הפרויקטים גדלים, האכלוסים מזנקים: החברות שמובילות את ההתחדשות העירונית

ענף ההתחדשות העירונית בישראל ממשיך לצמוח, אך הנתונים החדשים מראים שהשינוי אינו מסתכם רק במספר הפרויקטים. הפרויקטים הופכים גדולים יותר, שיעורם של המיזמים המתקדמים בתהליכי התכנון והבנייה עולה, ויותר יחידות דיור מגיעות בפועל לשלב האכלוס.

דן אנד ברדסטריט חשפה אתמול (שלישי), במסגרת אירוע Urban Leaders, את דירוג Duns 100 להתחדשות עירונית לשנת 2026. הדירוג, הנערך זו השנה השמינית, בוחן את פעילותן של החברות היזמיות המובילות בתחום ומבקש לשקף לא רק את גודל צבר הפרויקטים שלהן, אלא גם את איכותו, את מידת הבשלות שלו ואת היכולת להפוך תוכניות והסכמות לפרויקטים שמתקדמים בשטח.

לדירוג המלא>>

דורון כהן, יו"ר ומנכ"ל דן אנד ברדסטריט ישראל, אמר בפתח האירוע: "הרס של כל שכונה מתחדשת הוא אבן נוספת בבניין הארץ. יש בזה משהו עמוק והיסטורי שאתם ממשיכים את השרשרת של דורות שחלמו לבנות בארץ הזו. מדינות רבות ברחבי העולם נותנות באמצעות ההתחדשות העירונית מענה לביקוש גובר במרכזי הערים וכמובן מענה לחידוש וחיזוק המבנים.בישראל המשמעות היא רחבה יותר: לא רק בגלל איכות הבנייה וההון האנושי אלא בגלל המענה הביטחוני ותוספת הממ"דים. בשנים האחרונות נוכחנו לצערי לדעת מה הערך של התוספות הללו למיגונים במרכזי הערים. ולכם, גבירותיי ורבותיי, עם כל הקשיים, הדאגות, הריביות והמחסור בכוח אדם ואתגרים רבים וסיכונים, תודה. תודה לכולם על עשייה מבורכת שלא מתפשרת על איכות".

"כבר שלוש שנים שאנחנו בתקופה מורכבת וגם קיום האירוע הזה היה בסימן שאלה", חשף עידו לדר, סמנכ"ל מכירות ולקוחות ב-Duns 100. "עבורכם ההתמודדות היום-יומית עם אי הוודאות היא חלק בלתי נפרד מהמקצוע. אנחנו מנתחים את מצב המשק למרות המורכבויות ומלווים אתכם בכל שלב ושלב. הערב אנחנו רוצים להודות לכם על כך שלמרות הכול, על אף התנאים הקשים שאפתם למצוינות ועשיתם הכול כדי להמשיך לעמוד בפסגה".

הדירוג מתפרסם בתקופה שבה ההתחדשות העירונית מבססת את מעמדה כאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של שוק המגורים בישראל. המחסור בקרקעות זמינות והצורך בחידוש בניינים ושכונות ותיקות ממשיכים לדחוף את הענף קדימה, אך החברות הפועלות בו נדרשות להתמודד במקביל עם הליכי תכנון ורישוי ממושכים, עלויות מימון וביצוע, חוסר ודאות רגולטורי ומורכבות הולכת וגוברת בפרויקטים רחבי היקף.

“ההתחדשות העירונית הפכה לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של ענף הנדל”ן, אך גם לאחד התחומים המאתגרים ביותר לביצוע”, אומרת לי קלדרון גולדשטיין, אנליסטית בכירה ומנהלת תחום הנדל”ן ב-Duns 100. “השוק כבר אינו נמדד רק בהיקף הצבר שמציגים היזמים, אלא ביכולת שלהם להפוך את הצבר הזה לפרויקטים שמתקדמים בפועל - משלב התכנון ועד למימוש ולאכלוס”.

לא רק יותר פרויקטים, אלא פרויקטים גדולים יותר

מניתוח נתוני דירוג 2026, המתייחסים למצב הפרויקטים בסוף שנת 2025, עולה כי מספר הפרויקטים המדווחים גדל בכ-9% בהשוואה לדירוג הקודם. אלא שמספר יחידות הדיור הכלולות באותם פרויקטים עלה בשיעור חד יותר של כ-22%.

הפער בין שני הנתונים מלמד על שינוי באופי הפעילות בענף: לצד הגידול במספר המיזמים, החברות מקדמות פרויקטים גדולים יותר, הכוללים מספר גבוה יותר של יחידות דיור.

גם החלוקה בין סוגי ההתחדשות משתנה. שיעור פרויקטי הפינוי-בינוי מתוך כלל הפרויקטים עלה מ-43% ל-47%, בעוד שיעור פרויקטי ההתחדשות הבניינית, לרבות תמ”א 38 והחלופות שלה, ירד מ-57% ל-53%. ההתחדשות הבניינית עדיין מהווה חלק משמעותי מהפעילות, אך פינוי-בינוי ממשיך להתחזק ולהפוך למרכז הכובד של הענף.

המבחן החדש: התקדמות בפועל

אחד השינויים המרכזיים בדירוג השנה הוא הדגש על שלב ההתקדמות של כל פרויקט. צבר רחב עשוי להעיד על פוטנציאל עתידי, אך אינו מבטיח שהפרויקטים יצליחו לעבור את הליכי התכנון, הרישוי והמימון ולהגיע לביצוע.

בהתאם לכך, מודל הדירוג מעניק משקל גבוה יותר לפרויקטים שנמצאים בשלבים מתקדמים, ובהם היתר בתנאים, היתר בנייה, ביצוע ואכלוס. ככל שהפרויקט מתקדם יותר, כך הוא משקף בצורה טובה יותר את יכולתה של החברה להפוך תוכניות לפעילות ממשית.

