מו"מ עם יזם נבחר ב'פינוי בינוי': כך תמנעו מהמלכודות שיעלו לכם ביוקר

ניהול מו"מ על הסכם פינוי בינוי הוא לא עסקת נדל"ן רגילה. מדובר בתהליך שנמשך לרוב בין חודשים ספורים לשנה וחצי, ולפעמים אף יותר. מדובר בהסכם המכיל בתוכו מאות סעיפים משפטיים יחד עם היבטי מס ורגולציה אשר משתנים ללא הרף. את ההסכם מבצעים מול יזם שלרוב מיוצג על ידי עורכי הדין המנוסים ביותר בענף, דבר אשר מקשב על הדיירים לצאת מהמשא ומתן כשידיהם על העליונה, עם אתגר עצום לשמור על האינטרסים של הדיירים, כולל שמירה על איכות חייהם, גודל הדירה, ועוד אלמנטים רבים שנראים בתחילה לא חשובים, אך הם בעלי ערך רב.

אם כך, כיצד ניתן להגן על האינטרסים של הדיירים מול היזמים המנוסים שנבחרו לקדם את הפרויקט, אשר בסופו של דבר אמור להפיק עבורם רווח כספי מכובד?

"מדובר בתשובה עם משתנים רבים, אך דבר אחד ברור: אם סגרתם יזם לפרויקט, חשוב מאוד שתביאו עורך דין מנוסה מתחום ההתחדשות העירונית שייצג אתכם, אחרת", אומר עו"ד אריאל גבאי ממשרד עו"ד לאור - גברי, המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית. המשרד פעיל בירושלים ובאזורים נוספים, המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, "עורכי דין מנוסים מהתחום ימנעו מהדיירים לפול לתוך המלכודות הרבות שמונחות בפניהם. לדיירים אין כלים מספקים להתמודד לבד מול אנשים כה מנוסים. בחירה נבונה של עורך דין חוסכת לדיירים כסף רב".

מכרז או בחירה ישירה? "תמיד מכרז"

לפני שמגיעים למשא ומתן, יש שאלה קודמת: איך בכלל בוחרים יזם לפרויקט של התחדשות עירונית, "יש שתי אפשרויות מרכזיות", מסביר עו"ד גבאי. "האפשרות הפחות טובה היא שבעלי הדירות מגיעים מגובשים עם החלטה ופשוט פונים ליזם מסוים. מדובר על מהלך שיוצר לא מעט אתגרים, כולל חוסר אמון בין דיירים וחשש שקורים דברים לא ידועים מאחורי הקלעים. האפשרות השנייה, שאנחנו תמיד ממליצים עליה, היא מכרז. מדובר בתהליך דמוקרטי, שקוף ומסחרי, שמאפשר לדיירים לקבל מגוון הצעות ולבחור את הטובה ביותר."

לדברי עו"ד גבאי, המכרז מתנהל באמצעות שאלון מפורט של כ-100 שאלות לכל חברה יזמית המעוניינת לקחת על עצמה את הפרויקט. ישנן שאלות כגון: כמה מטרים ייתוספו לדירה, האם תינתן מרפסת, האם הדייר יקבל גם חניה, ועוד – כאשר היזמים עונים על השאלות וכך מתקבלת תמונת מצב ברורה יותר לגבי ההסכם האפשרי וניתן לערוך השוואה מסודרת בין ההצעות, "בדרך הזאת הדיירים מצליחים לבצע מקסום תמורות, לסנן ולבחור את החברה הטובה באמת עבורם", אומר עו"ד גבאי.

כאמור, לאחר בחירת היזם מתחיל המשא ומתן על ההסכם, "ההסכמים ארוכים ומסובכים, ורוב הרגולציה בתחום נקבעה מכורח פסיקות שיצאו לאורך השנים – כי אין ממש רגולציה מסודרת ומקיפה בנושא", מסביר עו"ד גבאי, "תהליך המו"מ כולל שלב טרום-פגישה שבו מחליפים הערות בכתב, לאחר מכן דיאלוג בין עורכי הדין עד לגיבוש הסכם סופי, ולבסוף מעבירים את הטיוטה ליועצי מס, ביטוח ומפקחי בנייה."

