לאחר שנדמו תופי המלחמה ווירוס הקורונה, שני אויבים קשים, אחד מבית ואחד מחוצה לו, אנחנו חוזרים לאויב השקט שעלול, חלילה, לתרום בשנה הקרובה, ובאלה שלאחריה, לזינוק במחירי הדיור. הנני מכנה אותו להלן בשם "תשומפלציה", שילוב בעייתי של תשומות בנייה ואינפלציה.
הנתונים מדברים בעד עצמם. הן בעולם הרחב והן במדינת ישראל נוצרו במהלך החודשים האחרונים ביקושים גדולים ביותר למוצרים, זאת במהלך היציאה מהקורונה, מה שיצר כמובן ציפיות אינפלציוניות בכל מדינות ה-OECD, ובתוכן גם מדינת ישראל.
על פי דו"ח בנק ישראל אם במהלך 2020 דובר על דפלציה, ירידת מחירים בשיעור ממוצע של 0.7 אחוזים, הרי שהתחזית לשנה הקרובה מדברת על אינפלציה של 1.5 בקירוב, ו-4% בתשומות הבניה זאת במקביל לתחזית צמיחה מרשימה במשק הישראלי בשנים 2021 ו-2022 של 5 ו-6.3 אחוזים בהתאמה.
בד בבד לגידול הדרמטי בצריכה הפרטית ולירידה המשמעותית גם באבטלה, לכ-6 אחוזים, זאת לעומת אחוז כפול ויותר במהלך השנה האחרונה, נוצרה במהלך תקופת הקורונה עלייה משמעותית לא פחות בתשומות הבנייה.
אם במהלך 2018 ו-2019 עלו תשומות הבנייה ב-1.5 אחוזים בלבד במשך כל אותן שנתיים, הרי שברבעון הראשון של 2021 לבדו עלו התשומות ב-2.4 אחוזים, במיוחד כתוצאה של עליית מחירי הברזל בעולם בימי הקורונה בכ-30 אחוזים, תוצאה ישירה של ייקור עלויות ההובלה.
ובמילים אחרות, בנוסף לכל הבעיות הידועות לכל בשוק הדיור, העדר היצע, בירוקרטיה, הפסקת מחיר למשתכן, עצירת התמ"א 38 וכיו"ב, נוספים, בשקט בשקט, שני משתנים נוספים השלובים זה בזה, ייקור תשומות הבנייה, ובד בבד לחצים אינפלציוניים שאותם לא ידענו זה שנים רבות.
מניתוח שערכנו בלשכת הקבלנים יהיו לכך משמעויות מרחיקות לכת הן לגבי האצת ייקור מחירי הדיור ובד בבד אפשרות ריאלית בהחלט של העלאת הריבית בכל מדינות ה-OECD , כולל בארצות הברית וכולל כמובן גם אצלנו.
בתנאים "נורמליים" של שוק דיור מתפקד ומאוזן, אולי לא הייתה לכך משמעות מרחיקת לכת, אולם כשהמשתנים הבסיסיים בשוק הינם בלאו הכי מאוד בעיתיים, מדובר ללא ספק בתוספת דלק למדורה.
תהיה לכך השפעה גם לגבי ייקור נוסף של מחירי הדיור, אולם מה שלא פחות מטריד, השפעה גם על נוטלי המשכנתאות. אין זה סוד ששוק זה מתודלק כדבעי, במיוחד במהלך החודשים האחרונים כשבמרץ ואפריל ניטלו משכנתאות בהיקף ללא תקדים 8.3 ו-8.4 מיליארדי שקלים, בהתאמה, שזה היקף צפוי ל-100 מיליארדי שקלים בקירוב במהלך שנה קלנדרית.
על מנת לסבר את האוזן, אם אכן קצב זה יימשך, יילקחו במהלך שנה קלנדרית אחת בלבד, כרבע בקירוב(!) מסך הכל המשכנתאות שנלקחו במהלך עשרות שנים הקרובות, כ-400 מיליארדי שקלים. העלאת ריבית צפויה, קטנה ככל שתהיה, תהיה לה השפעה כפולה ומכופלת, גם האצת עליות מחירי הדיור ובד בבד סיכון ממשי של רבבות נוטלי משכנתאות שיתקשו עד מאוד לעמוד במעמסה הנוספת של ההחזר.
יתרה מכך: ניסיון העבר מלמד שכשהאינפלציה מרימה ראש, גם התחזיות הפסימיות ביותר של הבנקים, הופכות לתרחישים אופטימיים ביותר לעומת המציאות בפועל. כך, לדוגמא, קרה בתרחישי האינפלציוניים שפקדו אותנו בשנות ה-80 של המאה שעברה, עת האינפלציה דהרה ללא מעצור לכיוון יותר מ-400 אחוזים בשנה קלנדרית אחת.
לסיכום, הייתי ממליץ למקבלי ההחלטות לתת את תשומת ליבם לשני המרכיבים, הלכאורה אזוטריים, תשומות הבנייה וחזרת האינפלציה. לא אופתע, לצערי, אם במהלך השנה הקרובה הם יככבו יותר ויותר בכותרות אמצעי התקשורת.
*כותב המאמר רוני מזרחי הוא נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"