חוק הקשיש בא להיטיב עם בעלי הדירות הקשישים, אך האם זה מה שקורה בפועל?

חוק פינוי ובינוי (תיקון 6), המכונה "חוק הקשיש", הוא אחת המהפכות החברתיות החשובות ביותר שנחקקו בישראל בתחום ההתחדשות העירונית. החוק, שהינו בין החוקים היחידים שחוקקו בתחום ההתחדשות העירונית, יצא מנקודת הנחה הומנית: לא ראוי ולא ניתן לצפות מאדם בן 70 ומעלה (ביום חתימת ההסכם) לעבור את מסלול הייסורים הכרוך בפינוי דירה, מעבר למגורים זמניים בדירה שכורה והמתנה מורטת עצבים לדירה חדשה לרוב במגדל גבוה השונה כל כך ממאפייני הבניין אותם הקשיש מכיר. הפתרון שהציע המחוקק הוא שהיזם מחויב להציע לקשיש מספר חלופות תמורה תלוי גיל (70/75) ובין היתר מעבר לבית אבות עד למועד פינוי הדירה, קבלת 2 דירות ששווין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה האמורה היתה להתקבל, דירה קטנה בתוספת תשלומי איזון ועוד... אך החשובה מבין החלופות הינה "חלופת המזומן": קרי, קבלת שוויה המהוון של הדירה החדשה כבר בתחילת הדרך.

עבור קשיש המתגורר בדירה ישנה בבניין מתפורר והרואה לנגד עיניו מעבר לדירות שכורות ההצעה של היזם נראית לעיתים כחלום שהתגשם. הסכום המוצע לו גבוה משמעותית מערך השוק של הנכס הנוכחי, והאפשרות לקבל תמורה במזומן לרכוש דירה מוכנה בראש שקט היא מפתה מאוד. אך כאן בדיוק טמון המוקש: העובדה שהיזם מציע לכם יותר משווי הדירה הישנה שלכם, לא אומרת בהכרח שהוא מציע לכם את מה שבאמת מגיע לכם על פי חוק ובוודאי שלא את השווי הראוי.

מלכודת השווי המהוון

החוק קבע את הזכות למזומן, אך הוא לא קבע "נוסחת פלא" אחידה לחישוב שווי הנכס כלומר, מה הסכום שיבטא את ערך הדירה החדשה שתושלם לעיתים בעוד 3 עד 5 שנים מיום היתר הבניה. בהיעדר כללים ברורים, אנו מוצאים את עצמנו ב"מערב פרוע" של שמאות, שבו הפערים בין הצעת היזם לבין השווי הריאלי מגיעים בקלות למאות אלפי שקלים.

כשמאי המלווה מאות מתחמי פינוי בינוי תחשיב שווי דירת התמורה נגזר מ-3 פרמטרים עיקריים, כאשר אי הקפדה על כל פרמטר עלול לפגוע דרמטית בשווי הראוי להתקבל בידיי הדייר הקשיש.

1. הערכת שווי למ"ר: יזמים נוטים להשתמש ב"ממוצעים נוחים" של מאפייני דירות התמורה בפרויקט או במילים אחרות הנטייה הינה להפחית את השווי למ"ר. אך לדוגמא דירת תמורה בקומה 15 עם נוף פתוח שווה הרבה יותר מדירה בקומה 2 שפונה לבניין שכן. התעלמות משווי מ"ר ראוי ומפרמיות קומה ומיקום היא הדרך הקלה "לחתוך" בשווי למ"ר.
2. מקדמי היוון וריביות: מהי הריבית שבה "מהוונים" את השווי העתידי לערך נוכחי? סטייה של אחוז בודד בפרמטר הזה שווה עשרות אלפי שקלים לרעת הקשיש.
3. תקופת הבנייה: טעות בהערכת משך זמן הרישוי והבנייה משנה את כל נוסחת התשלום. כל שנת המתנה נוספת שחומקת מהחישוב היא הפסד כספי נטו לבעל הדירה.

שמאי היזם מול שמאי בעלי הדירות

חשוב להבין את ניגוד העניינים המובנה: השמאי מטעם היזם נשכר כדי לצמצם עלויות ולהבטיח רווחיות ליזם. כל מאה אלף שקל שנחסכים בתשלום לקשיש, הם רווח נקי לחברה היזמית. לעומת זאת, השמאי מטעם בעלי הדירות הוא שומר הסף שלכם. תפקידו הוא לוודא שהסכום שמונח על השולחן משקף במדויק את הנכס המודרני והממוגן שהייתם אמורים לקבל, ולא רק "קצת יותר" מהדירה הישנה.

איך מבטיחים את הזכויות שלכם?

כדי לא לוותר על מאות אלפי שקלים בעיניים עצומות, חובה לפעול בשני מישורים:

מינוי שמאי בעלים מהרגע הראשון טרום יציאה למכרז יזמים: אל תסתמכו על המספרים של היזם. מנו שמאי מטעמכם שיילחם על כל מטר ועל כל אחוז ריבית במשא ומתן המקדמי. מה שלא יופיע במסגרת מכרז היזמים (בדגש על שיעור ההיוון ושיטת תחשיב דירת התמורה של הקשיש) לא יופיע לאחר מכן בהסכם המסחרי ובוודאי שהנ"ל יהיה לרעת הדייר הקשיש.

חוק הקשיש הוא כלי אדיר לשיפור איכות החיים ולביטחון הכלכלי של הדייר הקשיש, אך הוא דורש ערנות. אל תתנו למזומן המפתה להשכיח מכם את השווי האמיתי של הרכוש היקר ביותר שלכם. הנוחות של היום לא צריכה לבוא על חשבון ההפסד הכלכלי של מחר.

מאת שמאי מקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים, אס.קי SK שמאות מקרקעין המתמחה בייצוג בעלי דירות בהליכי פינוי בינוי

***

כתבה שיווקית בחסות אס.קי SK שמאות מקרקעין; הכתבה נערכה על ידי מערכת Duns 100.