מנהל הרשות תקף: "מה שאתה אומר מתאים לעופות"; רמי לוי: "הגיע הזמן שהעם יקנה דירות"

הורדת הריבית, הקיפאון במחירי הדיור, התארכות זמן הבנייה, מצוקת כוח האדם ושיטת המכרזים על קרקעות מדינה: דן אנד ברדסטריט כינסה את צמרת ענף הנדל"ן לפורום Duns 100 השנתי. המשתתפים דנו בסוגיות הבוערות של סדר היום וקיימו שיח מקצועי מפרה בין הבכירים למנהל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) יענקי קוינט, שהשתתף גם הוא בפורום.

בפתח הדיון קיבלו המשתתפים סקירה על תמונת המצב בענף משילה זברו וייס, מנהלת בכירה ב-Duns 100. "מצד אחד יש לנו הרבה ביקושים, מצד שני מחסור בכוח אדם, עלויות ביצוע והתארכות של משך הבנייה", היא אמרה. "סביבת הריבית המאתגרת שליוותה אותנו תקופה ארוכה ירדה לפני שבוע, אמנם ירידה קלה אבל יש איזשהי תחושה שאנחנו לפני נקודת מפנה. לנושא הזה יש איתות פסיכולוגי, אבל כרגע הריבית היא לא stand alone, יש גורמים נוספים שמשפיעים על ענף הנדל"ן". לדבריה, "האתגר המרכזי כעת הוא לשמור על היציבות תוך שיקום האמון, הסרת חסמים והאצת תכנון וביצוע. רק שילוב כזה יאפשר צמיחה אמיתית ב-2026".

בתחילת הדיון התגלע עימות בין איש העסקים רמי לוי, יו"ר ובעלים רמי לוי נדל"ן בע"מ, למנהל רמ"י, סביב שיטת המכרזים של קרקעות הרשות. לוי פנה לקוינט ועלה להתקפה. "להוציא היתרים לוקח הרבה שנים והריבית גבוהה – למעשה זה מה שמייקר את מחירי הדירות", הוא אמר. "במכרזי הקרקעות האחרונה לא היתה השתוללות כמו בעבר. אני טוען לאורך כל הדרך שרמ"י משווקת את הדירות בצורה לא טובה, לא אובייקטיבית ולא לטובת כל הציבור בישראל. צריך לשווק את זה בהגרלה לפי המחיר שהשמאי אמר, כשהתחרות תהיה על האיכות ועל המחיר. ככה נאפשר לכולם לגור בכל איזור ואיזור במדינת ישראל".

קוינט ענה בפתח דבריו ללוי וטען: "מה שרמי אומר אולי מתאים לעופות אבל לא מתאים לקרקעות ולדיור". לוי השיב לו: "עופות כל עם ישראל קונה, והגיע הזמן שכל עם ישראל יקנה דירות".

לאחר מכן המשיך קוינט ואמר: "רמי מתחיל מלמטה למעלה, אבל זה לא משפיע על השוק. בסוף יש היצע וביקוש. גם אם כל הקרקעות יהיו במחיר 0 זה לא ישפיע כהוא זה על מחירי הדיור. יש מספר סוגים של מכרזים. רוב המכרזים של רמ"י היו עד לאחרונה מחיר למשתכן, ושם השיטה היתה שיש מחיר קבוע למטר או ערך קרקע קבוע. במקומות שבהם זה שוק חופשי אין השפעה, ובדקנו את זה. אנחנו רואים ירידה במחירי הקרקעות כבר 3 שנים. התשומות האחרות בבנייה התייקרו ולא הקרקע. הקרקע יורדת ממכרז למכרז. אנחנו מגדילים את ההיצע וזאת הפעולה המתבקשת".

בהמשך חשף קוינט כי ברשות מגבשים תוכנית עם שר השיכון של שכירות רוכשת. "אנחנו מדברים על מודל שבו הזוג הצעיר ישכור את הדירה תקופה (10-7 שנים) וקבל אחר כך את האופציה לקנות את הדירה כשחלק מדמי השכירות ייזקפו לטובתו במכירת הדירה".

