כאשר מחירי הדירות רק עולים ועולים, הרבה ישראלים בוחנים רכישת קרקעות כהשקעה שתניב להם בסופו של יום את הדירה המיוחלת.
בענף פועלים יזמים רבים שמוכרים קרקעות עם הרבה הבטחות וחלומות, אולם בפועל מרבית המשקיעים לא מצליחים להגשים את חלום הדירה הזולה בפרק זמן סביר ובעלות ההתחלתית שהובטחה להם, והרבה מהעסקאות מגיעות אל בתי המשפט.
משרדנו העוסק בעשורים האחרונים בייצוג עשרות אלפי בעלי קרקעות פרטיים במתחמים נרחבים בארץ ובקידום התכנון על קרקעות פרטיות מפרט את הסיכויים והסיכונים ברכישת קרקע להשקעה.
הסטטוס התכנוני
הבדיקה הראשונה שיש לעשות לפני רכישת קרקע היא בדיקת הסטטוס התכנוני. בענף מוצעות היום קרקעות למכירה בשלבי תכנון שונים:
קרקעות לא מתוכננות או קרקעות חקלאיות שצריכות לעבור הליך תכנוני ממושך. ברכישת קרקעות כאלו חשוב מאוד לבדוק את התוכניות, גם קרקע שצמודה לשכונה בנויה לא תמיד תשנה יעוד לבנייה למגורים בטווח של השנים הקרובות. יש לבחון את תוכניות המתאר האזוריות והמחוזיות לפני הרכישה. בכל אזור המרכז לדוגמא יש קרקעות נרחבות שהוגדרו בתוכנית מתאר מחוזית או ארציות כשמורות טבע ואלו קרקעות שיתכן ולא יופשרו לבנייה בטווח הנראה לעין.
סוג שני של קרקעות אלו קרקעות ששינו ייעודם למגורים אך טרם אושרו תוכניות איחוד וחלוקה ותוכניות מפורטות. היום יש יזמים רבים שמוכרים את אותן קרקעות כ"זכות לדירה"
ומציעים שטחי קרקע קטנים תוך הבטחה שבסופו של הליך יוכלו לקבל דירת מגורים, אבל בפועל אנחנו עדים להרבה בעיות שמתעוררות בעת אישור התוכניות הסופיות ואין ודאות כי אכן השטח שנרכש יניב בסופו של יום דירה בשלמות ולא רק חלק מדירה או קרקע ביעוד אחד.
איך לבצע עסקה נכונה?
רכישת קרקע חקלאית יכולה להיות עסקה מאוד משתלמת אך היא מתאימה בעיקר למשקיעים שיכולים לרכוש שטחי קרקע נרחבים שנעזרים באנשי מקצוע לבדיקת כל היבטי העסקה ויש להם את הסבלנות לעבור את כל הליכי הבירוקרטיה שיכולים להמשך שנים.
העצה הראשונה שלי לרוכשים קרקעות חקלאיות היא לא לרכוש שטח קטן מדי . יש לקחת בחשבון שהשטחים הנרכשים, גם כאשר יש סיכוי לתוכנית ההפשרה, הם שטחים שנרכשים ברוטו . בפועל בכל הליך תכנוני יהיה צורך בהפרשת שטחים נרחבים לשטחי ציבור
הצעה נוספת היא לקחת בחשבון את ההוצאות העתידיות בגין מיסוי עם אישור התוכנית להפשרת הקרקע יש לשלם היטלי השבחה העומדים על כ- 50% מההשבחה מיום רכישת הקרקע ועד ליום מימוש התוכנית.
בנוסף להיטלי ההשבחה בעלי הקרקעות ידרשו גם בהיטלי פיתוח אותם גובה הרשות המקומית בגין פיתוח של כבישים ותשתיות בשכונה החדשה גם כאן זה יכול להגיע לסכומים לא מבוטלים.
לגבי רכישת קרקעות ביעוד למגורים לפני איחוד וחלוקה יש לזכור כי גם אחרי שקרקע עברה הליך של הפשרה והשינוי שלה הפך מקרקע חקלאית לקרקע למגורים הרי שיש עוד לבצע הליכי איחוד וחלוקה ולהקצות לכל אחד מהבעלים את הקרקע שלו, זה הליך שלוקח שנים וכרוך בהתנגדויות ומאבקים ולעיתים הליכים של פירוק שיתוף.
בנוסף היום מרבית התוכניות החדשות בעיקר בתוכניות הגדולות באזור המרכז כמו התוכניות בצפון מערב תל אביב, תוכנית 3700 בתל אביב, תוכנית שדה דב, תוכנית חוף התכלת בהרצליה ועוד.. כולן תוכניות של עירוב שימושים. כלומר תוכניות שמשלבות בין מגורים, תעסוקה, מסחר ומלונאות ובמקרים אילו גם שקונים זכות לדירה לא בטוח שהשטח שיוקצה לבעלים הפרטיים הוא בייעוד מגורים והוא יכול למצוא עצמו עם חלקיקי קרקע בחלקות שונות בייעוד מלונאות או מסחר.
גם לקרקעות אלו יש שווי גבוה והם יכולות להיות השקעה טובה אולם מי שתכנן לרכוש קרקע ולקבל בוודאות דירה יכול להתאכזב וחשוב שיהיה מודע לכך.
קיצור ההליכים יתאפשר לבעלי קרקעות שיתאגדו יחד בשלב מוקדם ויפעלו יחד כקבוצה עוד לפני אישור התוכניות המפורטות ובמסגרת שלבי ההתנגדויות, ככל שהם יקבלו יחד זכויות במגרשים ספציפיים הם יוכלו לקדם את הבנייה מהר יותר או באמצעות בנייה עצמית או באמצעות הסכמי קומבינציה עם חברות קבלניות.
לסיכום רכישת קרקע יכולה להיות השקעה מעולה אך היא גם יכולה להסתיים במפח נפש, חשוב להיות מלווים בכל עסקה באנשי מקצוע מנוסים מטעם הרוכשים.