הסכם פינוי בינוי: איך שוכר אחד מעכב פרויקט שלם?

הודעת הפינוי בפרויקטי פינוי בינוי היא רגע מכונן והיסטורי בחיי הפרויקט. זהו רגע שבו למעשה ניתן להכריז על סיומם בהצלחה של שני השלבים הראשונים והמאתגרים של הפרויקט- השלבים היותר מורכבים, מייסרים וחסרי הוודאות של הפרויקט. אלה הם השלב הראשון של גיבוש בעלי הדירות, בחירת היועצים מטעמם, מכרז היזמים, ניהול משא ומתן מסחרי ומשפטי, עריכת מסמכי העסקה, קיום כנסי הסברה וחתימות והגעה לרוב דרוש. ולאחר מכן- השלב השני של קידום ואישור תבע והיתר בניה, השגת מימון וחתימה על מסמכי הליווי של הגורם הפיננסי, קבלת פוליסות ביטוח, דיווח לרשות המיסים והשלמת 100% חתימות.

הודעת הפינוי היא השער לשלב השלישי והאחרון של הפרויקט- שלב ביצוע עבודות ההריסה והבניה.

אבל מתברר שגם ברגע הזה אי אפשר לנוח על זרי הדפנה.

גם ברגע הזה ישנם גורמים שעלולים למנוע את תחילת עבודות הבניה וקיימים עדיין אתגרים שחייבים להתמודד איתם כדי להיכנס בשערי השלב האחרון.

אתגר משמעותי כזה הוא סירובו של שוכר באחת הדירות לפנות את הדירה, דבר שלא מאפשר להרוס את הבניין ולהתחיל בעבודות הבניה. חשוב להסביר את המורכבות המשפטית הקיימת במצב כזה: השוכר חתום על הסכם שכירות מול בעל דירה (המשכיר) ולכן היריבות המשפטית היחידה שלו היא מול המשכיר. הוא לא חתום על הסכם הפינוי בינוי ולכן הוא איננו מחוייב ליזם ואיננו מחוייב לבעלי הדירות. היזם או בעלי הדירות לא יכולים לתבוע אותו. רק בעל הדירה (המשכיר) יכול לתבוע אותו לפנות את הדירה. בעלי הדירות או היזם גם לא יכולים לתבוע את בעל הדירה לפנות את הדירה משום שהוא עצמו לא מתגורר בה. האם בעל הדירה (המשכיר) חייב לתבוע את השוכר כדי לוודא שיפנה את הדירה? התשובה היא כן - זו אחת מחובותיו על פי הסכם הפינוי בינוי עליו חתם. בעל הדירה, כמו יתר בעלי הדירות, התחייב כלפי היזם וכלפי בעלי הדירות האחרים למסור ליזם במועד הפינוי דירה פנויה מכל אדם וחפץ ולכן קיומו של שוכר המסרב להתפנות הוא ״כאב הראש״ שלו.

אז מה לעשות?

במקרה כזה על בעל הדירה (המשכיר) להגיש בדחיפות תביעת פינוי לבית משפט השלום ולנהל הליך קצר, ובלתי מתפשר לפינוי השוכר. ומה אם בעל הדירה מסרב לנקוט בהליך המשפטי? כאן עלול להיווצר פלונטר משפטי בעייתי בשל סוגיית היריבות שהזכרנו למעלה ולכך יש להערך לכך מבעוד מועד על ידי ניסוח הוראות ברורות בהסכם הפינוי בינוי המאפשרות ליזם או לבעלי הדירות האחרים בבניין להגיש את התביעה כנגד השוכר במקומו של בעל הדירה (המשכיר).

מקרה מעין זה נדון לאחרונה בבית משפט השלום בפתח תקוה במסגרת תביעה שהגישו בעלים של דירה כנגד שוכרת שמסרבת לפנות את הדירה ומעכבת פרויקט פינוי בינוי ברחוב ברנדה 11 פתח תקוה, לאחר שכל הדירות פונו ובעטיו של סירוב השוכרת לפנות לא ניתן להתחיל בהריסת הבניין הקיים ובביצוע עבודות הבנייה. בעלי הדירה טענו שכל בעלי הדירות בבניין פינו את הדירות ורק השוכרת מסרבת להתפנות ומונעת בכך את תחילתן של עבודות הבניה וממילא הסכם השכירות כבר לא תקף. השוכרת טענה מנגד שאין לה מקום מגורים אחר לעבור אליו ולכן היא איננה יכולה לפנות את הדירה. לאחר בחינת טענות הצדדים קבע בית המשפט כי יש לקבל את התביעה והורה לשוכרת לפנות את הדירה. בית המשפט פסק כי: ״ אין בהיעדר פתרון חלופי או קשיים במציאת מושכר חלופי הגנה מפני פינוי, ואין בכך כדי להעניק לנתבעת זכות להחזיק במושכר בניגוד לרצון המשכירים, ולאחר שתקופת השכירות החוזית הסתיימה״.

מה לקחנו להמשך?

1. לנסח הוראות ברורות בהסכם הפינוי בינוי שיחייבו כל בעל דירה לפנות את השוכר בדירתו בזמן ואם הוא לא מתפנה לפעול מיד להגשת תביעת פינוי.

2. להסדיר בהסכם הפינוי בינוי מצב בו בעל הדירה לא פועל לפינוי השוכר.

3. לדאוג שכל בעל דירה המשכיר את דירתו יצהיר בהסכם השכירות כי הדירה מצויה במתחם פינוי בינוי וכי יתכן שמועד סיום השכירות יוקדם למועד בו ידרשו בעלי הדירות במתחם לפנות את דירותיהם ובמקרה כזה יפנה השוכר את הדירה ואם לא יעשה כן, ישא בפיצוי מוגדל.

4. לקיים בחינה מקדימה של סטטוס החזקה בדירות מספר חודשים לפני מועד הפינוי על מנת לסקור באיזה דירות מתגוררים בעלים ובאיזה דירות מתגוררים שוכרים ולהעריך הפרות צפויות או כוונה צפויה של מי מהשוכרים שלא לפנות את הדירה במועד.

הכותב הוא עו״ד דן הלפרט, בעלים של הלפרט ושות׳ פירמת עורכי דין ונוטריון המתמחים בייצוג בעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית*

***

כתבה שיווקית בחסות הלפרט ושות׳ פירמת עורכי דין ונוטריון. הכתבה נערכה ע"י מערכת DUNS 100.