רונית שבירו, בעלת קבוצת שבירו, אמרה כי ברשות עושים המון למען הרוכשים אך לא חושבים על טובת הקבלנים והיזמים. "בלעדינו אין מי שיבצע. בהתחלה רוכשי יחידות הדיור שרכשו במחיר קבוע רכשו דירות של 5 חדרים בסביבות מיליון מאתיים-מיליון חמש מאות - אלו שבנו את מחיר למשתכן יכלו לגבות מהם מדדים רק בזמן היתר הבנייה וראו איזה פלא - המכרזים שרמ"י מוציאה לא מאפשרים להוציא היתרי בנייה אחרי שנה-שנתיים. יש פעמים רבות שאחרי 5 שנים. ינקי, צריך קצת מראה ולהסתכל על הצד השני. אנחנו ביקשנו עשרות פעמים - אם אתם נותנים את המדד רק החל מהיתר הבנייה, תסתכלו גם על היזמים. תנו להם לשלם 20-30% בעת רכישת הקרקע ואת השאר לשלם בעת קבלת ההיתר".

"בסופו של דבר יש תנאי מכרז ואנחנו לא פחות כבולים", השיב קוינט. "היו תנאים מאוד ברורים במכרז. מה שאת מדברת זה על מכרזי עבר שבהם המדדים השתנו. זאת סוגיה מאוד מורכבת עם שותפים רבים, היא לא פשוטה. לגבי פריסת התשלומים בעתיד - אנחנו הבענו את ההסכמה שלנו לזה מול התאחדות הקבלנים. ברור לך שזה ייעשה - בסוף זה כסף שיילך או לריבית או שהוא יעלה את המחירים. אנחנו לא התנגדנו לזה".

שבירו: "אבל אתם לא דוחפים לזה. יש שני קטרים מרכזיים בישראל - ההייטק וענף הנדל"ן, שנשאר קטר גדול. מדינת ישראל מרוויחה מיסים, היא מרוויחה מכל העסקאות האלו. לא רק לחשוב על סבסוד דירות, צריך לראות גם את הצד השני".

קוינט: "רמ"י לא נמדדת בהכנסות שלה אלא בהיקף יחידות הדיור שהיא בנתה. על זה עובדי רמ"י נמדדים".

דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן פנה לקוינט ואמר: "אתם לא צריכים לשלוט, אלא לנהל. הענף הזה סופר מבוזר. כל מה שאתם צריכים לעשות זה להסיר חסמים - לשחרר קרקעות, לא לנהל את זה, לא להכתיב תנאים של מכרזים. תנו לשוק לעבוד. תשחררו את המיסים, תביאו עובדים זרים, תשחררו את הליכי התכנון והרישוי, תטפלו בתשתיות. זה התפקיד שלכם, ולא לנהל את הענף הזה במיקרו. לגבי הריבית – אני חושב שהיתה פה עליה. הריבית היתה מאוד נמוכה לאורך שנים, היתה קפיצה מהירה שיצרה זעזוע. הדבר הזה יצר מצב שב-2024 השוק עבד טוב יחסית. בעיניי לפחות הריבית זה לא העניין. היא במגמת ירידה ותגיע כנראה בשנה הבאה ל3.75 והשוק יודע לעבוד עם הריביות האלה. יש גורמים אחרים שיצרו את ההאטה בביקושים בשנת 2025".

רונית אשד-לוי, מנכ"לית אפריקה מגורים, קראה לקוינט לשוב לשיח ישיר ופתוח עם היזמים. "כולנו צודקים, אבל לא יכול להיות שהפתרון יהיה שהמדינה תהיה זאת עם הכוח החזק יותר. אנחנו אלה שנדרשים לקחת את הסיכונים, לבוא ולרכוש ואז להתמודד עם מה שאתם אומרים 'לא לקנות דירות, המחירים יירדו'. אתם לא יכולים להחזיק את המקל בשני קצותיו. הפתרון האמיתי הוא לחזור לדיון, לשולחנות עגולים", היא אמרה. "בסוף אף אחד לא מרוויח מזה שדירות לא נרכשות. דיברת על החלטת מחירים. אי אפשר מצד אחד להגיד שירדו המחירים ומצד שני להעלות את המע"מ. צריך לחזור לקבינט הדיור. הוא היה מעולה, פתר חסמים, הקשיב להכאבים. לפחות היתה תחושה שהמטרה של כולנו משותפת. היום התחושה היא שיש איזשהו 'נגד'. קח אחריות, תיכנס איתנו מתחת לאלונקה, תראה לנו שאתה איתנו. לא יכול להיות שלוקח 6-5 שנים להוציא היתרים ושאתם עיוורים לדבר הזה"

