הזדמנות שלא תחזור: חלון הזהב בשוק הנדל”ן לאחר המלחמה

בעוד ישראל מתמודדת עם השלכות מלחמה מתמשכת, פגשנו את אלון מידן, מנכ"ל משותף ובעלים של קבוצת בוני בניין. בעיניו הבוחנות ניכר שהוא רואה מה שרבים מאיתנו עדיין לא מבחינים בו – את קווי המתאר של שוק הנדל"ן שלאחר המלחמה.

הניצוץ שלפני הסערה

"התבוננו בהיסטוריה," פותח מידן את השיחה "בכל פעם שישראל יצאה ממשבר ביטחוני, התרחש תהליך קבוע – תחילה שיתוק ביקושים כובשים, ואז התפרצות אדירה של אותם ביקושים."

הוא מתייחס למהלכים הגיאופוליטיים האחרונים. "הצטרפותה של ארה"ב למערכה והמהלך האסטרטגי נגד מתקני הגרעין האיראניים מסמנים נקודת מפנה. לעניות דעתי אנחנו עומדים בפתחה של תקופה שעשויה להוביל להסכמים היסטוריים – לא רק שלום אפשרי עם סעודיה, אלא אולי אף נורמליזציה עם סוריה ולבנון."

"לאחר מלחמה, ובטח כאשר יש תקווה לשלום במזרח התיכון, מגיעה אופוריה מסוימת בשוק. אם נגיע להסכמות אזוריות – צפויה תקופה של אופטימיות וביטחון לאומי, שתתבטא בזינוק בביקושי הנדל״ן הן אצל משקיעי חוץ והן אצל משפרי הדיור."

האומץ להשקיע בעין הסערה

למידן יש תיאוריה מגובשת המבוססת על ניסיון של עשרות שנים: דווקא בתקופות משבר נוצרות ההזדמנויות הגדולות ביותר. "לאחר מלחמת לבנון השנייה ב-2006, נרשמה עלייה ממוצעת של כ-20% במחירי הדירות באזורים שנפגעו – בתוך שנה בלבד מתום הלחימה," הוא חושף. "המשקיעים שפעלו דווקא במהלך המלחמה – נהנו מתשואות מרשימות תוך זמן קצר".

"כשהעליתי ספקות לגבי ההשוואה, מידן מחדד את התמונה: 'לא מדובר באירוע בודד אלא בדפוס חוזר. אחרי משבר הסאב־פריים העולמי ב־2008, שוק הנדל"ן הישראלי התאושש במהירות – למרות האטה עולמית ותחזיות קודרות. "דפוס דומה נצפה גם לאחר מבצע 'צוק איתן' ב־2014. באותה תקופה נכנסה הוצעה על ידי לפיד תוכנית 'מע"מ 0' שנועדה להקל על רוכשי דירה ראשונה באמצעות פטור ממס. לבסוף, לאחר המתנה ארוכה, התוכנית בוטלה בסופו של דבר. כשהתוכנית בוטלה, נוצרה הסתערות על הדירות שהובילה לעלייה חדה במחירים. "זה אחד המקרים הקלאסיים של ביקושים כבושים שמתפרצים בבת אחת – תופעה שאנחנו מזהים גם היום", מסביר מידן.

המיגון כצורך קיומי, לא כפריבילגיה

המלחמה הנוכחית חשפה פער מטריד בתשתית המגורים הישראלית. מעל 30,000 דירות נפגעו במהלך המלחמה – רבות מהן נהרסו כליל או הפכו ללא ראויות למגורים.

"המלחמה חידדה את ההבנה שממ"ד הוא לא פריבילגיה, אלא תנאי בסיסי לחיים ולביטחון המשפחה" מדגיש מידן. "הצורך האקוטי בדירות חדשות עם ממ"ד צפוי לייצר גל חסר תקדים של ביקוש – לא רק מצד מי שמחפש שדרוג, אלא מצד עשרות אלפי משפחות שממש זקוקות לבית חדש."

בעוד אנחנו משוחחים, שולף אלון נתון מעניין: "שוק ההון כבר מאותת. בשבוע החולף נרשמו שישה ימי עליות רצופים במניות הנדל"ן המקומיות – סימן מובהק לציפיות השוק. המשקיעים המוסדיים מבינים את הפוטנציאל האדיר שנוצר בשוק של 'אחרי המלחמה'."

יתרון תחרותי בעולם המשתנה

בעוד רוב השוק מתמודד עם הגבלות מימון חדשות, לנו יש יתרון תחרותי: "כיום כשבנק ישראל מצנן את האפשרות ל-20/80 ברוב הבנקים ומאפשר רק ל-10% מסך המשכנתאות בחודש, החברה עדיין יודעת לתת את תנאי מותאמים לצורכם של כל לקוח ולקוח."

לדבריו, הפרויקטים של החברה ממוקמים אסטרטגית: "הפרויקטים שלנו פרוסים בלב אזור הביקוש – רעננה, כפר סבא והרצליה. אלו ערים עם תשתיות מתקדמות, מערכת חינוך איכותית, מרחבים ירוקים – וכל היתרונות של המרכז, בלי הרעש והעומס של תל אביב."

אחריות מעבר לרווח

בנקודה זו מצטרף לשיחה שלומי בדוס, סמנכ"ל הביצוע של החברה, שמדגיש את המימד הערכי: "חלילה במלחמה הבאה – נרצה שלכמה שיותר משפחות יהיה בית עם מרחב מוגן דירתי. אנחנו מבינים את החשיבות בזירוז הליכי היתר, לא רק כלכלית – אלא כחובה מוסרית."

הוא מוסיף: "הסטנדרטים ההנדסיים והבטיחותיים קריטיים מאי פעם. אנחנו לא מתפשרים על חיזוק, עמידות ומיגון – כי הבית צריך להיות המקום הכי בטוח למשפחה, תמיד."

המבט קדימה

לקראת סיום שיחתנו, מידן מסכם: "משבר הוא לא עצירה – הוא מקפצה. דווקא עכשיו, כשהשוק מהוסס והתודעה הציבורית עדיין באפקט ההלם, ניתן לרכוש חכם – ולצאת עם נכס בטוח, איכותי ורווחי לטווח ארוך."

אתר החברה https://bonei.co.il/