איפה עדיין אפשר לרכוש דירה חדשה ולהנות מהשבחה כמעט בטוחה?

שוק הדיור הישראלי נמצא בתקופה של בלימת מחירים, אבל גם בסביבה כזו נפתחות הזדמנויות גדולות. אחרי רצף שנים של עליות מחירים כמעט רציפות, 2025 סימנה שינוי מגמה: עליית מחירי הדירות נעצרה, תשואות השכירות נותרו נמוכות והפכו את ההשקעה בדירה לפחות מובנת מאליה. במקביל, שוק ההון מושך אליו הון פנוי, ויש המעדיפים להישאר "על הגדר" ולהמתין לתנאי שוק טובים יותר במקום להתחייב לעסקת נדל"ן ארוכת טווח.

​על הרקע הזה, ההשקעה הנכונה בעיניי איננה עוד דירה סטנדרטית בשכונה ותיקה, אלא בחירה ממוקדת בשכונה חדשה עם פוטנציאל השבחה ברור. כאן נכנסת לתמונה גבעת המטוס , שכונה חדשה שמתוכננת ונבנית מאפס בירושלים, לאחר כשלושה עשורים שבהם כמעט כל תוספת הדיור בעיר נעשתה דרך התחדשות עירונית או הרחבות נקודתיות של שכונות קיימות. זהו מהלך נדיר בקנה מידה עירוני: יצירה של מרחב שכונתי חדש, מתוכנן מראש, ולא "תפירת טלאים" על גבי מרקם ישן ולכן בעיניי זו אחת הזירות האחרונות שבהן אפשר עוד לרכוש דירה חדשה ולהנות מהשבחה כמעט בטוחה לאורך זמן.

​רוב הבנייה החדשה בירושלים היום מתבססת על פרויקטי פינוי־בינוי ותמ"א 38, מגדלים גבוהים וצפופים, או מגדלי יוקרה במוקדי הביקוש. גבעת המטוס מציעה אלטרנטיבה אחרת: בנייה רוויה נמוכה יחסית, מבנים מדורגים המשתלבים בטופוגרפיה הירושלמית, תכנון שמקדש קהילתיות ושכונתיות, עם מוסדות חינוך, מבני ציבור, שטחי מסחר ופארקים כחלק אינטגרלי של התוכנית ולא כתוספת מאוחרת. לצד זאת, מתוכנן בשכונה קו רכבת קלה ( הקו הכחול ) שיחבר אותה ישירות למרכזי התעסוקה והמסחר של העיר, מהלך תחבורתי שמגלם בעיניי פוטנציאל השבחה משמעותי במחירי הדירות לאורך זמן.

​הייחוד של גבעת המטוס טמון גם במיקום ובפער המחירים. השכונה צמודה לשכונות מבוססות כמו ארנונה ובקעה, שבהן מחירי הדירות כבר הגיעו לרמות גבוהות מאוד, בעוד שבגבעת המטוס עדיין ניתן למצוא דירות חדשות במחירים משתלמים. פער זה יוצר פוטנציאל השבחה טבעי: כאשר התשתיות יושלמו, הרכבת הקלה תופעל והמסחר השכונתי יתחיל לפעול, הפער צפוי להצטמצם ובעיניי, זה בדיוק מרחב ההשבחה שרוכשים חכמים מחפשים היום.

הבנייה הרוויה הנמוכה בשכונה מייצרת אף היא פוטנציאל השבחה לטווח הארוך, דירות גן הן מוצר הולך ונעלם שלרוב לא קיים במגדלים , וגם הפנטהאוזים המרווחים בקומות נמוכות יחסית מותאמים יותר למזג האויר הירושלמי ולמרות זאת נהנים מנוף פתוח אל העיר. לבניה רוויה נמוכה יתרון נוסף והוא עלויות תחזוקה נמוכות ביחס למגדלים.

בשלב הנוכחי המחירים בגבעת המטוס עדיין משקפים את העובדה שהשכונה בתחילת דרכה: התשתיות בבנייה, חלק מהפיתוח הציבורי עוד לא הושלם, והדימוי השיווקי פחות מגובש ואלו בדיוק התנאים שיוצרים נקודת כניסה אטרקטיבית למשקיעים ולרוכשים שיודעים להסתכל קדימה.

​אוכלוסייה נוספת שיכולה ליהנות במיוחד מהפוטנציאל הזה הם משפרי הדיור בכלל ומשפרי דיור מתוך ירושלים, בפרט. בעלי דירות בשכונות מבוססות בעיר, שמוכרים היום את דירתם בין אם מדובר בדירה רגילה או בדירה מיוחדת יכולים לתעל את התמורה לרכישת דירה חדשה וגדולה יותר בגבעת המטוס או לשפר את איכות חייהם באמצעות מעבר לדירות גן עם בריכה או לפנטהאוזים. יתרונות התכנון, הפארקים, המוסדות והחיבור העתידי לרכבת הקלה שהשכונה מציעה יאפשרו להם להישאר בתוך ירושלים, לשדרג את רמת ואיכות הדיור לשכונה חדשה ומתוכננת מראש, ובאותו הזמן לפתוח למשפחה אופק השבחה ארוך טווח, בלי לקחת על הגב התחייבות כלכלית כבדה בהרבה

בעשור האחרון אחת ההשקעות הפופולריות הייתה רכישת דירות בבניינים ישנים המיועדים להתחדשות עירונית, מתוך הנחה שהפינוי־בינוי יספק קפיצת ערך משמעותית. אלא שבפועל, תהליכי תכנון ואישור מתמשכים, עיכובים בביצוע ועלייה מוקדמת במחירים גרמו לכך שחלק גדול מפוטנציאל ההשבחה כבר מגולם במחיר הרכישה, בעוד מועד המימוש נדחה לשנים ארוכות. גבעת המטוס, לעומת זאת, מציעה מודל אחר: שכונה חדשה עם תוכנית מאושרת, עבודות בנייה שרצות בשטח, לוחות זמנים ברורים ואופק תכנוני ותחבורתי שמונחים על השולחן וזהו בדיוק השילוב הנכון בשוק שבו רבים מהססים, אבל מי שבוחר נכון את הפרויקט ואת השכונה נהנה מהשבחה משמעותית מרגע האכלוס והלאה.

מאת ירון בובליל סמנכ"ל מכירות, קבוצת רם אדרת

***

כתבה שיווקית בחסות קבוצת רם אדרת; הכתבה נערכה על ידי מערכת Duns 100.