התוכנית החדשה שהציגה הממשלה לשוק הנדל"ן מבקשת "להאיץ את שוק הדיור בישראל" בארבע השנים הקרובות. בין יעדיה המוצהרים – גידול משמעותי בהתחלות הבנייה, הגדלה של מאות אלפי דירות מתוכננות, השקעה של מיליארדי שקלים בין השאר בהתחדשות עירונית בכל הארץ ועוד. כאמצעי להשגת יעדים אלה, המדינה מתיימרת לתת פתרון לאחד החסמים הגדולים ביותר לענף – הבירוקרטיה, וליתר דיוק - קיצור משכי הזמן לקבלת היתרי בנייה.
כדי להפחית את הבירוקרטיה בהליכי הרישוי, המדינה מבטלת את הבקשות להקלות בתוכניות חדשות המופקדות בוועדות התכנון, ובמקביל מאפשרת "רישוי עצמי" שבמסגרתו אדריכלים מורשים יוכלו לאשר היתרי בנייה במקום הוועדה המקומית. מדובר באדריכלים בעלי ניסיון של חמש שנות עבודה ואשר הגישו לפחות חמש בקשות להיתר שסך שטחי הבנייה בהן הוא לפחות 5,000 מ"ר. אותו אדריכל יהיה אחראי על מתן ההיתר, מתן אישור תחילת עבודה ומתן תעודת גמר.
אני סבור כי אם אכן האחריות המלאה על התכנון וגם על מתן ההיתר תהיה בידי האדריכלים המורשים, שיגובו כמובן בחוות דעת משפטית מתאימה, הדבר עשוי להוביל לקיצור משמעותי של הליכי הרישוי. אם מדובר בבקשות להיתר תואמות תב"ע וללא הקלות – משך הזמן לקבלת ההיתר יכול להתקצר אפילו בחצי!
כדי שזה יקרה, האדריכלים יצטרכו להיות מלווים באופן הדוק מאוד ביועצים משפטיים ולגבות כל החלטה בחוו"ד של עורכי דין. בכל תב"ע תקפה יש המון מקום לפרשנות, במקרים רבים יש כמה תוכניות החלות על אותו אזור שסותרות אחת את השנייה, או סעיפים סותרים באותה תוכנית; יש מקרים שוועדה מקומית מפרשת את התב"ע בצורה כזו והוועדה המחוזית מפרשת אותה אחרת; יש מקרים שאדריכל אחד מפרש כך בעוד אדריכל אחרת מפרש אחרת. כשיש מקום לפרשנות וכשיש תחומים אפורים, יזמי הנדל"ן מן הסתם ירצו למקסם את זכויות הבנייה, ואז האדריכלים שצריכים לאשר את היתר הבנייה יצטרכו להתחמש בחוות דעת משפטית שתגן עליהם ותגבה את החלטותיהם.
לגבי הרישוי העצמי, להבנתי הוא יחול רק על פרויקטים שהם תחת פיקוח של מכוני בקרה, ואם כך, מדובר במבני מגורים של עד 10 קומות בלבד. לא מדובר בפרויקטים גדולים ומורכבים של פינוי בינוי הכוללים בדרך כלל ציפוף באמצעות מגדלים גבוהים יותר, או מתחמי מגורים ושכונות חדשות עם מאות ואלפי יחידות דיור. היום רוב הפרויקטים הם בהיקף גדול מאוד והם אלה שהכי זקוקים לקיצור הליכים. אם הפרויקטים האלה לא יכללו ברישוי העצמי אז לא עשינו שום דבר ולרפורמה ברישוי לא תהיה השפעה מהותית על השוק.
בעבר ניסו בממשלה לקצר הליכים באמצעות מערכת "הרישוי הזמין" שאיפשרה להגיש את הבקשות בצורה דיגיטלית, אך בפועל היא רק האריכה את משכי הזמן ויצרה סיבוכים אחרים. ככלל, הניסיון בשוק הנדל"ן בישראל מלמד שהרשויות המקומיות ימצאו דרך להאריך את הליך הרישוי. נכון להיום, במספר רב של רשויות מקומיות ישנה דרישה ל"תכנית עיצוב" כתנאי מקדים להגשת היתר בנייה. רמת הפירוט והאישורים הנדרשים לאישור "תכנית העיצוב" זהה לרמה שנדרשה בעבר בהיתר בנייה לפני עידן הרישוי הדיגיטלי, כלומר, היום נדרשים למעשה 2 היתרים לכל פרויקט. להיתר הראשון קוראים תכנית עיצוב ולשני, הדיגיטלי, "רישוי זמין".
אחרי שכל זאת נאמר, באופן כללי אני חושב שכל יוזמה ממשלתית שבאה לצמצם בירוקרטיה ולקצר את הליכי הרישוי היא מבורכת, צריך לזכור כי הליכי הרישוי בארץ ארוכים פי שלושה מהליכים דומים בארצות מפותחות. נותר לנו רק לחכות ולראות אם הרישוי העצמי יצליח בישראל ואכן יביא לקיצור מהותי במתן ההיתרים, ולאורך זמן. כולנו תקווה.
מאת אדריכל יואב אומן, בעלים ושותף במשרד טיטו-אומן אדריכלים