הסעיפים הקטנים שיכולים לעלות ביוקר

אריאל גבאי מציג מספר דוגמאות לסעיפים שנראים תמימים, אך ללא הבנה וניסיון בתחום, מדובר בסעיפים שיכולה להיות להם השפעה כלכלית משמעותית:

ערבות לניהול הליכים משפטיים - "היזם מפקיד ערבות בנקאית שנועדה לאפשר לדיירים לנהל הליכים משפטיים נגדו במקרה הצורך ושהכספים יוכלו לשמש את הדיירים כך שהם לא יצטרכו להוציא כספים מכיסם הפרטי במידת הצורך", מסביר עו"ד גבאי, "אולם, עורכי הדין של היזם ינסו להגביל את השימוש בערבות אך ורק לצורך מימוש ערבות "חוק המכר" – שדורשת בפועל פנייה לבית משפט. יכול להיות מצב שאני מוציא הודעת ביטול פרויקט ליזם שלא עמד בהתחייבויות שלו, מתחיל הליך משפטי, והיזם מגיש צו מניעה – וכל זה על חשבון הדיירים, בלי אפשרות לממש את הערבות בגלל סעיף נסתר שעו"ד של היזם הכניס. זהו סעיף קטן שנראה תמים אך מונע מהדיירים להשתמש בערבות בצורה אפקטיבית."

מנגנון הסטייה מהתמורה - ברוב ההסכמים יש סעיף המאפשר ליזם לסטות ממספר המטרים שהתחייב לתת – מבלי שהדבר ייחשב הפרה, ומבלי שישלם פיצוי. "הטענה של היזם היא שתכנון הוא לא מדע מדויק", מסביר גבאי, "אבל מה אשמת הדייר? אנחנו לא מוכנים לקבל סטייה ללא פיצוי. אם סטית – תשלם". אולם מעבר לתשלום והפיצוי שהדייר אמור לקבל, יש גם אלמנטים נוספים בסוגיה הזאת. אם פיצוי כספי ניתן, יש מיסים – וקמחי טוען שהיזם הוא שצריך לשאת בהם, אך ללא הסכם המתייחס לסוגיה, הדייר עלול למצוא עצמו עם דרישות תשלום של מאות אלפי שקלים למס הכנסה. עוד נקודה קריטית היא מתי קובעים את שווי המטר לצורך הפיצוי? "היזם ירצה להיצמד לדו"ח האפס, שנעשה שנים לפני מסירת הדירה ומשקף ערכים נמוכים יותר", מסביר עו"ד גבאי, "עו"ד נבון יתעקש שהשווי ייקבע בזמן המסירה בפועל – והנה נקודה קטנה ששווה הרבה מאוד כסף."

קרן תחזוקה – הדוגמה הירושלמית - בירושלים, העירייה הוציאה ב-2022 החלטה שפוטרת יזמים מהיטלי השבחה – בתנאי שישחררו את בעלי הדירות מתשלום הפרשי ועד הבית לדירות החדשות למשך 10 שנים, וישקיעו את הכסף ב"קרן תחזוקה". "הרעיון נולד מתוך הבנה שלחלק מבעלי הדירות אין יכולת כלכלית לשלם סכומים גדולים לוועד הבית", מסביר עו"ד גבאי, "ניקח דייר מדובר שכיום משלם כ-200 שקל לוועד בית; ופתאום בבניין חדש התשלום עשוי להגיע לקרוב לאלף שקל בחודש, דבר שהוא לא יכול לעמוד בו. הקרן נועדה לסייע לאותם דיירים אולם היזם ירצה להפקיד כמה שפחות לקרן, ולהגביל את ההטבה רק לדיירים החוזרים לפרויקט. עם ייצוג נכון אפשר להגן על הדיירים ולוודא שהקרן תשרת אותם בצורה הוגנת", הוא מסביר.

