נדל"ן בהמתנה

5844 דירות בלבד. זוהי כמות הדירות הנמוכה אשר נמכרה בחודש יוני האחרון, על פי סקירת הנדל"ן של הכלכלן הראשי במשרד האוצר. עד כמה נמוכה? למעשה זוהי הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בחודשי יוני מאז תחילת שנות האלפיים והיא מבטאת ירידה של 29% בהשוואה ליוני אשתקד. במיוחד בלטה הירידה במכירות הקבלנים: 50% פחות דירות חדשות נמכרו ביוני בהשוואה לשנה שעברה. ואם לא די בכך, מדד מחירי הדירות רשם בחודש שעבר (אוגוסט) ירידה רביעית רצופה מתחילת השנה - בהובלת מחוז תל אביב.

נתונים דרמטיים אלו והשאלות המהדהדות מדוע אנו חווים את ירידות המחירים הנוכחיות ולאן הולך שוק הנדל"ן בישראל, מעסיקות לאחרונה את כלל הגורמים בשוק: החל ביזמים ובקבלנים, דרך הבנקים וגופי המימון וכלה בציבור הרוכשים.

כלל הגורמים הללו מנסים לפענח, לנבא אם תרצו, האם אנו נמצאים בפתחו של שינוי דרמטי שישפיע מהותית על יוקר המחיה בישראל (שכן ההוצאה החודשית הגבוהה ביותר של כל משק בית בישראל היא על סעיף הדיור) או שמא מדובר באפיזודה חולפת, ולאחר תקופת מה, המחירים יחזרו לרמה שלפני הירידות, ואולי אף יזנקו. במטרה לנסות ולהבין לאן הדברים הולכים יש ראשית לנתח את הסיבות לירידת המחירים הנוכחית.

הגורם הראשון במשוואה הוא מטבע הדברים, היזמים: לאור מחירי הדירות המטפסים בצל הותרת ריבית בנק ישראל (4.5%) על כנה מזה 20 חודשים, קטנה יכולתם של הישראלים לרכוש דירה. על מנת להשאיר את המדורה הזו דולקת החלו היזמים להציע מבצעי מימון מפתים דוגמת 20-80, 10-90, כמו גם ויתור על השתתפות הרוכשים בעליית מדד תשומות הבנייה.

היזמים לא נגעו אמנם במחירן הרשמי של הדירות (שכן עדיין מדובר בעטיפות מבצע) אבל הריביות אותן חסכו הרוכשים, לצד אי תשלום מדד תשומות הבנייה, התבטאו בחיסכון, כלומר ירידה של עשרות ואף מאות אלפי שקלים במחיר הדירה ברוטו.

גורם שני במשוואה הוא הבנקים: אלו מגבילים את ירידות המחירים הפוטנציאליות בשל דו"ח האפס – הדוח אותו מגיש שמאי המקרקעין של היזם לבנק לצורך קבלת מימון לפרויקט. הדוח כולל את כל התחזיות הכלכליות של הפרויקט: מההכנסות הצפויות ועד ההוצאות הצפויות, והוא אמור להוכיח לבנק שהפרויקט רווחי מספיק כדי להצדיק הלוואה של עשרות או מאות מיליוני שקלים.

ככל שהדוח מצביע על רווחיות גבוהה יותר - כך היזם מקבל תנאי מימון טובים יותר, בעיקר בגלל שהסיכון שהיזם לא יחזיר את הכסף לבנק יורד בהתאם. למעשה אפשר לומר שדוח אפס, תנאי הבנק והרווח היזמי יוצרים מנגנון שמחזיק את השוק באוויר - גם כשאין קונים. ולכן מה שאנחנו רואים כבר כיום הוא שהיזמים ממשיכים לתת מבצעים, כמו למשל הלוואות מימון אטרקטיביות ולקיחה של מדד תשומות הבנייה על עצמם, אך ללא נגיעה ממשית במחירי הדירות. כלומר הבנקים מהווים במידת מה גורם מרסן ירידות.

ולבסוף הרוכשים: ציבור הרוכשים אינו ממהר ליטול משכנתאות בריבית הגבוהה הקיימת כשמחירי הדירות נמצאים בשיא (דבר שמתדלק במקביל את שוק השכירות) כך שהביקושים נותרים נמוכים יחסית. היזמים מצידם מנסים למשוך זמן כמה שיותר ומאטים את קצב הבנייה כך שקרקעות רבות נותרות פנויות ללא התחלות בנייה. מצב זה יוצר קיפאון בשוק.

ניתן אפוא לראות כי השוק מושך לכיוונים שונים – בעוד שהיזמים והבנקים מושכים לכיוון המשך הקיפאון או של ירידות מחירים מינוריות, הרי שציבור הרוכשים המושך ידיו מהמשכנתאות הכבדות מייצר ביקוש נמוך, כך שהשאלה היא בעיקר שאלה של זמן. עד כמה יוכלו היזמים להשהות את התחלות הבנייה והאם היזמים הקטנים והבינוניים שלא יוכלו להרשות לעצמם לנקוט בשיטה זו לאורך זמן לא יובילו את השוק לירידות מחירים משמעותיות יותר.

מה יכול לשנות את התמונה?

התרחיש העיקרי שיכול לגרום לשינוי בשוק, לכאן או לכאן, הוא החלטת הריבית הבאה של בנק ישראל שתתקיים ב-29.9. במידה והנגיד יחליט על הורדת ריבית משמעותית אז יתכן ואנו צפויים לראות התעוררות מחודשת בשוק הדיור. לאן תלך התעוררות זו? הדבר תלוי בכמות הדירות הפנויות. אם הכמות תהיה גדולה יחסית אזי המחיר יהיה נמוך יחסית כפי שהוא כיום, ואולי אף ירד יותר, אך אם הכמות תהיה נמוכה כיוון שקבלנים עצרו פרויקטים וישבו על הגדר, אזי הצפי יהיה לעליית מחירים לאור הביקוש.

לסיכום, שוק הנדל"ן נמצא בשנה האחרונה במצב של ערפול וחוסר וודאות. כלל גורמי המשוואה המשפיעה על המחירים נמצאים במצב של המתנה ללא תחזית עתידית ברורה. בינתיים המחירים ירדו אמנם או לחילופין נמצאים בקיפאון, אך ממש לא בטוח שהדבר יימשך. מספיקה הורדת ריבית אחת משמעותית של בנק ישראל או אולי תהליך מדיני גדול, שיטרפו מחדש את הקלפים.

מאת גיא חליפי, בעלים, אבירים יזמות ובניה