בימים אלה, על רקע מבצע "שומר החומות" והצורך במיגון בכל דירה, יש מקום לחשב מסלול מחדש לגבי החלטת המועצה הארצית לתכנון ובניה מנובמבר 2019, שסימנה את אוקטובר 2022 כמועד התפוגה של תמ"א 38, תוך מתן עדיפות למתחמי פינוי בינוי נרחבים, ולגבי מדיניות הרשויות המקומיות בערים רבות (בין היתר - רמת השרון, בת ים, גבעתיים, נתניה, פתח תקווה, חיפה ועוד) לצמצם משמעותית את האישורים לפרויקטים של תמ"א 38 גם בתקופת הביניים.
כידוע, מטרתה של תכנית המתאר הארצית (תמ"א) 38 הייתה לעודד ולהשיג חיזוק בניינים ישנים במדינתנו ולחלופין הריסתם ובניית בניינים חזקים במקומם, כך שיהיו עמידים בפני רעידות אדמה אם חו"ח יתרחשו באזורנו. חיוניות הגשמתה של מטרה זו, ובמהירות, מקורה בעובדה שישראל ממוקמת על השבר הסורי-אפריקאי, ועל כן עקרונית ברמת סיכון מוגברת לרעידות אדמה. לצורך הגשמת המטרה החשובה הנ"ל, מעניקה התכנית תוספת של זכויות בניה והקלות במימוש זכויות הבניה בכל מגרש בו יתבצע פרויקט מסוג זה, ולרבות הגדלת הדירות מעבר לגודלן המקורי ותוספת של יחידות דיור. כל זאת ללא היטל השבחה וללא חיוב במע"מ ותוך מתן פטור ממס שבח ומס רכישה.
כפועל יוצא, ראינו בעשור האחרון כמות גדולה מאוד של פרויקטים לפי תמ"א 38 נתפרים במהירות ומבוצעים בערים הגדולות, ובאופן זה אלפי בנייני מגורים ומאות אלפי דירות מגורים זכו לראשונה לממ"דים והפכו בטיחותיים. ממש הגנת נפשות – פשוטו כמשמעו. לעומת זאת, בערי הפריפריה דוגמת עפולה, עכו, לוד ויהוד, ודווקא בישובים שבהם הסיכון של רעידת אדמה גדול עוד יותר דוגמת טבריה ובית שאן, כמעט שלא אושרו ונבנו פרויקטים של תמ"א 38. זאת מהסיבה הפשוטה שהתמריץ הכלכלי לביצוע הפרויקט נותר שם נמוך מדי. בעוד שעלות החיזוק ו/או עלות הבניה מחדש של מבנה הינה שווה פחות או יותר בעפולה ובתל אביב (לשם הדוגמא), הרי שההבדל העצום בתמורה הצפויה להתקבל ממכירת כל דירה חדשה בערים המרכזיות לבין התמורה הצפויה במכירת כל דירה בערים הפריפריאליות הוא קיצוני, ותוצאתו בשנים האחרונות ברורה: מספר הפרויקטים המבוקשים, המאושרים והמבוצעים בערים הגדולות הוא גדול לאין שיעור יחסית לאלו שבערים הרחוקות והחלשות יחסית.
השאלה כיצד להגביר את יישום תמ"א 38 בפריפריה מנסרת בחלל האוויר ומעסיקה את מנהל התכנון כבר שנים אחדות. גילוי נאות: הח"מ היה שותף פעיל בצוות המומחים שייעצו למנהל התכנון במהלך גיבושו של תיקון 4 לתמ"א 38 שבא להשיג מטרה זו (אך בפועל נזנח וכלל לא יצא לפועל). אין חולק על החשיבות של תוכנית התחדשות עירונית רחבות היקף ועל היתרונות שבתכנון ובביצוע מקיפים על פני תכנון נקודתי ובניית בנין אחד בכל פעם, והדבר נכון. ברם, קיצוניות הפוכה, היינו הבאת תמ"א 38 לסוף דרכה, תהווה כשלעצמה טעות דרמטית, שתעלה בחיי אדם ובנזקי רכוש עצומים למדינה, שהרי אירועי הימים האחרונים, מטחי הטילים על ישראל והאבדות והפגיעות בנפש, בגוף וברכוש - הוכיחו באופן מובהק את חיוניותם של ממ"דים בבתי המגורים בכל רחבי ישראל – הן בתל אביב ומרחב גוש דן והן ביישובי הדרום והצפון.
לא אוכל ברשימה קצרה זו למנות את הפתרונות (הקיימים, אף כי המדינה נרתעת מלאמצם) שיכולים להביא לזינוק בייזום וביצוע פרויקטים של תמ"א 38 ברחבי ישראל ובכלל זה בפריפריה. רק אציין בקליפת אגוז שבהכרח יידרשו כאן תמריצי מיסוי ותמריצים כלכליים מעבר לקיימים כיום, ולצדם נכון יהיה לשקול תיקון כלפי מטה של הרוב הנחוץ להוצאת כל פרויקט שכזה לפועל. אין ויכוח כי הורדת שיעור ההסכמה הנדרש יפגע בזכויות הקניין של המתנגדים, ברם משעה שהמטרה שהגדרנו לעיל מוגדרת כמטרה לאומית שהציבור זקוק לה באופן דחוף – זכות הקניין, שכבודה במקומה מונח, ראוי לה לסגת, ולפחות חלקית.
בסיכומו של דבר, האיום הביטחוני, שלא לדבר על המשבר הביטחוני, הפך להיות חלק משגרת חיינו. תמ"א 38 הייתה ועדיין היא בשורה וברכה שכן אפשרה לבעלי דירות בבתים משותפים ישנים להשיג ממ"דים וחיזוק לדירותיהם ללא השקעה כספית. יש לקוות, לנוכח כל השיקולים שסקרנו לעיל, כי המועצה הארצית לתכנון ובניה, ואף ממשלת ישראל החדשה, ישקלו מחדש את עתיד תמ"א 38, ויהפכו אותה לכלי זמין, ישים וכלכלי, ואף ל- "מנוע צמיחה" פשוטו כמשמעותו, בכל רחבי הארץ, ובכלל זה בפריפריה, ע"י הארכת תוקפה וצמצום מחודש של שיקול הדעת של הרשויות המקומיות.
מאת: עו"ד יוסי מילר, שותף מייסד במשרד עורכי-הדין מילר ושות', המתמחה במקרקעין והתחדשות עירונית.
אין משום הכתוב ייעוץ משפטי מכל סוג שהוא.