הסכם פינוי-בינוי נבחן דווקא כשהפרויקט מסתבך

"אני רוצה שהפרויקט יתקדם בדיוק כמוך, אבל על הסעיף הזה אני לא חותמת."

את המשפט הזה אמרתי ליזם יותר מפעם אחת במהלך השנים. בכל פעם הוא התקבל באותה תגובה: "למה לעכב את החתימה?"

התשובה שלי תמיד הייתה פשוטה.

בעוד כמה שנים איש לא יזכור אם חתמנו שבוע קודם או שבוע אחר כך. כולם יזכרו אם ההסכם ידע להגן על בעלי הדירות כשהמציאות השתנתה.

וכאן, בעיניי, נבחנת האחריות המקצועית האמיתית של עורך הדין.

בעולם ההתחדשות העירונית קיימת נטייה טבעית למדוד הצלחה לפי קצב ההתקדמות. כמה מהר הושגו חתימות, מתי הוגשה התב"ע, האם התקבל היתר וכמה יחידות דיור ייבנו בסופו של התהליך. אלה כמובן מדדים חשובים, אך בעיניי הם אינם מספרים את הסיפור המלא.

פרויקט התחדשות עירונית אינו מצליח רק משום שנחתם הסכם, וגם לא משום שההליך התכנוני מתקדם. הצלחה אמיתית נבחנת לאורך שנים, ובעיקר ברגעים שבהם המציאות משתנה. דווקא אז מתברר אם ההסכם נועד לאפשר חתימה מהירה, או להגן על בעלי הדירות גם בתקופות של אי ודאות, מחלוקות ומשברים.

לא פעם, דווקא הוויכוח שנראה באותו רגע כמעכב, הוא זה שמנע מחלוקת קשה שנים לאחר מכן.

פרויקט פינוי בינוי שנכשל אינו נכשל ביום החתימה.

הקשיים מתעוררים שנים לאחר מכן, כאשר ההיתר מתעכב, עלויות הבנייה מזנקות, הגוף המממן משנה את דרישותיו או היזם מבקש לפתוח מחדש התחייבויות שכבר סוכמו.

ברגעים אלה מתברר אם ההסכם נכתב כדי להשיג חתימות או כדי לעמוד במבחן הזמן.

קל יחסית לנהל משא ומתן כאשר כולם אופטימיים.

האתגר האמיתי מתחיל כאשר עולות שאלות קשות: מה יקרה אם ההיתר יתעכב? אם הגוף המממן יציב דרישות חדשות? אם עלויות הביצוע יעלו? אם היזם יבקש להפחית תמורות או להאריך מועדים בטענה לנסיבות כלליות?

דווקא בנקודות הללו סעיף שנראה שולי בזמן החתימה עשוי להפוך לסעיף החשוב ביותר בהסכם.

ענף הבנייה עבר בשנים האחרונות שינויים דרמטיים. הריבית עלתה, מחירי הביצוע השתנו, המחסור בכוח אדם החריף, רשויות מקומיות שינו מדיניות והמצב הביטחוני השפיע על קצב התכנון והבנייה. במציאות כזו כבר לא מספיק לשאול אם סעיף מסוים "מקובל". השאלה היא האם הוא מעניק מענה אמיתי לסיכונים של הפרויקט הספציפי.

לדעתי, הגיע הזמן לעבור מהסכמים המבוססים על נוסחים קבועים להסכמים המבוססים על ניהול סיכונים.

ניהול סיכונים אינו מחייב הסכמים ארוכים יותר. להפך. הסכם איכותי הוא כזה שיוצר מנגנונים ברורים וישימים: קובע אבני דרך, מגדיר מהו עיכוב מוצדק, מבחין בין אירוע חיצוני לבין כשל של היזם, מחייב הוכחת נסיבות המצדיקות דחייה ומונע מצב שבו הארכת מועדים הופכת לזכות אוטומטית.

אבל בעיניי, ניהול סיכונים אינו מסתכם רק בניסוח סעיפים. הוא מתחיל בשינוי תפיסה. עורך דין המלווה פרויקט התחדשות עירונית אינו רק מנהל משא ומתן ואינו רק מנסח הסכם. תפקידו לשאול מראש את השאלות שאיש אינו רוצה לשאול כאשר הכול נראה מבטיח.