עדי דנה, מנכ״ל חברת אזורים: "כשאתה לוקח מכרז מנהל אז כל הסיכון חל עליך. זה לא משקף את הקשיים שאתה יכול להיתקל בהם. אתה צריך כיזם לעשות הערכת סיכונים מאוד רחבה ואתה לא יכול לתת למדינה את המחיר הראוי לקרקע. אני חושב שזה אחד הגורמים הרציניים לירידת המחיר במכרזי המנהל ולאו דווקא ירידה במחירי הדירות. לגבי השוק - אני חושב שהמדינה והרשויות מתמקדים כל הזמן בהורדת מחירי הדירות אבל שוכחים שנדרש להיות שיווי משקל בין ההיצע לביקוש. עשו הכל כדי לדחוק החוצה את המשקיעים מהשוק מתוך מחשבה שזה ישרת את הזוגות הצעירים, וזה לא קרה. זה הזמן לחשוב איך מחזירים חזרה את אותם משקיעים שהלכו להשקיע בקפריסין וביוון לרכוש דירות ולתת מענה לזוגות שצריכים דירות להשכרה. אנחנו מצידנו, נשכבנו על הגדר, והצענו פתרונות המימון שעולים לנו הרבה מאוד כסף. למעשה, נתנו את האפשרות למשפרי דיור לרכוש דירות למרות הריבית הגבוהה. אנחנו מנסים לחזק את צד הביקוש כל הזמן. משקיעים לא הפסיקו להשקיע בנדל"ן אלא פשוט עברו לעשות את זה בחו"ל. בניגוד למה שיענקי אמר, דירות זה מוצר שדורש תכנון ארוך טווח - אם אתה נקלע למחסור בדירות אתה לא יכול לייבא אותן מחו"ל. אנחנו צריכים להכין את העתיד, להכין את הקרקע. לאפשר שוק חי ונכון".

רונית שבירו: "הריבית לדעתי היתה לעג לרש. זה כמו חולה שצריך אנטיביוטיקה ונותנים לו אקמול. רבע אחוז זה היה מעט מדי. לא יכול להיות שהנגיד אומר שהוא הוריד רבע אחוז כאשר האינפלציה היא כפול. מי שיושב בהנהגת מדינת ישראל צריך לשים טוב טוב לב למה שהוא אומר, לא לתת לנו עוד אחוזי מיסים לשלם ועוד מחסומים ועוד חסמים ולהגיד לדיירים 'אל תקנו דירות ולא נוריד את הריבית'".

אבישי קימלדורף, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, דיבר על הפער בתקנת רמ"י המאפשרת ליזמים למכור עד 40% מהפרויקטים המיועדים להשכרה לטווח ארוך. "השמחה היתה מוקדמת מדי מאחר והתקנה של רמ"י לא באה ליד ביטוי בחקיקה", הוא הסביר. "אם קנית קרקע דרך דירה להשכיר לא תוכל להפעיל את התקנה של למכור 40% לבעלים פרטיים מאחר וחוק הותמ"ל גובר על החלטות רמ"י. מנגד, מתחרה/קולגה שיקנה מגרש לידי והתוכנית שלו לא אושרה בותמ"ל יכול למכור עד 40% לפרטיים. כך נוצרה אפליה בוטה מבנית ובלתי נסבלת. צריך השלמת חקיקה והחקיקה הזאת תקועה לצערי. נוצר אבסורד שבו לא רק שיזם מופלה לעומת אחר אלא כל ענף הדיור להשכרה חוטף מכה נוספת. זה אחד מכשלי השוק הקשים שהגיע הזמן שהמדינה תטפל בהם".

משה צור, בעלי משה צור אדריכלים בוני ערים בע"מ, אמר בפורום:"שימוש עירובים זה פוטנציאל מגורים ואנחנו רואים פחות תוצאות כי לוקח כמה שנים לאשר תב"אות. זה מצריך אותנו לעשות את זה אינטנסיבי בערים כדי לא לבזבז קרקעות מחוץ לערים. לדעתי זה הדבר שהכי חשוב לדבר עליו. אני חושב שהחזון זה שאתה גר ועובד וקונה ומבלה באותו מקום, חוסך נסיעות במכוניות, זה משפיע לך על איכות החיים, חוסך זמן. הפרויקט שלנו בעזריאלי טאון זה דוגמה לזה. כל השימושים שם מחזקים אחד את השני ומבטיחים פעילות 24/7. אין מצב של שכונת מגורים שההורים הולכים לעבודה והשכונה מתרוקנת בבוקר, או איזור תעסוקה שמתרוקן בערב. זה מייצר פעילות כל הזמן. ע"י פרויקטים כאלה אפשר להקטין את כמות הכבישים, המכוניות, והצורך בתשתיות אחרות - ולהגיע לא רק לייעול אלא לאיכות חיים הרבה יותר טובה".