסתכלות של ועדות התכנון זה לאפשר לנו לבנות מקסימום יחידות דיור פר מגרש ולא להתעסק בזה שלא נרוויח יותר מדי".

חגית וולף, מנכ"לית קן התור התחדשות עירונית, אמרה: "צריך רצון טוב ומוטיבציה. אנחנו עובדים היום בהיקפים עם לא מעט עיריות ורואים את הרצון הטוב של מהנדסי העיר, ראשי העיר, בוחני ומנהלי הרישוי. בירושלים למשל אנחנו ננזפים אם אנחנו לא מקדמים היתרים מספיק מהר. אני חושבת שיש פה שני דברים: צריך גם יזם שיהיה אחראי שעומד מול מה שהרשויות דורשות ומציג בשקיפות מלאה את הדברים לבעלי הדירות, וצריך רשות מקומית שתלך יד ביד עם היזם ותהיה נכונות ורצון טוב לקדם את התהליך".

רוני מזרחי, יו"ר "מזרחי ובניו" ונשיא כבוד של לשכת הקבלנים, אמר בפורום: "אני שומע פה הרבה דיפלומטיה ואף אחד לא נוגע בקרני השור. יושב פה ראש עיר שאומר די אן איי - די אן איי יורד למטה לפקידים. יש פה פקיד ממשלתי שתלוי בפקידים אחרים. הגענו למצב שהמדינה מנוהלת על ידי פקידים שמנהלים פקידים. לא רוצה להשבית שמחות אבל כל נושא הפינוי-בינוי ירד. פינוי של דייר זה 500 אלף שקל השקעה – אני צריך להתעסק עם כל הפרצופים? כל הויכוחים? כל ההתחכמויות בשביל חתיכת מגרש? אני קונה מגרש ב-700-900 אלף ולא אתקל בכל הבירוקרטיה הזאת. אני גם לא אעבור את ה-3 שנים של הויה דולוזורה בועדות. כל נושא הבירוקרטיה של ענף הנדל"ן חייב להשתנות. אי אפשר עם היתרים של 3 שנים.. העסקים לא כדאיים, חברות לא קונות קרקע".

קובי אופק, יו"ר ק.אופק החזקות, התייחס למצב ההתחדשות העירונית בגוש דן ואמר: "תל אביב קשוחה, גוש דן מאוד קשוחה. אבל כחברה שהיא גם יזמית וגם קבל"נית וגם יש לה תאגיד עובדים זרים, אנחנו מנצלים היום את היתרון הזה. באמת הרווחיות היא לא אותה רווחיות שחשבנו בהתחלה. מה שחשבנו זה לא מה שקורה וזה לאחר די הרבה פרוייקטים שסיימנו ואנחנו עוד מאלה שבתקופה האחרונה התחלנו די הרבה פרוייקטים בתל אביב, גם בתקופת המלחמה, עם מכירות מוקדמות, אבל זה קשוח. אנחנו מנצלים את היתרון שלנו שיש לנו את כל הכובעים. זה חלק מהערובה להצליח גם בתקופה הקשה".