בתקופות שבהן השוק יציב קל להאמין שהכול יסתדר. הסכמים נבחנים דווקא כאשר התנאים משתנים, ולכן תפקידו של עורך הדין הוא להכין את בעלי הדירות גם לתרחישים שפחות נעים לחשוב עליהם ובוודאי במציאות שלנו.

כך גם בנושא הערבויות. בעלי דירות רבים מסתפקים בידיעה ש"תהיה ערבות", אך בפועל אין די בעצם קיומה. חשובה לא פחות זהות הערבות, גובהה, מועד מסירתה, משך תוקפה והתנאים למימושה. ערבות הנמסרת באיחור או כפופה לתנאים שאינם ברורים עלולה לאבד מערכה דווקא ברגע שבו היא נדרשת.

הדבר נכון גם ביחס לליווי הבנקאי. רבים רואים בו מערכת יחסים שבין היזם לבנק, אך עבור בעלי הדירות מדובר באחד ממנגנוני ההגנה המשמעותיים ביותר. הליווי הבנקאי מבטיח מסגרת מימונית, מנגנוני פיקוח ובקרה והנפקת ערבויות. לכן, המסמכים הבנקאיים אינם נספח טכני להסכם אלא חלק בלתי נפרד ממערך ההגנות של בעלי הדירות.

תפקידו של עורך הדין אינו מסתיים עם החתימה על ההסכם. למעשה, שם מתחיל שלב משמעותי לא פחות. עליו לבחון את מסמכי המימון, לוודא התאמה בין התחייבויות היזם לדרישות הגוף המממן, לעקוב אחר מסירת הבטוחות בפועל ולוודא שההגנות שנקבעו על הנייר מיושמות גם לאורך חיי הפרויקט.

כאן נמצא גם המתח המקצועי האמיתי. מצד אחד, אין רצון להכביד על עסקה מורכבת או לעכב פרויקט חשוב. מצד שני, אסור שהרצון להתקדם יבוא על חשבון ההגנות שנועדו להבטיח את זכויות בעלי הדירות.

היכולת לומר "לא" ברגע הנכון אינה מעכבת את הפרויקט, אלא מחזקת אותו. מנגנון מדויק יכול למנוע סכסוך עתידי. דרישה שנבחנה לעומק עשויה לחסוך שנים של מחלוקות. ערבות מתאימה מעניקה למשפחה ביטחון ברגע שבו היא מפנה את ביתה. לעומת זאת, ויתור קטן בשלב המשא ומתן עלול להפוך לבעיה משמעותית כאשר המציאות משתנה.

התחדשות עירונית אינה רק עסקת מקרקעין. היא מערכת יחסים ארוכת טווח המבוססת על אמון. בעלי הדירות מוסרים את הנכס היקר ביותר שלהם וממתינים שנים לקבלת דירה חדשה. האחריות המקצועית של עורך הדין הינה בין היתר ביצירת מנגנון שמגן עליהם גם במצבים שלא ניתן לצפות מראש.

אני סבורה שהדור הבא של הסכמי ההתחדשות העירונית צריך לעסוק יותר בשאלה האם ההסכם יעמוד במבחן הזמן. בעולם שבו המציאות משתנה במהירות, הסכם טוב אינו זה שמנבא את העתיד, אלא זה שיודע להתמודד איתו, הוא זה שמוכן אליו.

בסופו של דבר, לא כל הסכם שמקדם פרויקט הוא הסכם שמגן על בעלי הדירות. אבל הסכם שמנהל נכון את הסיכונים, מעניק הגנות אמיתיות ומביט שנים קדימה, הוא גם ההסכם שמעניק לפרויקט את הסיכוי הגבוה ביותר להגיע לקו הסיום, מבלי שבעלי הדירות ישלמו בדרך את מחיר הסיכונים שלא נוהלו בזמן.

מאת עו"ד מוריאל גרמן שיף, מנהלת מחלקת התחדשות עירונית בראשות עו"ד נריה כהן ממשרד פלס מוזר כהן ושות'

***

כתבה שיווקית בחסות משרד פלס מוזר כהן ושות'. הכתבה נערכה על ידי מערכת Duns 100