לאחרונה פורסם כי משרד האוצר מציע להוריד את הרוב הדרוש להסכמת הדיירים בפרויקטי תמ"א 38 מ-80% ל-66% בדומה לרוב הדרוש על פי חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי). אתחיל בספוילר: הח"מ מתנגד ליוזמה האמורה וחושב שהיא תהווה מכת מוות למתחמי פינוי ובינוי. זאת ועוד, היוזמה חוטאת למטרתה העיקרית של תכנית תמ"א 38.
כידוע, מטרתה הראשונית והמקורית של תכנית תמ"א 38 (על שלל תיקוניה) הייתה עידוד מבנים ישנים, שנבנו לפני 1980, לבצע חיזוק בפני רעידות אדמה. יחד עם זאת, בשנים האחרונות הפכה תמ"א 38 יותר לתכנית התחדשות עירונית מאשר לתכנית שמטרתה למנוע נזק קולוסאלי בעת רעידת אדמה (ובהקשר זה יצוין כי מרבית הגיאולוגים והמומחים טוענים כי אין זו שאלה של "האם" תתרחש רעידת אדמה בישראל, אלא יותר "אימתי" תתרחש רעידת אדמה שכזו.
כחלק מההערכות ליישומה של תכנית תמ"א 38 בין היתר חוקק בשנת 2008 חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה), אשר על פיו כאשר מדובר ב"חיזוק" מבנה לפי תמ"א 38 דרוש רוב של שני שלישים (66%) מבעלי הדירות, ואילו כאשר מדובר ב"הריסה ובניה" של מבנה לפי תמ"א 38 דרוש רוב של ארבע חמישיות (80%) מבעלי הדירות.
בהקשר של חוק המקרקעין (חיזוק) קבע בית המשפט העליון בפרשת רע"א 1002/14 דב שומרוני נ. קופמן אוהד ואח', מפיה של כב' השופטת דפנה ברק - ארז כדלקמן: "מטרתו העיקרית של החוק היא לעודד דיירים לחזק את בתיהם מפני רעידות אדמה בהתאם להוראות תמ"א 38, כדי להגן עליהם מפני הנזקים העלולים להתרחש כתוצאה מרעידת אדמה. בנוסף החוק נועד להגן על החברה בכללותה – הן על עוברי אורח שעלולים להיפגע מקריסת בניין במקרה של רעידת אדמה והן על הקופה הציבורית שתשא במישרין או בעקיפין בנזקים שיגרמו כתוצאה מרעידת אדמה".
על פניו, נראה כי היוזמה המתבקשת עולה בקנה אחד עם מטרתו העיקרית של החוק, כדבריה של כב' השופטת דפנה ברק - ארז. אולם, הנימוק של משרד האוצר בהצעתו האמורה היא השוואת הרוב הדרוש ליישומה של תכנית תמ"א 38 לרוב הדרוש במתחם פינוי ובינוי. האמנם דין בניין שמעוניין לבצע חיזוק בלבד (ולא הריסה) כמוהו כדין של מקבץ בניינים במסגרת תכנית לפינוי ובינוי?
כל בר דעת מבין ויודע שמבחינת ייעוד ושימושי קרקע, ותכנון עירוני כללי נכון וראוי יותר ליתן דגש ולעודד מתחמי פינוי ובינוי תוך עריכת תכנית כוללת להריסה של מספר בניינים ובניית בניינים חדשים תחתיהם, יחד עם שיפור התשתיות הנדרשות (ביוב, כבישים, מוסדות חינוך, בתי תפילה, גינות וכיו"ב, הנובעות מצפי הגדלת האוכלוסייה במתחם שכזה.
הפחתת הרוב הדרוש בפרויקט תמ"א 38 (הריסה ובנייה) אמנם יכולה לקדם פרויקטים יחידניים ופרטניים של בניינים ישנים, אשר תחתיהם יבנו בניינים חדשים, אולם בראיה כוללנית וארוכת טווח, קיומם של פרויקטים פרטניים ללא התחשבות כוללת עלולה לגרום לשתי תופעות לא רצויות מרכזיות: (1) מבחינה תכנונית פיזית, וכן כפי שקורה לא אחת גם עתה, בניינים שעברו תמ"א 38 מונעים קידום תכנית פינוי בינוי כוללנית וכן ריבוי פרויקטים של תמ"א 38 בתא שטח קטן עלול להביא לעומס לא רצוי על תשתיות נחוצות לתושבים ועל היעדר תכנון כוללני; (2) הכוונת התנהגות חברתית לא רצויה אשר תוביל להפחתת האחריות החברתית והרצון לקדם מתחמי פינוי ובינוי.
נכון יהיה להמשיך ולחזק את תחום ההתחדשות העירונית במדינת ישראל, אך נכון יהיה לעשות זאת דרך מתחמי פינוי ובינוי , בדיוק כשמו של החוק "חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי)" ובדיוק כפי שגם נאמר בדברי ההסבר לחוק זה "חוק פינוי ובינוי... נועד להקל על ביצוע עסקאות פינוי ובינוי כהגדרתן בחוק, וזאת במטרה לעודד התחדשות עירונית שיש בה כדי להביא לניצול יעיל יותר של משאבי הקרקע, לתרום בהיבטים חברתיים, ולהביא לפיתוח וחידוש תשתיות ציבוריות ושטחים פתוחים... מאחורי הצעת החוק עומדת תפיסה שלפיה ההתחשבות באינטרס של רוב בעלי הדירות וההתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר היא תכלית ראויה...".
לכן, כדאי לבחון כדאי ניתן להמשיך ולעודד מתחמים ומקבצים של בניינים לצורך פינוי ובינוי (לדוג' הפחתת הרוב הנדרש, העברת חלק מהסמכויות לוועדות המקומיות וכיו"ב).
ומה באשר לתכנית תמ"א 38? לדעתי, ראוי ונכון יהיה להותירה על כנה באופן שבאזורי הביקוש התחדשות עירונית תעשה אך ורק ע"י פרויקטים גדולים ומסודרים של פינוי ובינוי, ואילו בפריפריה ובמקומות שבהן אין התכנות כלכלית לביצוע פרויקט תמ"א 38 (מישהו אמר "השבר הסורי האפריקאי, ו- "בית שאן"?), יש לנסות ולעודד פרויקטים כאלו ע"י הפחתת הרוב או הגדלת זכויות הבניה או סובסידיות של המדינה. לא ייתכן שתכנית מתאר ארצית (כמו תמ"א 38) תיושם רובה ככולה רק בין "גדרה לחדרה" ואילו במקרה אסון (חס וחלילה) ערי הפריפריה יקרסו לתוך עצמן.
עו"ד אבירם גולדשטיין הוא ראש תחום התחדשות עירונית במשרד יהודה רוה ושות'.