דמי שכירות – הדלתא שמגנה על הדייר - בתקופת הבנייה, הדיירים עוזבים את דירותיהם ומקבלים דמי שכירות מהיזם. אבל מה קורה אם היזם נקלע לקשיים ומפסיק לשלם? "כל עו"ד יבקש ערבות אוטונומית לשכר הדירה – זה ידוע. אבל הבעיה היא בפרק הזמן: תאר לעצמך ששבוע לפני חידוש הצ'קים והעברת הכספים לדייר שנמצא זמנית בשכירות, הדייר עלול למצוא את עצמו ב"בור כספי" אם היזם לא העביר אליו את הכספים", אומר עו"ד גבאי, "אני תמיד מתעקש שתישמר 'דלתא' של חודשיים מעבר לצ'קים הפעילים – 120 עד 150 יום קדימה – כדי שהדייר לא יתקע אם ליזם פתאום נגמרים המזומנים." לדברי עו"ד גבאי, סוגיה נוספת נוגעת לגובה דמי השכירות עצמם: "היזם ירצה שהשמאי שלו או של הבנק יקבע את גובה שכר הדירה – ואלה מעריכים בשמרנות את גובה שכר הדירה כי הם מטעם היזם שמעוניין לשלם פחות. לכן צריך לאלץ את היזם להסכים להערכה שתתבצע על ידי שמאי ניטרלי, ואף לדרוש תוספת על קביעתו, כדי שלדייר תהיה גמישות אמיתית במציאת דירה חלופית."

"היזם הוא חיה עסקית – ולכן חייבים עו"ד שיודע לדבר את השפה שלו"

עו"ד גבאי מתאר את הפער הבסיסי בין הצדדים: "היזם עובד לפי דו"ח כלכלי וכל סעיף בחוזה הוא בשבילו שורה בגיליון האקסל. ככל שנוסיף הגנות לדיירים, כך יגדלו הוצאותיו. לכן הוא לוחץ על כל סעיף". הגישה של עו"ד גבאי ברורה: "אני אומר ליזמים – אתה מתווכח על הרווח שלך, אני מתווכח על הלחם והחמאה של הדייר שאותו אני מייצג. היזם יכול להרוויח קצת פחות, אבל אם הדייר יקלע למצב שאין לו שכר דירה, הוא יצטרך לקחת הלוואה מהבנק. הוויכוח הוא על היכולת לקיים חיי השגרה ללא חרדות וכאבי בטן וראש."

כאמור, עקב האכילס של הדייר הוא העבודה שליזם יש מחלקת נדל"ן עם עשרות עורכי דין מנוסים העומדים לרשותו, בעוד היכולות של הדיירים פחותות לרוב, "בפרויקטים שלא מתנהלים נכון, הדיירים לפעמים בוחרים עו"ד זולים שלא מספיק מיומנים. התוצאה: במקום לנהל משא ומתן על סעיף מסוים ארבע שעות, מתווכחים עליו שלוש דקות. וממשיכים הלאה. התוצאה לדיירים – גרועה בהרבה."

עו"ד גבאי מדגיש כי שכר הטרחה של עורכי הדין של הדיירים משולם בכל מקרה על ידי היזם – לא על ידי הדיירים עצמם. "ולכן אין סיבה לחסוך. ככל ששכר הטרחה גבוה יותר, כך יותר עורכי דין מוכשרים ירצו לייצג דיירים, ורמת הייצוג תעלה. זה ישנה את האיזון. דיירים צריכים לקחת את עו"ד הטוב ביותר עבורם ולא להתפשר על כך."

***
כתבה שיווקית; הכתבה נערכה על ידי מערכת Duns 100.