מספר הפרויקטים המדווחים שנמצאים בשלבים מתקדמים עלה בכ-14% לעומת השנה הקודמת, ומספר יחידות הדיור בפרויקטים אלה גדל בכ-27%. שיעור הפרויקטים המתקדמים מתוך כלל הצבר עלה מ-37% ל-39%, ושיעור יחידות הדיור הכלולות בהם עלה מ-12% ל-13%.

הנתונים מצביעים על שיפור הדרגתי בבשלות הצבר, אך גם ממחישים כי חלק גדול מהפעילות בענף עדיין מצוי בשלבים מוקדמים של תכנון וקידום.

זינוק של 62% במספר הדירות שאוכלסו

הנתון הבולט ביותר בדירוג נוגע לפרויקטים שהגיעו לקו הסיום. מספר הפרויקטים שאוכלסו עלה בכ-33%, ואילו מספר יחידות הדיור שאוכלסו זינק בכ-62%.

במקביל, נרשמה עלייה במספר יחידות הדיור הממוצע בפרויקט שאוכלס. המשמעות היא שלא רק יותר פרויקטים מגיעים לשלב המסירה, אלא גם פרויקטים גדולים ומשמעותיים יותר מצליחים לעבור מתכנון והיתר לביצוע ולהשלמה.

המגמה הזו מחזקת את החשיבות שמעניק הדירוג לניסיון מוכח באכלוס. בענף שבו הדרך מהחתמת בעלי הדירות ועד למסירת המפתח עשויה להימשך שנים, השלמת פרויקטים היא אחד המדדים המרכזיים ליכולת הביצוע של היזם.

קבוצות הצמרת של הדירוג

דירוג ההתחדשות הבניינית מחלק את החברות לארבע קבוצות איכות: Dunstars, מובילות, בולטות וידועות.

בקבוצת Dunstars, קבוצת הצמרת של דירוג ההתחדשות הבניינית, נכללות אופק החזקות, אנשי העיר, אקו סיטי, אשטרום מגורים, צ.פ. חברה לבנין, קבוצת גבאי, קטה גרופ, קידר מבנים, קרסו נדל”ן, ורם מוגרבי ארדיטי.

דירוג הפינוי-בינוי מחולק לשלוש קבוצות: Dunstars, מובילות ובולטות. בקבוצת הצמרת נכללות אאורה, אזורים, איי סי אר ישראל קנדה ראם החזקות, אפריקה התחדשות עירונית, בוני התיכון, י.ח. דמרי, ע.ט החברה להתחדשות עירונית, ענב, קבוצת אלמוג כ.ד.א.י., קבוצת גבאי, קבוצת תדהר, קרסו נדל”ן ורוטשטיין נדל”ן.

החברות בכל אחת מהקבוצות נבחנות על בסיס היקף הפרויקטים, מספר יחידות הדיור, השלבים התכנוניים שבהם נמצאים המיזמים והניסיון שהצטבר בהשלמת פרויקטים ובאכלוסם.

תל אביב מובילה, הפעילות מתרחבת לערים נוספות

תל אביב ממשיכה להיות מוקד הפעילות המרכזי בתחום ההתחדשות העירונית, הן במספר הפרויקטים והן במספר יחידות הדיור שנמצאות בשלבים מתקדמים. בדירוג ההתחדשות הבניינית בעיר ניצבת אנשי העיר במקום הראשון ובין יתר המובילות בדירוג זה נמנות אקו סיטי, אופק, קרסו, רם מוגרבי ארדיטי ועוד.

לצד תל אביב, הנתונים מצביעים על התרחבות הפעילות לערים נוספות. בירושלים, בחיפה, בחולון, בנתניה ובהרצליה נרשמה עלייה במספר הפרויקטים. בבת ים, לעומת זאת, חלה ירידה במספר הפרויקטים לצד עלייה במספר יחידות הדיור, מגמה המעידה על מעבר למיזמים גדולים יותר.

יציבות בסיכון ומוסר תשלומים גבוה

למרות סביבת הפעילות המאתגרת, נתוני דן אנד ברדסטריט מצביעים על יציבות ברמת הסיכון העסקי של החברות המדורגות. סקור הסיכון הממוצע של החברות עמד ביולי 2023 על 52.5, לעומת 52.9 בעת עריכת הדירוג הנוכחי.

גם נתוני מוסר התשלומים מציגים תמונה יציבה: 80% מספקי החברות המדורגות דיווחו כי התשלומים מבוצעים בדייקנות, ו-20% נוספים ציינו כי הם מבוצעים בדרך כלל בדייקנות.

לצד דירוג החברות היזמיות, דירוג Duns 100 כולל גם את חברות פיקוח הדיירים. במקומות הראשונים מדורגות קובי אורון ניהול פרויקטים, קבוצת יגאל אלון, צ.ב. מפקחי בניין והוד פיקוח בנייה בהתחדשות עירונית.

הדירוג כולל גם את משרדי עורכי הדין הפועלים בתחום, בחלוקה לקבוצות מובילים, בולטים וידועים, ובהתייחסות נפרדת לייצוג יזמים ולייצוג בעלי דירות.

נתוני 2026 מצביעים על ענף שנכנס לשלב בוגר יותר. מספר הפרויקטים עדיין חשוב, אבל כבר אינו מספר את התמונה המלאה. היכולת לקדם פרויקט לאורך שרשרת התכנון, הרישוי והביצוע, ולהביא אותו בסופו של דבר לאכלוס, הופכת למדד המרכזי שמבדיל בין צבר מבטיח לבין התחדשות שמתרחשת בפועל.